[신성공인중개컨설팅] 상속주택과 세금
상속주택과 세금
주택을 상속 받았을 때와 상속 주택을 양도하였을 때의 세금 문제를 알아보자.
◆ 상속주택 취득 시
상속으로 인한 취득으로서 1가구 1주택의 취득에 대해서는 취득세가 비과세 되나 그렇지 않다면 취득주택의 2%에 해당하는 취득세를 부담하게 되며, 등록세는 0.8% 부담하게 된다. 그리고 고액의 재산을 상속 받은 경우에만 발생하는 상속세는 여기서 논외로 한다.
◆ 상속주택의 양도 시
<1세대 1주택 비과세 특례규정>
원칙적으로 1세대가 보유하는 1주택에 대해서만 비과세가 적용되지만 상속으로 인하여 2주택이 된 경우에도 1주택의 양도로 보아 양도세를 비과세 하는 특례규정이 있다.
1> 2002년 12월 31일 이전에 상속 받은 주택
기존에 주택을 한 채 보유 하던 자가 2002년 12월 31일 이전에 상속 받은 주택을 올해 안에 양도하는 경우에는 동 상속주택을 1주택의 양도로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세를 비과세 한다.
2> 2002년 12월 31일 이후에 상속 받은 주택
기존에 주택을 한 채 보유하던 자가 2002년 12월 31일 이후에 주택을 상속 받아 일반주택과 상속 주택을 각각 한 채 씩 보유하던 중 상속주택 이외의 일반주택을 양도하는 경우에는 보유하는 상속주택을 주택 수에서 제외하여 일반주택을 1주택의 양도로 보아 비과세를 적용한다.
<상속주택 양도 시 중과대상 3주택 제외>
상속 받은 주택(상속받은 날부터 5년 이 경과하지 아니한 경우에 한한다)은 고율(60%)의 세율 적용 대상이 되는 1세대 3주택이상에 해당하는 주택으로 보지 아니한다.
<상속주택의 판정>
이 때에 상속 받은 주택이란 피상속인이 상속개시 당시 소유한 1주택을 말하며, 만일 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택을 말한다.
1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3) 피상속인의 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4) 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
<상속주택의 세율적용 및 기준시가 적용>
상속주택의 취득시기는 상속이 개시된 날이지만 양도세율을 적용할 때는 피상속인이 취득한 날로부터 보유기간을 계산하여 세율을 적용한다. 따라서 상속 받은 주택에 양도소득세가 과세되는 경우에도 단기보유 자산에 대한 고율(50% 또는 40%)의 세율 적용 가능성은 낮아지는 것이다.
보유기간이 1년을 넘지 않는 단기양도의 경우에는 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 신고하여야 하지만, 상속에 의하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는1년 이내에 양도하는 단기 양도이지만 기준시가에 의해 양도세를 신고할 수 있다.