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[신성공인중개컨설팅] 법원 경매 절차
장군네
2010. 12. 6. 16:16
법원 경매 절차
① 경매신청
채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자가 제공했던 담보물건을 팔아달라고 법원에 채권을 증명하는 서류를 갖춰 경매를 신청한다.
② 경매개시결정과 경매압류등기
법원은 신청서류를 심리하여 타당하다고 인정되면 부동산을 압류하고 경매를 개시한다는 결정을 내리며 결정내용을 등기부에「강제경매신청」또는「임의경매신청」이라고 기록함으로써, 이를 모르고 사거나 기타권리를 설정하지 못하도록 환기시킨다.
③ 경매개시결정송달과 공과최고
담보물의 소유자, 채무자, 채권자 등에게 결정사실을 알리고 세무서, 구청 등에는 받을 세금이 얼마나 있는지, 또 저당권자,공유자,가등기권자,임차인등에게도 채권이나 보증금이 얼마나 되는지를 법원에 알려달라고 통지한다.
④ 물건현황조사와 감정평가
집행관에게 현장에 나가 부동산의 상태와 점유자가 있는지, 임차인이 있으면 기간, 보증금, 주민등록전입일자, 확정일자 등을 조사하게 하고, 감정평가사에게는 경매에서 최저경매가격을 얼마로 해야 할지를 평가하도록 명령한다.
⑤ 경매물건명세서 작성과 입찰공고
현황조사와 평가금액이 보고되면 법원은 입찰물건명세서를 작성하고 최저경매가를 결정하며, 입찰기일을 정하여 14일전에 일간신문에 공고하고, 등기부등본, 현황보고서, 감정평가서 등을 첨부한 입찰기록을 입찰기일 7일전부터 일반에 열람케 한다.
⑥ 입찰
1. 공고된 법정에서 법원의 위임에 의해 집행관이 진행
2. 경매개시선언 후 1시간 동안 입찰기록 열람 및 입찰
- 입찰은 입찰서류를 작성하고 입찰액의 10% 또는 20%의 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 봉한 후 투찰함에 투입
3. 집행관이 입찰을 마감한 후 각 물건마다 입찰자를 호명하여 모이게 한 후 입찰가격을 확인시키고 최고가격을 쓴 사람에게 낙찰되었음을 선언
4. 낙찰자에게는 보증금영수증을 주고, 차순위자로 등록하고자 하는 사람의 신고를 받으며 그 외 입찰자에게는 즉시 보증금을 반환한 후 보냄으로써 입찰절차 종료.
⑦ 낙찰
입찰실시 7일 후인 낙찰기일에 경매가 적법했는지를 검토하고 이해관계인에게는 낙찰허가에 대한 의견을 들어 담당판사가 낙찰허가 불허가를 결정한다.
⑧ 즉시항고
낙찰기일부터 7일 동안 낙찰허가에 대해 이의가 있는 이해관계인이나 낙찰자는 항고장을 제출할 수 있다.
항고가 있으면 경매절차는 중지되고 상급법원에서 항고재판이 진행된다.
항고재판은 3개월 정도 소요되고 기각돼 재항고까지 가면 모두 6개월 가량 소요된다.
⑨ 낙찰허가 확정
낙찰기일 후 7일 동안 즉시항고가 없거나, 즉시항고가 있을 때는 항고재판이 기각으로 끝나 경매사건기록이 경매법원으로 돌아오면 낙찰허가결정이 확정된다.
⑩ 대금납부
법원은 낙찰허가 확정일로부터 1개월 이내에서 대금납부기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰액에서 이미 낸 입찰보증금을 뺀 잔금을 납부하라고 통지한다.
대금납부와 동시에 법적으로 소유권이 취득된다.
⑪ 배당
낙찰대금에서 경매비용을 뺀 나머지를 임차인을 포함한 채권자들에게 권리의 우선순위원칙에 따라 대금납부 2주일 이내로 정하는 배당기일에 배당한다.
배당후 남는 돈은 이전 소유자에게 준다.
⑫ 소유권 이전등기
낙찰자가 등록세, 취득세, 채권 등 등기에 필요한 세금 등을 납부하고 서류를 갖춰 법원에 등기촉탁을 신청하면 법원은 곧바로 등기소에 촉탁하여 소유권을 이전해주고 저당권이나 가압류, 후순위 용익물권 등을 말소해 준다.
⑬ 인도
소유권등기까지 마친 부동산을 채무자나 소유자 또는 압류의 효력발생 후에 소유한 자가 비워주지 않을 때는 법원에 인도명령을 신청하고 법원이 인도명령을 내리면 집행관에게 명령서를 제출하여 강제인도를 의뢰한다.
인도명령 대상자 이외의 사람이 비워주지 않을 때는 명도소송을 걸어 승소한 후에 인도명령을 신청한다.
이해관계인은 낙찰대금이 완납될 때까지 경매에 대하여 이의신청을 할 수 있고 법원은 그에 대해 서면심리나 심문을 거쳐 이의신청 기각 또는 각하, 경매결정 취소 등의 결정을 내린다.
이해관계인이 법원의 각 결정에 불복하면 항고와 재항고를 할 수 있다.
채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자가 제공했던 담보물건을 팔아달라고 법원에 채권을 증명하는 서류를 갖춰 경매를 신청한다.
② 경매개시결정과 경매압류등기
법원은 신청서류를 심리하여 타당하다고 인정되면 부동산을 압류하고 경매를 개시한다는 결정을 내리며 결정내용을 등기부에「강제경매신청」또는「임의경매신청」이라고 기록함으로써, 이를 모르고 사거나 기타권리를 설정하지 못하도록 환기시킨다.
③ 경매개시결정송달과 공과최고
담보물의 소유자, 채무자, 채권자 등에게 결정사실을 알리고 세무서, 구청 등에는 받을 세금이 얼마나 있는지, 또 저당권자,공유자,가등기권자,임차인등에게도 채권이나 보증금이 얼마나 되는지를 법원에 알려달라고 통지한다.
④ 물건현황조사와 감정평가
집행관에게 현장에 나가 부동산의 상태와 점유자가 있는지, 임차인이 있으면 기간, 보증금, 주민등록전입일자, 확정일자 등을 조사하게 하고, 감정평가사에게는 경매에서 최저경매가격을 얼마로 해야 할지를 평가하도록 명령한다.
⑤ 경매물건명세서 작성과 입찰공고
현황조사와 평가금액이 보고되면 법원은 입찰물건명세서를 작성하고 최저경매가를 결정하며, 입찰기일을 정하여 14일전에 일간신문에 공고하고, 등기부등본, 현황보고서, 감정평가서 등을 첨부한 입찰기록을 입찰기일 7일전부터 일반에 열람케 한다.
⑥ 입찰
1. 공고된 법정에서 법원의 위임에 의해 집행관이 진행
2. 경매개시선언 후 1시간 동안 입찰기록 열람 및 입찰
- 입찰은 입찰서류를 작성하고 입찰액의 10% 또는 20%의 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 봉한 후 투찰함에 투입
3. 집행관이 입찰을 마감한 후 각 물건마다 입찰자를 호명하여 모이게 한 후 입찰가격을 확인시키고 최고가격을 쓴 사람에게 낙찰되었음을 선언
4. 낙찰자에게는 보증금영수증을 주고, 차순위자로 등록하고자 하는 사람의 신고를 받으며 그 외 입찰자에게는 즉시 보증금을 반환한 후 보냄으로써 입찰절차 종료.
⑦ 낙찰
입찰실시 7일 후인 낙찰기일에 경매가 적법했는지를 검토하고 이해관계인에게는 낙찰허가에 대한 의견을 들어 담당판사가 낙찰허가 불허가를 결정한다.
⑧ 즉시항고
낙찰기일부터 7일 동안 낙찰허가에 대해 이의가 있는 이해관계인이나 낙찰자는 항고장을 제출할 수 있다.
항고가 있으면 경매절차는 중지되고 상급법원에서 항고재판이 진행된다.
항고재판은 3개월 정도 소요되고 기각돼 재항고까지 가면 모두 6개월 가량 소요된다.
⑨ 낙찰허가 확정
낙찰기일 후 7일 동안 즉시항고가 없거나, 즉시항고가 있을 때는 항고재판이 기각으로 끝나 경매사건기록이 경매법원으로 돌아오면 낙찰허가결정이 확정된다.
⑩ 대금납부
법원은 낙찰허가 확정일로부터 1개월 이내에서 대금납부기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰액에서 이미 낸 입찰보증금을 뺀 잔금을 납부하라고 통지한다.
대금납부와 동시에 법적으로 소유권이 취득된다.
⑪ 배당
낙찰대금에서 경매비용을 뺀 나머지를 임차인을 포함한 채권자들에게 권리의 우선순위원칙에 따라 대금납부 2주일 이내로 정하는 배당기일에 배당한다.
배당후 남는 돈은 이전 소유자에게 준다.
⑫ 소유권 이전등기
낙찰자가 등록세, 취득세, 채권 등 등기에 필요한 세금 등을 납부하고 서류를 갖춰 법원에 등기촉탁을 신청하면 법원은 곧바로 등기소에 촉탁하여 소유권을 이전해주고 저당권이나 가압류, 후순위 용익물권 등을 말소해 준다.
⑬ 인도
소유권등기까지 마친 부동산을 채무자나 소유자 또는 압류의 효력발생 후에 소유한 자가 비워주지 않을 때는 법원에 인도명령을 신청하고 법원이 인도명령을 내리면 집행관에게 명령서를 제출하여 강제인도를 의뢰한다.
인도명령 대상자 이외의 사람이 비워주지 않을 때는 명도소송을 걸어 승소한 후에 인도명령을 신청한다.
이해관계인은 낙찰대금이 완납될 때까지 경매에 대하여 이의신청을 할 수 있고 법원은 그에 대해 서면심리나 심문을 거쳐 이의신청 기각 또는 각하, 경매결정 취소 등의 결정을 내린다.
이해관계인이 법원의 각 결정에 불복하면 항고와 재항고를 할 수 있다.