토지거래허가제의 모든 것』

토지거래허가제의 모든 것』

1.토지거래계약 허가신청

(관계법령:국토의계획및이용에관한법률제118조제1항 및 같은법시행령제117조시행규칙제19조)

1) 민원인이 해야 할 사항

가. 신청서 및 구비서류 제출

① 민원인 제출서류

?토지거래허가신청서 2부(취득면적, 계약예정금액, 토지이용현황 등 기재)

?토지이용계획서, 산(농)림 영농계획서 1부

?취득자금조달계획서

?주민등록등본 1부

?거주주택에 대한 등기부등본 1부(자가일 경우)

?거주주택에 대한 확정일자 필한 주택임대차계약서 사본 1부(전세거주일 경우)

?동일 세대원중 주거를 달리하는 세대원이 있는 경우, 즉 동일 세대원인 자녀가 타지역에 재학 또는 재직 중인 경우,재학증명서 또는 재직증명서 제출

?대리인 신청시 위임장

② 담당공무원 확인사항(민원인 제출생략)

?① 토지등기부등본, 건물등기부등본 1부(건물이 있는 경우)

나. 제출처 및 처리기간

?제출처:종합민원실(토지정보과), ?처 리 기 간: 15일

※ 민원을 신청한 이후 15일이 경과한 때까지 행정기관에서 허가 또는 불허가에 대한 어떠한 행위도 없는 경우에는 그 다음날부터 허가를 받은 것으로 본다.

다. 수수료 및 기타 비용의 납부：없 음

2) 행정기관의 심사기준

가. 허가대상 토지 및 면적

구 분 지 역 별 면 적(㎡)

도 시 지 역 주 거 지 역 180 초과

공 업 지 역 660 초과

상 업 지 역 200 초과

녹 지 지 역 100 초과

용도지역의 구분이 없는 지역 90 초과

도시지역 이외 임 야 1,000 초과

농 지 500 초과

농지 및 임야 이외 250 초과

나. 허가의 심사기준

① 취득목적이 적합해야 함.

- 무주택이나 거주목적이 분명한 자가 자기의 주거용 주택용지로 이용하고자 할 때

- 근린생활시설, 근린공공시설, 종교시설, 노유자시설, 교육연구시설, 의료시설, 운동시설 등 주민복지 또는 편익시설을 설치하고자 할 때

- 축산업, 임업, 어업을 영위하고자 토지를 취득하는 경우에는 당해 토지가 속하는 시, 군이나 그와 연접한 시군에서 가족이 함께 12월이상 주민등록이 되어있고 사실상 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자(비대에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼 직계비속 포함)

- 농업, 축산업, 임업 등의 목적으로 농지나 임야를 취득할 수 있는자는 자연인과 농지법 규정에 의한 농업법인으로 한다.

- 공공사업에 수용된 토지를 대체하여 취득하고자 할 때

- 토지의 수용 또는 사업자의 시행자가 그 사업에 이용하고자 할 때

- 대지조성, 주택건설, 공장용지 등 건전한 지역발전에 필요한 사업을 하고자 할 때

- 기타 토지이용상 적절하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 할 때

② 이용목적이 토지의 이용에 관한 계획에 적합해야 함.

- 토지의 이용에 관한 계획에 적합해야 함.

- 공공시설 계획을 변경하거나 기존 공공시설의 효율적인 이용, 정비 등에 현저한 지장이 없어야 함.

- 공공시설의 이용이나 공공시설 계획에 지장이 없어야 함.

- 면적, 인구 및 자연의 상태, 토지의 용도, 자연환경에 대한 영향의 정도 등을 충분히 고려하여 주변의 자연환경을 훼손할 우려가 없어야 함.

- 토지이용환경, 주위환경, 도로, 교통현황 및 지세 등 제반여건을 고려하여 주변지역의 적정하고도 합리적인 토지이용을 도모하는데 현저한 지장이 없어야 함.

③ 물건별 토지거래허가 신청 방법 및 허가 가능 조건

- 대(주거지역내 나대지): 무주택 세대주, 또는 허가신청일 현재 다른 주택이 있을 경우 다른 주택의 처분계획서(1년이내) 제출, 개략적인 이용계획(용도,건축 등)

- 주택: 무주택 세대주, 또는 허가신청일 현재 다른 주택이 있을 경우 다른 주택의 처분계획서(1년이내) 제출

- 1,000㎡미만 330㎡이상의 농지: 토지거래허가구역에서는 주말체험영농 목적(예외 있음)으로 허가를 받을 수 없으므로 농업인이 아닐경우 1,000제곱미터이상이거나 330제곱미터이상의 비닐하우스(버섯재배사 또는 고정식온실 등) 등 시설을 설치할 경우(조건)에만 허가를 받을 수 있으므로 시설을 설치하면 가능하고 농업경영계획서는 첨부되어야 합니다.

※주 의

1. 토지거래허가구역내의 토지구입시 “동일 세대원이 아닐 경우 2인 이상 공유지 분 등기”가 불가함. 즉, 투자금액이 부족하여 친구나 친지와 함께 투자할 경 우, 투자금액 비율로 공유지분등기가 불가하며 부득이 하게 2인 이상 투자할 경우, 대표 1인의 명의로 소유권이전등기를 하고 소유권에 관한 사항은 상호협의하여 별도로 약정하 고 “공증” 등을 받아 두면 된다.

2. 2필지 이상의 1,000㎡미만 농지인 경우: 일반적으로 토지거래허가 신청 면적이 1,000㎡미만일 경우 중개업자들은 허가를 받지 못한다고 생각하는 경향이 있 다. 허가 신청할 면적이 1,000㎡미만이고 2필지 이상으로 구성되어 있을경우, 필지별 면적이 500㎡미만이라면 어떻게 소유권이전을 할것인 가..

<매수인이 농지원부가 없는 비농업인인 경우,주말체험영농 목적으로 토지거래허가구역내의 농지를 취득하는 방법>

★ <사례> 매매대상 농지의 면적이 880㎡( A 필지:480㎡, B 필지:400㎡ 임)이라 가정한다면,

?<A.B 매매계약 체결> → <A 필지만 농지취득자격증명 신청> → <A 필지 농지취득자격증명 수령> → <A.B 잔금이행 및 소유권이전등기> → <B 필지에 대해 ‘매매예약가등기’ 신청: 단,매도인의 동의 필요>

→ <A 필지 소유권이전등기일로부터 일정기간(1~2개월)이 경과하는 시점에 B 필지 농지취득자격증명 신청> → <B 필지 본등기 신청> → 단, 유의하실 점은 B 필지의 본등기신청은 반드시 A 필지의 소유권이전 등기 접수일로부터 일정기간(1~2개월)이 경과하는 시점에 해야 과태료 처분을 받지 않습니다.

★ 이 방법은 330㎡ 이상인 농지일 경우, 버섯재배사 등의 하우스시설을 하는 목적으로 토지거래허가를 받을 수 있으나, 실질적으로 하우스 시설을 하기가 쉽지 않고 사후관리 또한 엄격하여 차후 이용목적 위반에 따른 이행강제금 처분을 받을 소지가 많기 때문에, 매매 대상 농지가 다수의 필지로 구성되어 있을 경우 이 방법이 적절하다고 하겠음.

3. 토지의 이용의무는 2005. 11. 11일 이후에 허가 받은 토지는 개정 규정(농지 2년)을, 그 이전에 허가를 받은 토지는 개정 전(6월)의 규정을 적용함.

다. 토지이용계획서 작성요령

(국토의계획및이용에관한법률 시행령제117조 및 시행규칙 제19조)

- 주거, 복지지설, 사업용 건축물, 공장물의 신·증·재축이거나 형질변경이 수반되는 경우：다른 법령의 인허가 승인을 득한 때는 개략적 사업개요 기재하고 인·허가 등 사본 첨부

·착수 및 준공예정일 등 추진일정 명시

·용도변경의 경우 허가기준 적합 설명서 또는 허가증 사본

·농·축산·어업용 영농계획, 착수일 등 추진일정

·시설설치, 기계 기구구입 내역 및 추진일정

·소요자금 개략산출 내역

- 임업용 5년이상 산림경영계획(6개월이상 단위로 구체적인 작업일정 포함되어야 하고 임야현황이 상세히 기록되어야 함)：대표수종, 평균수명, 밀도, 경사도, 토양 등에 관한 개황 및 연도별, 작업종별 사업물량과 투자계획 소요자금의 개략적인 산출내역：인건비, 재료비 등

- 기타용도 이용, 관리방안 설명서 및 추진일정(타인의 개발이용 행위, 토석채취, 쓰레기투기 등의 방지계획)소요자금의 개략적인 산출내역

※ 용어설명

?개발계획：건축, 공작물의 신·증·재축에 이용 또는 형질변경을 수반하는 용도일 때(개략적인 사업개요, 시설내역, 개발규모, 면적 - 개략적인 배치도, 평면도 포함)착수, 준공일정 등 추진일정 기재

?이용계획：기존 주택, 건축물을 주거, 사업용으로 이용 또는 농지를 농사용 등 형질변경 등 개발행위가 수반되지 않는 용도일 때(건축물, 토지, 시설이용에 관한 설명서, 이용규모, 면적, 이용기간 기재)

?착수일은 토지 취득일로부터 2년을 초과하지 못함.

?관계법에 의한 인·허가·승인, 심의 등에 소요된 기간은 산입하지 않음

* 과태료(국토의계획및이용에관한법률제144조제2항)

- 국토의계획및이용에관한법률제124조 규정에 위반하여 토지거래 허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하지 아니한자 500만원 이하의 과태료

3) 업무의 흐름도 및 이의신청

가. 처리 흐름도

접수(시청 종합민원실) →검토 및 심사(토지정보과) →서류심사/현지확인/읍·면·동 조회 →결재 →결과통보 →허가증교부

나. 결과통보에 대한 이의신청：대상이 됨

2. 허가시 거주기간 제한

○ 농지

가. 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원중 취학,질병요양, 근무지 이전 또는 사업상 형평 등 불가피한 사유로 인하여 당해지역에 거주하지 아니하는 자를 제외한다)전원이 당해 토지가 소재하는 특별시,광역시, 시 또는 군에 허가 신청일로부터 소급하여 12월이상 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해지역에 계속 거주하는 자. 농업인은 소재지가 다른 경우 20km 이내(주행거리) 가능

[건교부훈령 제619호 개정 2006. 6. 30 토지거래업무처리규정]

④영 제119조제1항제2호에서 “20킬로미터” 및 “80킬로미터” 라 함은 직선거리를 말한다.<개정 2006.6.30>

나. 당해 토지가 소재하는 특별시,광역시, 시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인

○ 임야

세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시 또는 군에 허가신청일로부터 소급하여 12월이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하고 임업경영을 할 수 있는 요건을 갖춘 자

4. 토지의 이용의무 기간

이행의무가 진행중인 기간 중에는 당해 토지를 타인에게 매매, 양도할 수 없으나 다만, 아래와 같이 일정기간 사용한 경우 허가권자의 인정을 받아야 함.(아래 참조)

★토지의 의무이용 기간(전문개정 2005. 11. 11) 『시행령 제124조 제2항』일부개정 2006. 3. 23

1. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우(법 제119조 제1호 가목) - 3년

2. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장. 군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우(법 제119조 제1호 나목) - 4년

3. 허가구역 안에 거주하는 농업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역 안에서 농업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우(법 제119조 제1호 다목) - 2년

4. 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역 안에서 축산업.임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우(법 제119조 제1호 다목) - 3년

(다만, 토지의 취득 후 축산물.임산물 또는 수산물 등의 생산물이 없는 경우 - 5년)

5. 다음의 1에 해당하는 경우 - 4년

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우(법 제119조 제1호 라목)

나. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계법률의 규정에 의하여 지정된 지역.지구.구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우(법 제119조 제1호 마목)

다. 허가구역의 지정 당시 당해구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우(법 제119조 제1호 바목)

(다만, 분양을 목적으로 허가를 받은 토지의 개발에 착수한 후 분양하는 경우에는 그러하지 아니하다.)

6.「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」 그 밖의 법령에 의하여 농지 외의 토지를 공공사업용으로 협의 양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날로 부터 3년 이내에 당해허가구역안에서 양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하고자 허가를 받은 경우(시행령 제119조 제2항 제1호) - 2년

7. 관계법령에 의하여 개발.이용행위가 제한 또는 금지된 토지로서 건설교통부령이 정하는 토지를 현상보존의 목적으로 취득하고자 허가를 받은 경우(시행령 제119조 제2항 제2호) - 5년

8. 제1호 내지 제7호 외의 경우 - 5년

○ 농업용 토지는 취득일부터 2년이 경과한 경우

○ 임업용 토지는 1회 이상 임산물을 수확한 경우로서 취득일부터 3년이 경과한 경우. 다만, 임산물의 수확이 없는 경우에는 5년이 경과한 경우

5. 목적사업 변경

○ 특별한 사유가 없는 한 6개월이 지나야 함.

6. 농지취득자격증명 및 토지거래허가 대상 구분(허가대상 면적 이하일 경우 농지취득자격증명 발급)

구분 매매 경매 공매 판결 증여 상속

농지취득자격증명 x ○ ○ x ○ x

토지거래허가 ○ x ○ ○ ○ x

○ 부담부증여 등 채무면제 · 채무인수 · 실물대가 등이 사실상 대가가 수반되는 경우는 본래의미의 증여가 아니므로 허가대상이며

○ 공매의 경우 은행에서 자산관리공사에 공매를 의뢰하여 3회까지 낙찰될 경우에만 토지거래허가 대상

8. 근거법률

○ 국토의계획및이용에관한법률제117 내지 119조. 동법시행령제116조 내지 118조. 동법시행규칙 제23조. 토지거래업무처리규정.

9. 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우

<국토의계획및이용에관한법률>

제121조 (토지거래계약허가제에 관한 규정을 적용하지 아니하는 경우) 법 제121조제2항의 규정에 의하여 법 제118조의 규정을 적용하지 아니하는 경우는 다음 각호와 같다. <개정 2003.6.30, 2003.11.29>

1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 토지의 협의취득·수용·사용 및 동법 제91조의 규정에 의한 환매의 경우

2. 민사집행법에 의한 경매

3. 국유재산법 제12조의 규정에 의한 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 일반경쟁입찰에 의하여 처분하는 경우

4. 도시및주거환경정비법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획에 따른 분양의 경우 및 보류지 등을 매각하는 경우

5. 도시개발법 제25조의 규정에 의한 조성토지 등의 공급계획에 따라 토지를 공급하는 경우, 동법 제34조의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하는 경우, 동법 제39조의 규정에 의한 환지처분의 경우 및 동법 제43조의 규정에 의하여 체비지 등을 매각하는 경우

6. 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻어 조성한 대지를 공급하는 경우 및 동법 제38조의 규정에 의하여 주택을 공급하는 경우

7. 택지개발촉진법 제18조의 규정에 의하여 택지를 공급하는 경우

8. 산업입지및개발에관한법률 제2조제6호의 규정에 의한 산업단지개발사업에 의하여 조성된 토지를 동법 제16조의 규정에 의한 사업시행자가 동법 제38조의 규정에 의하여 관리기관에 인계·양도하거나 기업체에 분양하는 경우 또는 사업시행자로부터 인계·양도를 받은 관리기관이나 분양에 관한 업무를 위탁 받은 관리공단이 기업체에 분양하는 경우

9. 농어촌정비법 제43조 및 동법 제56조의 규정에 의한 환지계획에 따른 환지교부와 농지 등의 교환·분합의 경우

10. 농어촌정비법의 규정에 의하여 사업시행자가 농어촌정비사업을 시행하기 위하여 농지를 매입하는 경우

11. 상법 제3편제4장제10절, 파산법·화의법 또는 회사정리법의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전 또는 설정하는 경우

12. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우

13. 국가 또는 지방자치단체가 법령의 규정에 의하여 비상재해 시 필요한 응급조치를 강구하기 위하여 권리를 이전 또는 설정하는 경우

14. 농업기반공사및농지관리기금법에 의하여 농업기반공사가 농지의 매매·교환 및 분할을 하는 경우

15. 외국인토지법 제4조의 규정에 의하여 외국인·외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우

16. 한국자산관리공사가 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률 제4조 또는 동법 제5조의 규정에 의하여 토지를 취득하거나 경쟁입찰을 거쳐서 매각하는 경우 및 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우

17. 법령의 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우

<국토의계획및이용에관한법률 시행령>

제119조 (허가기준) ①법 제119조제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 자"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2005.1.15, 2005.9.8, 2005.11.11, 2006.3.23>

1.「농어촌발전 특별조치법」제2조제2호의 규정에 의한 농업인·어업인 또는「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」제2조제2호의 규정에 의한 임업인(이하 이 조에서 "농업인등"이라 한다)으로서 그가 거주하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다)에 소재하는 토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정(이하 이 조 및 제124조에서 "토지의 취득"이라 한다)하고자 하는 자

2. 농업인등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 20킬로미터 이내에 소재하는 토지를 취득하려는 자. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 협의양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 협의양도 또는 수용된 농지를 대체하기 위하여 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80킬로미터 안에 소재하는 농지를 취득할 수 있으며, 이 때 행정기관의 장이 관계법령이 정하는 바에 따라 구체적인 대상을 정하여 대체농지의 취득을 알선하는 경우를 제외하고는 새로 취득하는 농지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다.

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법령에 따라 공익사업용으로 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지를 협의양도하거나 농지가 수용된 자(실제의 경작자에 한한다)

나. 가목에 해당하는 농지를 임차 또는 사용차하여 경작하던 자로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 농업의 손실에 대한 보상을 받은 자

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자로서 거주지·거주기간 등 건설교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자

②법 제119조제1호 사목에서 "대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우"라 함은 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.9.8, 2005.11.11, 2006.3.23>

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법령에 따라 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역 안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우. 이 경우 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다.

2. 관계 법령에 의하여 개발·이용행위가 제한 또는 금지된 토지로서 건설교통부령이 정하는 토지에 대하여 현상보존의 목적으로 토지의 취득을 하고자 하는 경우

<사례> 토지거래허가구역과 연접한 지역에서 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 의거 소유농지가 수용되어 보상 받은 보상금으로 토지거래허가구역내의 농지를 대체구입 할 경우, 대토가능 여부….

◇질문: 남양주 별내면의 농지가 수용되어 대토농지를 찾고 있는 데, 양주시(토지거래허가구역)의 농지를 대토 취득하려 하는데 가능합니까, 현재 토지거래허가구역 안의 농지를 취득하려면 세대전원이 해당지역에 6개월이상 거주해야 취득 가능한 것으로 알고 있는 데 대토취득에는 예외가 인정됩니까….

◇답변: 농업인(농지원부등록 여부)이 아니라면 양주시에 12개월이상 거주하여야 하고, 농업인 일 경우 주소지에서 20㎞ 이내의 농지는 대토취득 가능합니다.

※ 즉, 김해지역에서 농지의 수용으로 보상 받은 자가, 창원 대산 등지(토지거래허가구역 내)의 농지를 대체 취득하고자 할 경우,

① 토지거래허가 대상이며,

② 주소지가 창원시이고 전 세대원이 허가신청일로 부터 소급하여 12월이상 창원시에 계속하여 실제거주 하였다면, 농지원부등록 여부에 관계없이 대체취득 가능하고,

③ 주소지가 연접지(김해,진해,마산,밀양,함안)일 경우, 농지원부등록이 되어 있고 구입하고자 하는 농지로 부터 20㎞이내(주행거리)에 거주할 경우 대체취득이 가능합니다.