[신성공인중개컨설팅] 상속인과의 부동산 매매계약 절차

 

 

상속인들과의 부동산 매매계약

(1) 상속
상속이란 피상속인의 사망에 따라서 상속인이 피상속인에 속하였던 모든 재산상의 지위 또는 권리의무를 포괄적으로 승계하는 것을 말하는데, 현행상속법의 특징은 다음과 같습니다.

① 호주상속은 호주 승계로 바꾸어 상속에서 제외
② 유언에 의한 상속과 법정상속인정(법정상속은 유언이 없는 경우에만 인정)
③ 법정 상속은 균분공동상속을 원칙으로 하여, 다만 배우자에게 5할을 가산
④ 상속인들 사이의 실질적인 평등을 기하기 위하여 기여분제도(재산축적에 기여한 자에게 그만큼 더 가산하는)와 특별수익제도(미리 받은자에게 그 만큼 감산하는)를 둠.
⑤ 임의상속제를 채택하여 상속의 포기를 허용함.
⑥ 무제한의 유증의 폐해를 막기 위하여 유류분(최소한의 생존에 필요한 만큼의 재산을 남겨주는) 제도를 채택.

(2) 상속회복 청구권
상속권이 침해된 때는 상속권자는 상속회복의 소를 제기할 수 있는 바, 그 침해를 안 날로부터 3년, 상속권의 침해가 있는 날로부터 10년을 경과하면 소멸합니다.(제척기간)
참칭 상속인(공동상속인중 자기만 상속권이 있다고 주장하여 단독명의로 소유권 보존등기를 경료한 경우 등)으로부터 상속재산을 전득한 제3자도 상속회복청구의 상대방이 된다고 보는 것이 판례의 태도(대판79다854)입니다. 상속회복청구권은 재판상 및 재판 외의 청구가 모두 가능합니다. 청구가 있으면 참칭 상속인은 취득재산의 전부와 과실을 반환해야 합니다. 다만, 선의인 경우는 그 받은 이익의 현존하는 한에서 반환할 의무가 있는 것입니다.

(3) 공동상속
상속인이 수인인 경우에는 상속재산은 공유로 하며, 공동상속인은 각자의 상속분에 따라 피상속인의 권리의무를 승계하는데, 분할할 때까지는 상속재산을 공유합니다.(민법 1006조)

(4) 공유재산의 처분
부동산 물권의 득실변경은 등기한때 그 효력이 생기지만(민법 186조), 상속은 법률의 규정에 의하여 물권을 취득하는 것이므로 등기가 필요없습니다.(민법 187조) 다만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못합니다. 따라서 상속에 의한 부동산물권을 상속인이 다른 사람에게 매수하기 위해서는 먼저 등기를 한 후에 매수인에게 소유권이전을 해야합니다. 즉 매수인은 상속등기가 되어 있지 않은 부동산을 매매계약을 하려고 한때는 상속인들로부터 그들의 공동 대리인에게 줄 위임장과 인감증명서, 호적등본, 주민등록등본을 계약서와 함께 첨부받아야 합니다. 

 

[출처] 부동산 매물정보 - 부동산 법률상식 中