박임차’는 20여년간 다니던 직장에서 구조조정으로 퇴직한 뒤 ........

박임차’는 20여년간 다니던 직장에서 구조조정으로 퇴직한 뒤 그 동안 모아둔 돈과 퇴직금으로 음반판매점을 운영할 목적으로 장소를 물색하던 중 2008. 4. 1. ‘송임대’소유의 서울 강남구 개포동 소재 상가건물 점포 1동을 계약기간 2년, 보증금 5,000만원에 월차임 300만원에 임차하였는데, 임대차계약서에는‘점포 인도시에는 원상태로 복구하여 명도한다’는 조항이 규정되어있었습니다.위 건물의 건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)으로 되어 있었고, 건물 내에는 기본적인 수도 시설 이외에는 별다른 시설이 되어 있지 않은 상태였는데,‘ 정임차’는 2008. 4.말경 충분한 영업공간을 확보하기 위하여 집주인‘박임대’의 동의를 얻어 1,500만원 상당을 들여 점포를 2평가량 증축하는 공사를 하였고, 전기배선시설 비용으로 200만원, 유리출입문과 샤시를 설치하는 비용으로 700만원, 음반진열장 및 의자구입비용으로 1,000만원을 지출하였으며, 천정에 비가 새어 그 보수비용으로 100만원을 지출한 뒤‘사랑과 야망’이라는 상호로 음반판매점을 개업하였습니다.

 

한편, ‘박임대’는 위 점포를 매수할 당시 한아름은행으로부터 2억원을 대출받은 후 근저당권을 설정해 주었고, ‘이대여’라는 사채업자에게 2억원의 빚을 지고 있었는데 그 후 채무를 갚지 못하여 한아름은행에서 경매를 진행하려 하자, ‘김임대’는 경매로 점포가 넘어가는 것보다는 얼른 집을 팔아 빚을 갚자는 생각에2008. 7. 30. ‘박매수’에게 3억원에 매각한 후 매각대금2억원을 은행에 갚은 후 근저당권을 말소하였고, 나머지 1억원 전부는 사채업자 ‘이대여’에게 지급하였습니다. 그런 후 ‘박매수’는 2008. 8. 5. 소유권이전등기를 한 후‘정임차’에게 점포의 명도를 요구하였지만 ‘정임차’가 계속 거부하면서 영업을 계속하자 결국 점포인도청구의 소를 제기하였고, 이에 ‘송임차’는 아직 임차기간이 남아 있을 뿐만 아니라 보증금 5,000만원의 반환 및 자신이 위 점포에 설치한 각종 시설물이나 그 비용을 반환받을 때까지는 점포를 인도할 수 없다고 항변하였는데, ‘정임차’의 항변이 법원에 받아들여질 수 있는가요.

 

1.‘정임차’의 임대차존속 및 보증금반환 항변에 관하여상가건물임대차보호법에 따르면 일정한 보증금액(서울특별시 : 2억4천만원) 이하의 상가임대의 경우에는 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 건물이 다른 제3자에게 이전되었다고 하더라도 나머지 임대차기간 존속을 보장받을 수 있도록 되어 있습니다.(법 제2조, 제3조) 그리고 임차보증금 산정에 있어 월차임을 지급하는 경우에는 지급하는 월차임에 1분의 100을 곱한 금액을 보증금으로 환산하도록 하고 있습니다.(법 제2조 제2항, 시행령 제2조제3항) 그런데 ‘정임차’의 경우 월차임을 보증금으로 환산하면 3억원(임차보증금이 총 3억 5,000만원에 이름)에 이르게 되어 결국 ‘정임차’는 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 가질 수 없어 점포를 ‘박매수’에게 인도할 수밖에 없습니다. 그리고 ‘박매수’에게는 임차보증금 주장도 할 수 없습니다.

 

2. 필요비, 유익비상환청구 및 부속물매수청구의 항변과 관련하여가. 임차인이 임차물의 객관적인 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용은 임대차종료시에 그 투입된 비용을 청구할 수 있고, 건물의 소유자가 변경되더라도 임차인은 유익비상환 청구권을 가지고 유치권을 행사할 수 있으므로 여전히 신소유자가 그 비용을 지급할 때까지는 건물의 명도를 거절하면서 사용, 수익 할 수 있습니다.:: 판례에서 유익비를 인정한 예- 건물의 증개축 비용(다만, 건물용도와 임차목적이 다른 경우에는 임차인이 자신의 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나부착한 물건의 비용은 유익비에 해당하지 아니함), - 가옥임차인의 돌담축조비, 재래식변소를 수세식으로 개보수한 비용, 가옥과 일체가 된 냉, 난방 설비비, 하수 및 도로의 개통설비비, 점포임차인의출입구수선비, 공장부지 임차인의 토지성토비 등:: 판례가 인정하지 않은 예음식점을 경영하기 위한 도배, 장판, 칸막이, 신발장, 주방인테리어, 도색비용이나 부착한 간판비용, 임차한 점포에서 카페영업을 하기 위하여 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 한 비용, 사무실로 사용하던 건물부분을 임차한 후 삼계탕을 하기 위하여 보일러, 온돌, 주방, 가스시설 등을 설치한 비용은 유익비에 해당하지 않습니다.(건물의 공부상 용도와 임차목적이 다르기 때문입니다) 한편, 임대차계약 당시에 원상회복 약정을 한 경우에는 유익비를 청구할 수 없습니다. 나. 유익비와 유사한 것으로 부속물매수청구권이라는 것이 있는데, 예컨대 건물의 공부상 용도가 음식점으로 되어 있는 건물부분을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 영업의 편익을 위하여 설치한 각종 시설물(주방시설, 전기시설), 상가건물의 점포를 임차하여 설치한 유리출입문과 샤시 등과 같이 임차인이 임차목적물의 사용의 편익을 위하여 시설한 각종 시설물의 경우가 이에 해당하는데, 임대차 종료시에 임차인이 그 부속물의 매수를 청구하면 곧바로 매매가 성립되어 임대인은 그 비용을 임차인에게 지급할 수 밖에 없게 됩니다. 다만, 이러한 부속물매수청구권의 경우에는 그 시설을 할 당시 반드시 임대인의 동의를 얻어 시설해야만 하므로 임대인의 동의없이 임차인 임의로 시설한 경우에는 청구권을 행사할 수 없다는 것이고, 임차권에 대항력이 없다면 신소유자에게는 주장할 수가 없습니다.(유익비상환청구권과 차이) 다만, 부속물매수청구권의 경우에는 원상회복조항이 있더라도 인정될 수 있다는 점에서 유익비상환청구권과 차이가 있습니다.다. 사례에서 ‘정임차’가 천정을 보수하기 위하여 지출한 비용100만원은 필요비에 해당하고, 점포증축비용 1,500만원은 특별한 사정이 없는 한 유익비에 해당하며, 임차한 건물의 공부상 용도가 소매점인 점에 비추어 보면 유리출입문, 샤시 설치비용 700만원과 전시시설 설치비용 200만원은 모두 점포의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건에 관한 비용으로서 부속물매수청구권의 대상이 됩니다. 따라서 소유자가 변경되지 않았고, 원상회복약정을 하지 않았다면 청구가 가능하였을 것입니다. 라. 그밖에 음반진열장이라든가 의자와 같이 쉽게 분리가능한 것, 즉 임차인이 별도로 분리하여 가져가는데 아무런 문제가 없는 물건 등은 유익비나 부속물 어느 것에도 해당하지 않습니다. 따라서 음반진열장이라든가 의자설치 비용은 청구할 수가 없습니다. 마. 그런데 ‘정임차’는 임대차 계약을 체결하면서 원상회복하겠다는 조항을 규정하였으므로 유익비상환청구권을 행사할 수 없습니다. 그리고 ‘정임차’의 임차권에는 대항력이 없으므로 신소유자에게는 부속물매수청구권도 행사할 수가 없게 됩니다. 바. 결론사례에서 ‘정임차’는 신소유자 ‘박매수’에게는 그 어느 것도 주장할 수가 없게 됩니다.

 

3. 여론임대인의 입장에서 위와 같이 임대차 종료 후에도 유익비상환청구권이나 부속물 매수청구권 등의 문제가 발생하므로 임대차계약시에는 반드시 ‘원상복구조항’을 규정해 두어야 할 것이고, 임차인이 임차목적물에 어떤 시설을 하는 경우에도 특별한 사정이 없는 함부로 동의를 해 주어서도 안 될 것입니다. (다만, 판례는 임차인이 자신의 영업상 편익을 위하여 설치하거나 부속시킨 것에 대해서는 부속물매수청구권을 인정하지 않고 있습니다. 통상 인정되는 경우는 건물의 용도와 임차인의 임차목적이 동일한 경우인데, 즉, 위에서 언급한 바와 같이 건물 용도가 요식시설로 되어 있는 건물의 임차인이 요식업을 하기 위하여 설치한 방시설이나 주방시설의 경우가 대표적인 예에 해당합니다.) 한편, 임차인의 입장에서는 반드시 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 범위내의 임대차계약을 체결하거나, 그렇지 않을 경우에는 별도의 대항력을 갖추는 조치(임차권의 등기, 전세권 등기 등)를 취하여야 할 것이나 이러한 것을 요구할 경우 건물을 얻기가 쉽지 않을 것입니다.