공사완공시점에 따른 유치권(대전고법)

공사완공시점에 따른 유치권(대전고법)

대전고등법원 2005나9676 건물명도

위 인정사실에 의하면, 피고와 이00은 이 사건 도급계약 체결 당시부터 이00이 이 사건 도급계약의 공사대금을 지급하지 못할 것을 예상하고, 피고가 이 사건 공사를 마친 후에 이 사건 공사대금을 임대차보증금으로 하여 이 사건 건물을 임차하기로 약정하였으며, 피고가 이 사건 공사를 마친 후 위 약정에 따라 이 사건 건물을 점유, 사용하고 있으므로, 피고는 이00에게 임대차보증금 반환 채권을 가지고 있을 뿐, 이00에게 공사대금의 지급이나 유익비 상환을 구할 수는 없다. 피고가 이00에게 공사대금 채권 또는 유익비 상환청구권을 가지고 있음을 전제로 하는 위 유치권 주장은 이유 없다.

설령, 피고가 이00에게 공사대금 채권 또는 유익비 상환청구권을 가지고 있다고 하더라도, 피고는 이 사건 건물 및 대지에 관하여 곧 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고, 경매개시결정이 이루어지기 직전에 이 사건 공사를 도급받았고, 이 사건 공사는 대부분 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어진 후에 이루어지고, 완성되었다.

민사집행법 제91조 제5항에서 규정한 유치권은 신청채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 한다. 이미 소유자가 자력이 없어 채권을 변제받기 어렵다는 사정을 알고 소유자와의 계약에 따라 공사를 하거나, 비용을 지출한 사람을 근저당권자인 신청채권자의 채권 등에 우선하여 보호할 이유가 없는 점, 만약 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적인 담합 등에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 담보권자 등 채권자나 경매절차의 이해관계인의 이익을 해할 위험이 있다는 점 등에 비추어 보면, 경매절차가 개시되어 이미 압류의 효력이 발생한 후에 성립한 유치권은 근저당권자인 신청채권자의 근저당권을 해하는 것으로서, 근저당권자인 신청권자에게 대항할 수 없다고 하여야 한다.

피담보채권이 변제기가 되기 이전에는 유치권이 발생하지 않으므로, 피고 주장의 유치권은 이 사건 공사를 완성한 때에 성립한다. 이 사건 공사는 2003. 6.경 완성되었고, 그 때는 이미 이 사건 임의경매 개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후다. 피고가 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 이전에 이 사건 공사를 위하여 점유를 시작하였다고 하더라도, 피고는 원고에게 유치권을 주장할 수 없다.

피고의 유치권 주장은 이유 없다.

3. 불법점유로 인한 손해배상청구에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에게 원고가 이 사건 건물에 관하여 소유권을 취득한 2004. 1. 7.부터 이 사건 건물 중 점유 부분에 관하여 인도를 마칠 때까지 원고가 이 사건 건물을 사용?수익하지 못함으로써 생기는 임료 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

제1심 감○○ 임○○의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 건물 중 피고 점유부분에 대한 임료는 2004. 1. 7.부터 2005. 1. 8.까지 월 4,873,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고에게, 피고는 2004. 1. 7.부터 이 사건 부동산 중 점유 부분의 인도를 마칠 때까지 월 4,873,000원의 비율에 의한 금액을 지급할 의무가 있다