중개실무-(부동산경․공매 총정리)

중개실무-(부동산경․공매 )

 

1. 경매 : 채권자의 강제집행 신청에 의해 법원이 부동산을 강제적으로 매각하 는 제도

2. 공매 : 한국자산관리공사, 국가, 지방자치단체, 공공단체 및 금융기관 등이 부동산을 일반경쟁방법 등에 의해 공개적으로 매각하는 제도

3. 용어정리

 신매각(신경매) : 매각기일에 유찰시에 실시(저감율 적용 0)

 재매각(재경매) : 낙찰 후 잔금 미납부시에 실시(저감율 적용 ×)

 차순위매수신고제 : 보증금 10% 공제한 액보다 높은 가격으로 응찰한 자에 게 자격부여

 공유물지분우선매수제 : 공유물의 지분에 다른 지분의 소유자가 매각기일까 지 최고매수신고 가격과 동일 가격으로 우선매수신청 가능

2. 경매의 종류

 강제경매

 집행권원(채무명의)로 인한 경매

 예견되지않은 경매, 채무자의 모든 재산에 집행가능,

 집행권원(채무명의)에는 판결문, 지급명령서, 조정조서, 화해조서 등이 있 다.

 임의경매

 담보물권(저당권, 근저당권, 가담권, 전세권 등)실행을 위한 경매

 예견된 경매

 채무자의 특정 재산에 대해 집행

3. 한국자산관리공사에 의한 공매

 비업무용부동산공매

금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 부동산을 한국자산관리공사가 이들로부 터 매각을 의뢰 받아 이들 기관의 대리인으로서 일반인에게 매각하는 공매

 유입부동산공매

한국자산관리공사가 부실채권정리기금으로 매입한 인수자산을 일반인에게 다 시 매각하는 공매

 압류부동산공매

국세징수법 등에 근거한 공매로서 세금체납자의 재산을 압류한 후 국가 등이 체납된 세금을 받기 위해 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰하여 행하는 공 매

 고정자산공매

한국자산관리공사가 금융기관 등의 구조조정과정에서 정리된 은행의 업무용 및 비업무용부동산을 취득하여 일반인에게 다시 매각하는 공매

4. 입찰자격의 유무

 입찰참여×

 채무자, 소유자(강제경매의 경우)

 행위무능력자(법정대리인에 의해서만 가능)

 재경매에 있어서 전 낙찰자

 경매법원의 법관 및 법원의 직원

 집행관 및 그 친족, 입찰부동산을 평가한 감정인 및 그 친족

 경매관련 유죄판결 확정일로부터 2년 미경과 자

 입찰참여0

 채권자

 담보권자

 제3취득자

 채무자의 가족

 물상보증인(임의경매의 경우)

 외국인, 일반인

5. 법원경매절차

(1) 채권자의 경매신청 ․ 부동산소재법원, 경매비용 예납

↓

(2) 경매개시 결정 ․ 목적부동산 압류

․ 경매신청등기 및 경매개시결정송달

(소유자, 채무자 등에게 통지)

↓ ․ 공과금최고 및 채권신고최고(저당권자, 임차인 등에 게)

․ 현장조사(집행관이 직접), 감정평가(감정평가사)

(3) 최저경매가 결정 ․ 현황조사와 감정평가사의 평가액 참작

↓

(4) 경매준비 ․ 물건명세서 작성, 최초매각기일 결정

↓

(5) 입찰공고 ․ 매각기일을 정하여 입찰14일 전에 일간신문에 공고

↓

(6) 매각기일 ․ 매각실시, 개찰 및 최고가 입찰자 결정, 배당요구신 청의 종기

↓ ․ 입찰자결정 없으면 유찰 → 신매각실시(저감율 ○ )

․ 입찰보증금 10%

(7) 매각결정기일 ․ 입찰기일로부터 7일 이내, 담당판사의 낙찰허부 결 정

↓ ․ 항고기간(매각결정기일부터 매각허가확정까지 사이)

(8) 매각허가결정확정 ․ 매각결정기일로부터 7일 이내 매각허가 확정

↓ ․ 대금지급기한(1개월) 정하여 낙찰자에게 통지

(9) 대금납부 ․ 입찰보증금을 뺀 경매대금 납부, 등기없이 소유권 취득

↓ ․ 대금납부 안하면 → 재매각실시(저감율 × )

(10) 배당실시 ․ 대금납부 후 2주일 이내에 실시

↓

(11) 소유권등기이전촉탁 ․ 대금납부 후 즉시신청, 등기완료

↓

(12) 인도 ․ 인도명령, 명도소송

6. 인도

 인도명령

 잔금납부 후 6월내에 신청

 채무자소유자 및 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자

 명도소송

 6개월이 경과된 인도명령대상자

 인도명령대상자 이외의 자

 유치권자

7. 배당순위

 O 순위 : 경매비용, 필요비, 유익비

 1 순위 : 최우선변제권, 임금채권(최근 3년분의 퇴직금, 최종 3월분의 임 금, 재해보상금)

 2 순위 : 당해세

 3 순위 : 담보물권 등 보다 앞선 당해세 이외의 조세

 4 순위 : 담보물권(저당권, 전세권, 가등기담보권 등), 임차권(대항요건+확 정일자인)

 5 순위 : 일반임금채권

 6 순위 : 담보물권 등 보다 늦은 당해세 이외의 조세

 7 순위 : 각종 보험료( 의료, 국민연금, 산업재해, 기타 공과금)

 8 순위 : 일반채권

배당요구하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자	① 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자 ② 임차권등기권자 ③ 체납처분에 의한 압류등기권자 ④ 가압류권자 ⑤ 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
경 매 등 기
배당요구를 해야만 배당받을 수 있는 채권자	① 집행력 있는 정본을 가진 채권자 ② 주택 및 상가건물임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인 ③ 근로기준법에 의한 임금채권자 ④ 상법상 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등 ⑤ 경매개시결정기업등기 후에 가압류한 채권자 ⑥ 국세등의 교부청구권자

 배당요구의 유무

8. 권리분석

 말소기준권리 : 저당권(근), 압류(가), 담보가등기, 강제경매기입등기(말소기 준권리가 없을시) 등이 있는데 이들 중 가장 앞선 권리를 기준으로 소멸과 인수가 결정

 위의 말소기준권리 중 가장 순위가 앞선 권리를 기준으로 하여 이들보다 순위가 앞선 용익물권 등은 인수(인수주의)되고, 뒤에 오는 용익물권 등은 소멸(소멸, 소제주의)

 순위에 관계없이 언제나 인수되는 권리로는 법정지상권, 유치권, 예고등기

 전세권은 건물 일부에 대한 전세권만으로는 건물전부를 경매신청할 수 없 으며 건물전체를 위한 전세권이어야 가능, 이 경우 경매신청자의 전세권은 경락으로 소멸, 또한, 말소기준권리보다 빠른 전세권은 인수되기도 하고 배 당 요구시는 소멸

 전소유자에 대한 압류 및 가압류는 인수

 소멸과 인수

소멸주의(낙찰로 소멸)	인수주의(낙찰자 부담으로 존속)
1. 저당권	1. 유치권
2. 압류(가)	2. 예고등기, 법정지상권,
3. 말소기준권리 보다 뒤에 설정된 전세 권, 지상권, 지역권, 임차권, 가등기, 가처분, 환매, 주택임차인 등	3. 말소기준권리 보다 앞에 설정된 전세 권, 지상권, 지역권, 임차권, 가등기, 가처분, 주택임차인 등의 권리. 말소 기준권리 보다 빠른 전세권은 인수되 기도 하고, 배당 요구시는 소멸된다.
4. 경매기입등기 보다 늦은 위 3의 권리
5. 담보가등기

■ 권리분석

인수주의	원칙	매수인 부담	․말소기준권리(등기)보다 빠른 지상권․지역권․전세권 소유권이전청구권보전가등기, 가처분, 환매권, 임차권, 대항요건을 갖춘 주택임차인
	예외	말소	․전세권: ① 경매신청한 경우 ② 배당요구한 경우 ․이전 소유자에 대한 가압류등기 ① 원칙: 인수 ② 예외: 경매신청한 경우에는 말소 ․주택임차인의 대항력 발생일과 등기신청일이 같을 경우 대항력이 우선한다.
기준권리 및 등기	․(근)저당권등기, 담보가등기, 가압류등기, 압류등기 ․경매신청등기
말소주의 (소멸)	원칙	매수인이 부담하지 않음	․말소기준권리(등기)보다 늦은 지상권․지역권․전세권, 소유권이전청구권보전가등기, 가처분, 환매권, 임차권, 대항요건을 갖춘 주택임차인
	예외	인수	․유치권, 예고등기, 경매로 인한 법정지상권

 법원경매와 공매의 비교

구분	법원경매	공매
대 금 납 부	일시불	․일시불(압류재산) ․분할납부가능(비업무용)
최초입찰가격	최저경매가	감정평가액 + 취득비용
매 각 방 법	입찰	․압류재산은 입찰 ․비업무용부동산은 입찰 또는 수의계약
가격 인하율	20%(지방은 30%도 있음)	10%
입찰 보증금	10%	10%
명 도 책 임	낙찰자	․압류재산은 낙찰자 ․비업무용부동산은 매도자
장 점	① 가격이 저렴 ② 물량이 많아 선택의 폭이 넓 다 ③ 농지취득자격증명 이외 모든 허가절차가 면제	① 비교적 안전 ② 대금납부조건이 유리(장기할부, 선납 감액) - 비업무용부동산 ③ 비업무용부동산의 경우 한국자산관리 공사가 인도책임
단 점	① 권리분석이 까다롭고 분쟁의 소지가 많다. ② 항고 등 변수가 많아 대금납 부일 예측곤란 ③ 낙찰자가 인수책임	① 시가보다 저렴하나 법원경매보다 비 싸다. ② 비업무용부동산의 경우 토지거래허가 가 면제되지 않는다(3회 이상 유찰시 면제) ③ 압류부동산의 경우 낙찰자가 명도책 임