부동산경매업무 임차인이 알아야할 중요한 경매상식

부동산경매업무 임차인이 알아야할 중요한 경매상식

 

 

1.경매개시 결정송달과 등기부확인

가.경매개시결정의 송달채권자의 경매신청이 접수되어 경매절차가 시작되면"경매개시결정" 송달문이 소유자, 채권자, 채무자등 이

해관계인에게 도착합니다. 하지만, 때때로 등기부상 권리자에게만 송달되기 때문에 집주인등이 알려주지 않으면 세입자는 경매진행유무를 모른체 집행관의 임대차 현황조사시에 비로서 알게되어 당황하는 경우도 더러 있습니다.

나.등기부를 통한 경매진행확인 방법

집이 경매에 넘어갔는지 유무를 확인하기 위해서는 등기부등본을 떼서 "경매개시 결정“

란 문구가 있는지 점검해야 합니다.

등기부 등본 갑구에 "임의경매신청(or강제경매신청),접수: 00년 0월 0일, 원인 :0년 0월 0일 임의(또는 강제)경매개시결정(00타경0000호),권리자: 홍길동" 이런 문구가 나타나 있으면 00년0월0일로부터 경매절차

가 시작되었음을 알려주는 것입니다.

 

 

==등기부등본에 임차권이나 전세권이 설정되어 있지 않다면 경매개시결정을 현황조사할때 알게 됩니다.

 

만약 장기간 거주 않는다면 배당종기일이 지났을수 있고...여러가지 어려운일이 생길 수 있습니다. 멀리 이사가거나 장기간 집을 비울때는 임차권을 설정하길 바랍니다.

 

 

2.임대차 현황 조사,감정평가

가.임대차 현황조사(경매 개시 결정일로부터 통상 2주이내)

경매개시결정이 등기되면 법원의 현황조사 명령에 따라 집행관이 현장에 와서"명령문"을 보여주며 점유자(세입자)에게 전세보증금, 주민등록 전입일자,확정일자,계약기간,점유현황 등을 조사합니다.

이때 가능한한 계약서와 주민등록등본을 보여주며 조사에 응하는 것이 차후에 번거로움을 피할 수 있습니다. 만약, 점유자가 현황을 잘 몰라 답변이 부족한 경우나,문이 잠겨 있어 조사를 할 수 없는 경우에는 문

에 다녀갔다는 표시를 하고, 동사무소에서 주민등록등본의 사항만을 조사합니다.

*주의사항: 집행관이 조사한 임대차현황조사서는 경매절차상 필요한 입찰서류중 한 부분일뿐 법적구속력은 없습니다. 집행관이 조사했다고 해서 밑에 언급할 임차인의 "권리신고와 배당요구신청"을 하지 않아도 되는 것이 절대로 아닙니다.

나.감정평가(경매개시 결정일로부터 통상 2주 이내)

법원의 평가명령에 따라 의뢰받은 감정평가사가 현장방문하여 경매대상물건의 감정가액을 산정합니다. 통

상 이 감정가가 입찰시 최저경매가격(최저매각가격)이 됩니다.

평가사에 따라 점유현황(임대차 현황 등)을 감정평가서에 첨부하기도 합니다.

 

 

== 경매 개시후 임대차 조사를 합니다. 이때 전국각지에서 날라오는 우편물에 속지 마시고

 

침착하게 배당신청과 권리신고 하세요.

 

그리고 감정평가를 합니다. 감정평가금액이 현저히 차이 날경우 재감정을 요구할수 있습니다.

 

3.경매기일(입찰일)지정.

임대차현황조사서와 감정평가서를 토대로 경매물건명세서가 작성되면 최초 경매기일 즉 입찰일을 지정하고 일간신문에 공고합니다. 동시에 이해관계인에게도 통지하고 그 사본 및 그때까지 완료된 입찰서류등(임대차 현황조사서,감정평가서,물건명세서 등)을 관할법원 경매계에 비치(입찰기일 7일전부터)하여 일반인이 열람할 수 있게 합니다. 그러나, 때때로 등기부상 이해관계인에게만 통지가 오기 때문에 등기부에 나타나지 않는 세입자는 신문공고를 통해 확인하거나 해당 경매계에 전화로 또는 방문하여 확인하여야 합니다. 이때 반드시 사건번호를 알아야만 경매기일을 확인 할 수 있습니다.

 

 

= 이때부터 대법원사이트 수시로 들어가서 확인하세요.

 

4.권리신고,배당요구신청

경매기일이 지정되면 임차인의 권리행사를 위해 제일 중요한 절차인 임차인 권리신고 및 배당요구신청서를 작성하여 경매계에 제출해야 합니다. 물론 경매기일지정 전 미리 하는 것도 무방합니다. 관할법원 해당경매계에 가서 비치된 양식에 기재사항을 기재하고 임대차계약서 사본(복사본),주민등록등본과 함께 제출해야 합니다.

 

 

= 통상 권리신고는 매각기일 전에 배당요구종기일까지 해야 합니다.

 

 

*주의 : 등기되지 않은 전세권/임차권 등의 세입자는 권리신고서 또는 배당요구신청서를 법원 경매계에 제출하지 않으면 당해 경매절차의 "이해관계인" (민사소송법 제 607조 4호 의 "부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자")이 될 수 없습니다.

 

 

가.권리신고.

소액임차인이든, 대항력 있는 임차인이든, 세입자라면 누구나 반드시 권리신고만은 해야만 민법,민사소송법, 주택임대차보호법 등 법에 따라 보장된 권리를 행사 할 수 있습니다.(단 대항력있는 임차인에 대해서는 이견 있음)

나.배당요구신청(주택 임차인의 경우)

대항요건(전입신고, 실제거주,계약)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 권리신고와 더불어 반드시 배당요구신청서를 제출 하여야만 나중에(배당기일) 경매대금에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다.

물론 소액임차인이 법률에 규정된 소액보증금 중 일정액만을 배당받기 위하여는 확정일자가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 소액임차인(확정일자유무와 무관)이 법률에 규정된 소액보증금 (최우선 변제금)을 경매대금에서 받으려면 권리신고뿐 아니라 배당요구신청을 해야만 배당을 받을 수 있습니다(만일 배당요구를 실기하여 배당에서 제외 되었더라도 후일 부당이득반환 청구는 가능하다는 견해가 다수설이고 판례이나 소송의 번거로움 등 그 실익이 없습니다.)

 

*참조사항 : 권리신고와 배당요구신청을 모두 하지 않아도 대항력 있는 임차인의 대항력이 보호될 수 있는가 에 대해서는 여러 가지 이견이 있고 아직 명쾌한 판례가 정립되어 있지 않습니다.

 

= 아 요거 아주 중요한 얘기입니다. 선순위라 하더라도 보호 안되는 건도 있다는 말입니다.

 

 

따라서 본인이 대항력있는 임차인에 해당되는지를 잘 모르는 임차인은 일단 권리신고와 배당요구신청 모두를 해두는 것이 안전합니다.

 

 

 

다.권리신고 및 배당요구신청서 제출기간.: ~배당요구의 종기까지

기존 민사소송법하의 경매절차에서는 경매개시결정후 낙찰기일(통상 입찰일로 부터 7일후)까지 할 수 있도록 허용하고 있었으나, 이를 악용하여 입찰후 낙찰기일까지 그 7일의 기간동안 의도적인 배당요구철회, 배당요구신청 등으로 경매 절차를 지연시키고, 낙찰자/채권자 등에게 피해를 주는 사례가 빈번하자, 2002년 초 제정통과되어 2002. 7. 1.부터 시행되는 새로운 민사집행법하에서는 이해관계인에게 입찰기입통지 시 배당요구의 종기(통상 1차입찰기일 7일 전)를 함께 통지하여 이 기한까지 배당요구를 하지 아니하면 배당요구의 효력을 인정치 아니하므로 임차인의 각별한 주의를 요합니다.

다만 이는 2002. 7. 1. 이후 경매신청된 사건에 한하여 적용되므로 2002. 7. 1. 이전에 신청된 경매사건에 의하여 현재 진행되는 경매절차에서는 기존 민사소송법의 적용을 받으므로 낙찰기일이 배당요구의 종기인 점은 동일하다는 점 참조 하시기 바랍니다.

따라서 서둘러 1차입찰 7일 전까지 위 권리신고와 배당신청을 완료하십시오.

일단 권리신고와 배당요구신청까지 완료하면 경매가 취하/취소되지 않는한 법에 보장된 임차인의 권리행사에는 별 문제가 없습니다.

 

1.입찰당일 입찰서류(소위 집행기록부)열람 입찰당일 경매법정에 나오셔서 입찰서류를 열람하는 것이 좋다. (물론 입찰당일 이해관계인이 출석해야 할 의무는 없다.)

가.입찰서류 열람.

입찰개시 시간(통상 오전 10시)전에 법정에 나와서 경매법정 주변의 분위기를 익힌다.

경매법정에서 입찰이 개시되면 일정시간동안 입찰서류를 열람할 수 있는 시간을 준다. 이시간동안 입찰서류 비치대에서 입찰서류를 열람한다. 당일 경매되는 모든 입찰서류들이 게시대에 모두 놓여지는데 그중 해당 사건번호의 입찰서류를 열람한다.

1)임차인 본인의 권리신고와 배당신청서확인 : 신고내용과 사실관계가 일치 하는지 확인.

2)본인이외 세입자의 권리신고와 배당신청서확인 : 배당신청금액(보증금), 전입일,입주일,확정일자등 확인 (본인의 순위와 비교참조용으로 활용).

3)임대차현황조사서 : 신고내용(권리신고와 배당요구신청)과 동일한지 확인.

4)입찰물건명세서 : 점유란에서 본인에 해당부분이 신고내용과 동일한지 확인

5)채권계산서 : 압류,가압류,근저당,담보가등기등 등기부상 채권액의 정확한 청구금액이 계산되어 있다

나.입찰결과가 발표되면 낙찰가를 확인하고 귀가.

 

 

= 굳이 안와도 됩니다. 낙찰가 확인은 대법원사이트에서 확인가능합니다.

 

2.낙찰기일(입찰일로부터 7일후)까지 할 일

가.경매기일까지 미처 권리신고&배당요구신청서 제출을 못한 임차인 이기간내에 권리신고&배당요구신청서를 제출해야 한다. 이 기간 후에 하는 배당요구는 원칙적으로 배당요구의 효력이 없다. 따라서 등기부에 공시(등기)되지 아니한 세입자는 배당요구를 하지 아니하면 경매절차의 이해관계인이 될 수 없고 배당을 받을 수도 없다.

*주의 : 2002. 7. 1. 이전 경매신청되어 현재 진행되는 사건에 대하여는 기존의 민사소송법의 적용을 받아 기존대로 낙찰기일(통상 입찰일로부터 7일후)전까지 할 수 있도록 하고 있으나 2002. 7. 1. 이후 신청

된 경매사건에 대하여는 새로 제정.시행되는 민사집행법의 적용을 받아 입찰기일과 함께 통지 되는 배당요구의 종기일 까지만 허용되므로 이점 유념하시기 바랍니다.

나.배당요구철회 또는 정정

사정변경을 이유로 낙찰기일까지 기존의 배당요구를 철회하거나 변경/정정 등을 할 수 있다.

*주의 : 단, 2002. 7. 1. 시행된 민사집행법에 따라 2002. 7. 1. 이후 경매신청된 사건에 대하여는 배당요구철회가 전혀 허용되지 아니하므로 이 점 유념하시기 바랍니다.

 

1)대항력있는 확정일자부 임차인

이 기간내에 배당요구철회서를 제출하고 배당요구를 철회할 수 있다. 물론 배당철회시에는 그 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 이렇게 대항력 있는 임차인이 배당요구를 철회하게 되면 낙찰자로서는 입찰시 예상하지 않았던 추가부담(임차보증금)이 발생하게 된다.

2)대항력 있는 임차인의 배당요구철회시 낙찰자의 구제 낙찰자는 낙찰기일전에 그 배당요구철회사실을 알았다면 낙찰불허가신청을,낙찰기일후 낙찰결정확정일(통상 낙찰기일로부터 7일후) 전에 알았다면 즉시항고를 하여 낙찰불허결정이 떨어지도록 하거나 추가부담액만큼의 대금감액청구를 할 수 있다.

또 대금납부기일(잔대금납부일)전에 알았다면 입찰물건명세서상의 하자를 이유로 "경매개시결정에 대한 이의" 또는 "권리하자에 대한 담보책임"의 법리(즉 민사소송법 제639조 제1항을 유추적용하여 낙찰허가결정

의 취소신청)에 따라 구제받을 수 있다는 견해도 있으나 "즉시항고"로써 다투는 것이 안전하다.

이를 실기한 경우에는 대금납부시까지 낙찰허가결정의 취소신청을 하여야 한다.

(상당수의 법원은 낙찰인의 낙찰불허가신청이나 이의신청여부와 관계없이 대항력있는 임차인이 입찰기일과 낙찰기일사이에 하는 배당요구철회 또는 배당요구신청시에는 경매법원의 직권으로 낙찰불허가결정을 내리고 있다)

 

 

3)주의사항:

가)대항력 있는 임차인의 배당요구철회시 법원의 조치 대항력있는 임차인의 배당요구철회를 원인으로 낙찰이 취소되어 경매절차가 다시 개시되면 상당수 법원은 위 임차인이 다시 배당요구신청을 하더라도 기존의 배당요구철회를 "임대차계약을 해지하지 않겠다" 는 의사표시로 간주하여 그 배당요구를 접수하지 않는다. 이는 위와 같은 행태를 민법의 대원칙인 신의칙("신의성실의 원칙")에 반하는 행위로 보기 때문에 대항력 있는 임차인의 악의적인 경매절차 지연을 방지하기위한 법원의 나름대로의 조처이

다. 따라서 낙찰자에게 대항력을 행사하여 전소유주와의 계약잔여기간 동안 계속 거주하겠다는 의사가 없는한 배당요구철회를 해서는 아니된다. 만약 임차인의 배당요구철회사실을 모르고 낙찰이 허가되어 잔금을 납부한 낙찰자는 쉽사리 보증금을 반환하지 아니하여 과거에 실례를 보더라도 명도소송 등으로 비화되는 사례도 적지 않았다.

나)대항력 없는 임차인의 낙찰기일 직전 배당요구

반면 대항력 없는 임차인이 입찰일에 최고가입찰자가 결정된 후 낙찰기일 전에 하는 배당요구신청은 규제대상이 아니다. 허나 이로 말미암아 경매신청채권자가 한푼의 배당도 받지 못하게 되면 민사소송법 제616조 "잉여없음"에 해당되어 기 진행된 경매 절차 모두가 취소될 수도 있다.

 

3.낙찰허가결정확정일까지 임차인이 할 일

가.즉시항고

통상 낙찰결정일(낙찰기일)로부터 7일 후에 낙찰허가결정이 확정되는데, 이 7일동안 낙찰허가결정에 이의가 있는 이해관계인 (소유자,채무자, 채권자,임차인,낙찰자 등)은 즉시항고를 할 수 있다. 의도적인 경매절차의 지연방지책으로 채권자와 임차인을 제외한 이해관계인(소유자,채무자,낙찰자)은 항고시 일정액의 보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁해야한다.( 일종의 지연손해배상금 )물론 항고기각시에는 공탁금을 돌려받을 수 없다.(단,낙찰자 항고시에는 낙찰가에 대하여 연 25%의 지연이자를 물린다)

나.유의사항

임차인이 기 제출한 권리신고와 배당신청서상의 내용과 입찰서류, 낙찰기일조서상의 내용이 동일하다면(대개 일치) 위 기간동안 임차인이 특별이 할 일은 없다. 그러나 실무에서는 소유자,채무자,낙찰자의 부추김을 받아 임차인은 보증금공탁 없이도 항고할 수 있는점을 악용하여 임차인이 아무런 이유도 없이 항고하는 일이 비일비재하다. 왜냐하면 법정된 항고사유가 아닌 항고로 인하여 "이유없음"으로 기각되기 까지는 재항고를 포함 5~6개월이상 소요되기 때문이다. 따라서 임차인은 특별한 이유가 없는한항고를 하지 말아야 한다. 항고로 인하여 위기간만큼 배당이 늦어져 보증금회수도 지연되기 때문이다.

 

4.배당기일에 임차인이 할

낙찰자가 잔금을 납부하면 배당기일이 확정된다.

가.배당기일이란?

경매의 마지막 절차로서 각 채권자(임차인 포함)들의 배당순위에 따른 배당금액을 확정하는 날이다.

나.배당표 수령 (배당기일)

법원에서 통보된 배당기일에 법정에 출석해야 한다. 법정에는 경매계장이 나와서(때로는 판사가 배석하기도 함) 당일 배당확정되는 수십 건의 경매물건들을 사건번호 순서대로 배당절차를 진행한다.해당사건번호와 임차인성명이 호명되면 경매계장에게 가서 확정된 배당금액을 듣고 배당표를 수령해야 한다. 배당표에는 모든권리자의 배당순위별 배당예정금액이 적혀 있다. 배당금액에 이의가 있는 이해관계인 (채권자,임차인,채무자 등)은 당일에 한해 반드시 구두로만 이의를 제기할 수 있다.

(서면이의는 무효) 배당기일에 이의가 완결되지 않은 이의신청권자는 배당기일로부터 7일 이내에 "배당이의의 소"를 제기하고 그 "소 제기 증명원"을 경매계에 제출하여 배당절차를 정지시킬 수 있다.물론 배당이의시에도 이의와 관계없는 권리자의 배당금은 수령이 가능하다.

다.배당금수령 절차

1)필요서류

가)명도확인서.

배당금을 수령하려면 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요하다.

낙찰자의 명도확인서와 임차인의 부동산 인도는 동시이행의 관계로 보는 것이 타당하다. 즉 낙찰자가 인감이 날인된 명도확인서를 넘겨주는 것은 임대 보증금을 지급하는 것과 동일하기 때문에 임차인은 명도확인서 수령시 반대급부로 집을 인도(이사)해야 한다. 낙찰자에 따라서는 임차인으로부터 "00년 00월 00일까지 집을 비워주겠다"는 확약서(각서)만 받고 위 서류를 넘겨주기도 한다.

나)주민등록등본/임대차(전세)계약서 원본

 

2)배당금수령 절차.

해당 경매계에 신분증과 위 필요서류를 제시하고(대리인의 경우는 위임장과 본인의 인감증명서,대리인의 신분증도 제시) 경매계장의 안내에 따라 배당금 취급부서에서 보관금(공탁금)출급지시서를 교부 받아 그것을 법원구내 은행에 제시하고 배당금을 수령한다. 배당기일에 법원 출석시 위 서류를 준비해가 면 배당확정절차 종료후 즉시 배당금을 수령할 수 있다.

라.배당금수령기일 한도.

배당기일후 며칠내 배당금을 수령해야 한다는 강제규정은 없다. 법원에 따라서는 7일~15일내에 수령해야한다는 자체규정을 마련하여 정당한 사유 없이 배당금수령을 지체하면 소정의 보관 수수료를 부과하기도 한

다. 다만, 배당표확정일로부터 10일이 지나면 해당 배당금은 법원 공탁계에 공탁되도록 법률에 규정되어 있어 수령시 공탁수수료를 부담해야 한다. 또 정당한 이유없이 배당금 수령을 너무 지체하면 낙찰자로부터 명도소송 및 임료청구소송 등을 당할 수 있다.

 

마.참고사항:

"임차인이 경매진행절차중 언제까지 대항요건(전입+점유)을 유지해야 배당금을 수령할 권리( 우선변제권)가 보호되는가"에 대해서는 낙찰기일까지라는 설, 낙찰결정확정일까지라는 설, 낙찰자의 잔금지급일까지라는 설, 배당기일까지라는 설등 여러설이 있으나 아직 명쾌하게 정립된 판례는 없다.("낙찰기일까지"가 통설이자 최근의 대법원 판례) 배당금수령시까지 대항요건을 유지하는 것이 안전하다.

필히 미리 이사를 가야할 사정이 있는 경우에는 1999년 3월 신설된 "주택임차권등기명령제도"를 준용하여 임차권등기후 이사할 수 있다. 다만 신설된 규정이라 경매개시결정등기후 경매절차 종료전에 하는 임차권등기에도 그 효력이 준용되는가 또는 그 사실을 법원에 고지 해야 하는지 등에 대하여는 선례가 없어 그 적용에 조심스러운 점이 있다.

 

 

 

1.입찰당일 입찰서류(소위 집행기록부)열람 입찰당일 경매법정에 나오셔서 입찰서류를 열람하는 것이 좋다. (물론 입찰당일 이해관계인이 출석해야 할 의무는 없다.)

가.입찰서류 열람.

입찰개시 시간(통상 오전 10시)전에 법정에 나와서 경매법정 주변의 분위기를 익힌다.

경매법정에서 입찰이 개시되면 일정시간동안 입찰서류를 열람할 수 있는 시간을 준다. 이시간동안 입찰서류 비치대에서 입찰서류를 열람한다. 당일 경매되는 모든 입찰서류들이 게시대에 모두 놓여지는데 그중 해당 사건번호의 입찰서류를 열람한다.

1)임차인 본인의 권리신고와 배당신청서확인 : 신고내용과 사실관계가 일치 하는지 확인.

2)본인이외 세입자의 권리신고와 배당신청서확인 : 배당신청금액(보증금), 전입일,입주일,확정일자등 확인(본인의 순위와 비교참조용으로 활용).

3)임대차현황조사서 : 신고내용(권리신고와 배당요구신청)과 동일한지 확인.

4)입찰물건명세서 : 점유란에서 본인에 해당부분이 신고내용과 동일한지 확인

5)채권계산서 : 압류,가압류,근저당,담보가등기등 등기부상 채권액의 정확한 청구금액이 계산되어 있다

나.입찰결과가 발표되면 낙찰가를 확인하고 귀가.

 

 

= 굳이 안와도 됩니다. 낙찰가 확인은 대법원사이트에서 확인가능합니다.

 

2.낙찰기일(입찰일로부터 7일후)까지 할 일

가.경매기일까지 미처 권리신고&배당요구신청서 제출을 못한 임차인 이기간내에 권리신고&배당요구신청서를 제출해야 한다. 이 기간 후에 하는 배당요구는 원칙적으로 배당요구의 효력이 없다.

따라서 등기부에 공시(등기)되지 아니한 세입자는 배당요구를 하지 아니하면 경매절차의 이해관계인이 될 수 없고 배당을 받을 수도 없다.

*주의 : 2002. 7. 1. 이전 경매신청되어 현재 진행되는 사건에 대하여는 기존의 민사소송법의 적용을 받아 기존대로 낙찰기일(통상 입찰일로부터 7일후)전까지 할 수 있도록 하고 있으나 2002. 7. 1. 이후 신청된 경매사건에 대하여는 새로 제정.시행되는 민사집행법의 적용을 받아 입찰기일과 함께 통지 되는 배당요구의 종기일 까지만 허용되므로 이점 유념하시기 바랍니다.

나.배당요구철회 또는 정정

사정변경을 이유로 낙찰기일까지 기존의 배당요구를 철회하거나 변경/정정 등을 할 수 있다.

*주의 : 단, 2002. 7. 1. 시행된 민사집행법에 따라 2002. 7. 1. 이후 경매신청된 사건에 대하여는 배당요구철회가 전혀 허용되지 아니하므로 이 점 유념하시기 바랍니다.

 

1)대항력있는 확정일자부 임차인

이 기간내에 배당요구철회서를 제출하고 배당요구를 철회할 수 있다. 물론 배당철회시에는 그 임차인의 보

증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 이렇게 대항력 있는 임차인이 배당요구를 철회하게 되면 낙찰자로서는 입찰시 예상하지 않았던 추가부담(임차보증금)이 발생하게 된다.

2)대항력 있는 임차인의 배당요구철회시 낙찰자의 구제 낙찰자는 낙찰기일전에 그 배당요구철회사실을 알았다면 낙찰불허가신청을,낙찰기일후 낙찰결정확정일(통상 낙찰기일로부터 7일후) 전에 알았다면 즉시항고를 하여 낙찰불허결정이 떨어지도록 하거나 추가부담액만큼의 대금감액청구를 할 수 있다.

또 대금납부기일(잔대금납부일)전에 알았다면 입찰물건명세서상의 하자를 이유로 "경매개시결정에 대한 이의" 또는 "권리하자에 대한 담보책임"의 법리(즉 민사소송법 제639조 제1항을 유추적용하여 낙찰허가결정의 취소신청)에 따라 구제받을 수 있다는 견해도 있으나 "즉시항고"로써 다투는 것이 안전하다.

이를 실기한 경우에는 대금납부시까지 낙찰허가결정의 취소신청을 하여야 한다.

(상당수의 법원은 낙찰인의 낙찰불허가신청이나 이의신청여부와 관계없이 대항력있는 임차인이 입찰기일 과 낙찰기일사이에 하는 배당요구철회 또는 배당요구신청시에는 경매법원의 직권으로 낙찰불허가결정을내리고 있다)

 

 

3)주의사항:

가)대항력 있는 임차인의 배당요구철회시 법원의 조치 대항력있는 임차인의 배당요구철회를 원인으로 낙찰이 취소되어 경매절차가 다시 개시되면 상당수 법원은 위 임차인이 다시 배당요구신청을 하더라도 기존의 배당요구철회를 "임대차계약을 해지하지 않겠다" 는 의사표시로 간주하여 그 배당요구를 접수하지 않는다. 이는 위와 같은 행태를 민법의 대원칙인 신의칙("신의성실의 원칙")에 반하는 행위로 보기 때문에 대항력 있는 임차인의 악의적인 경매절차 지연을 방지하기위한 법원의 나름대로의 조처이

다. 따라서 낙찰자에게 대항력을 행사하여 전소유주와의 계약잔여기간 동안 계속 거주하겠다는 의사가 없는 한 배당요구철회를 해서는 아니된다. 만약 임차인의 배당요구철회사실을 모르고 낙찰이 허가되어 잔금을 납부한 낙찰자는 쉽사리 보증금을 반환하지 아니하여 과거에 실례를 보더라도 명도소송 등으로 비화되는 사례도 적지 않았다.

나)대항력 없는 임차인의 낙찰기일 직전 배당요구

반면 대항력 없는 임차인이 입찰일에 최고가입찰자가 결정된 후 낙찰기일 전에 하는 배당요구신청은 규제대상이 아니다. 허나 이로 말미암아 경매신청채권자가 한푼의 배당도 받지 못하게 되면 민사소송법 제616조 "잉여없음"에 해당되어 기 진행된 경매 절차 모두가 취소될 수도 있다.

 

3.낙찰허가결정확정일까지 임차인이 할 일

가.즉시항고

통상 낙찰결정일(낙찰기일)로부터 7일 후에 낙찰허가결정이 확정되는데, 이 7일동안 낙찰허가결정에 이의가 있는 이해관계인 (소유자,채무자, 채권자,임차인,낙찰자 등)은 즉시항고를 할 수 있다. 의도적인 경매절차의 지연방지책으로 채권자와 임차인을 제외한 이해관계인(소유자,채무자,낙찰자)은 항고 시 일정액의 보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁해야한다.( 일종의 지연손해배상금 )물론 항고기각시에는 공탁금을 돌려받을 수 없다.(단,낙찰자 항고시에는 낙찰가에 대하여 연 25%의 지연이자를 물린다)

나.유의사항

임차인이 기 제출한 권리신고와 배당신청서상의 내용과 입찰서류, 낙찰기일조서상의 내용이 동일하다면(대개 일치) 위 기간동안 임차인이 특별이 할 일은 없다. 그러나 실무에서는 소유자,채무자,낙찰자의 부추김을 받아 임차인은 보증금공탁 없이도 항고할 수 있는점을 악용하여 임차인이 아무런 이유도 없이 항고하

는 일이 비일비재하다. 왜냐하면 법정된 항고사유가 아닌 항고로 인하여 "이유없음"으로

기각되기 까지는 재항고를 포함 5~6개월이상 소요되기 때문이다. 따라서 임차인은 특별한 이유가 없는한 항고를 하지 말아야 한다. 항고로 인하여 위기간만큼 배당이 늦어져 보증금회수도 지연되기 때문이다.

 

4.배당기일에 임차인이 할

낙찰자가 잔금을 납부하면 배당기일이 확정된다.

가.배당기일이란?

경매의 마지막 절차로서 각 채권자(임차인 포함)들의 배당순위에 따른 배당금액을 확정하는 날이다.

나.배당표 수령 (배당기일)

법원에서 통보된 배당기일에 법정에 출석해야 한다. 법정에는 경매계장이 나와서(때로는 판사가 배석하기도 함) 당일 배당확정되는 수십 건의 경매물건들을 사건번호 순서대로 배당절차를 진행한다.

해당사건번호와 임차인성명이 호명되면 경매계장에게 가서 확정된 배당금액을 듣고 배당표를 수령해야 한다. 배당표에는 모든권리자의 배당순위별 배당예정금액이 적혀 있다. 배당금액에 이의가 있는 이해관계인

(채권자,임차인,채무자 등)은 당일에 한해 반드시 구두로만 이의를 제기할 수 있다.

(서면이의는 무효) 배당기일에 이의가 완결되지 않은 이의신청권자는 배당기일로부터 7일 이내에 "배당이의의 소"를 제기하고 그 "소 제기 증명원"을 경매계에 제출하여 배당절차를 정지시킬 수 있다.물론 배당이의시에도 이의와 관계없는 권리자의 배당금은 수령이 가능하다.

다.배당금수령 절차

 

1)필요서류

가)명도확인서.

배당금을 수령하려면 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요하다.

낙찰자의 명도확인서와 임차인의 부동산 인도는 동시이행의 관계로 보는 것이 타당하다. 즉 낙찰자가 인감이 날인된 명도확인서를 넘겨주는 것은 임대 보증금을 지급하는 것과 동일하기 때문에 임차인은 명도확인서 수령시 반대급부로 집을 인도(이사)해야 한다. 낙찰자에 따라서는 임차인으로부터 "00년 00월 00일까지 집을 비워주겠다"는 확약서(각서)만 받고 위 서류를 넘겨주기도 한다.

나)주민등록등본/임대차(전세)계약서 원본

 

2)배당금수령 절차.

해당 경매계에 신분증과 위 필요서류를 제시하고(대리인의 경우는 위임장과 본인의 인감증명서,대리인의신분증도 제시) 경매계장의 안내에 따라 배당금 취급부서에서 보관금(공탁금)출급지시서를 교부받아 그것을 법원구내 은행에 제시하고 배당금을 수령한다. 배당기일에 법원 출석시 위 서류를 준비해가면 배당확정절차 종료후 즉시 배당금을 수령할 수 있다.

라.배당금수령기일 한도.

배당기일후 며칠내 배당금을 수령해야 한다는 강제규정은 없다. 법원에 따라서는 7일~15일내에 수령해야한 다는 자체규정을 마련하여 정당한 사유 없이 배당금수령을 지체하면 소정의 보관 수수료를 부과하기도 한다. 다만, 배당표확정일로부터 10일이 지나면 해당 배당금은 법원 공탁계에 공탁되도록 법률에 규정되어있어 수령시 공탁수수료를 부담해야 한다. 또 정당한 이유없이 배당금 수령을 너무 지체하면 낙찰자로부터 명도소송 및 임료청구소송 등을 당할 수 있다.

 

마.참고사항:

"임차인이 경매진행절차중 언제까지 대항요건(전입+점유)을 유지해야 배당금을 수령할 권리( 우선변제권)가 보호되는가"에 대해서는 낙찰기일까지라는 설, 낙찰 결정확정일까지라는 설, 낙찰자의 잔금지급일까지라는 설, 배당기일까지라는 설등 여러설이 있으나 아직 명쾌하게 정립된 판례는 없다.("낙찰기일까지"가 통설이자 최근의 대법원 판례) 배당금수령시까지 대항요건을 유지하는 것이 안전하다.

필히 미리 이사를 가야할 사정이 있는 경우에는 1999년 3월 신설된 "주택임차권등기명령제도"를 준용하여 임차권등기 후 이사할 수 있다. 다만 신설된 규정이라 경매개시결정등기후 경매절차 종료전에 하는 임차권등기에도 그 효력이 준용되는가 또는 그 사실을 법원에 고지 해야 하는지 등에 대하여는 선례가 없어 그 적용에 조심스러운 점이 있다.