아파트 가격의 바닥은 입주가 거의 마무리되는 2016년 경에 도달한다.

아파트 가격의 바닥은 입주가 거의 마무리되는 2016년 경에 도달한다.

 

전국 42개 신도시 : 520만 명
수도권 택지지구: 55만 명
그린벨트 40만 가구 : 80만 명
미분양 아파트 20만 가구 : 50만명
=============================
합 계 : 706만 명

 

향후 우리나라에서 늘어나는 가구는 모두 1~2인 가구인데, 지어지는 아파트는 80%이상이 중대형이라는 사실입니다.

 

지금 중대형 아파트 구입을 생각하시는 분이라면 사태의 추이를 좀 더 살펴보시고 신중히 고려하시기를 바랍니다. 현재의 중대형 아파트 하락 원인이 불황

때문이라면 1~2년 후 불황이 끝날 무렵 분양을 받으면 됩니다. 하지만 불황이 끝났을 때에도 미분양이 있다면 절대로 아파트 분양을 받으면 안 됩니다.

 

주택 시장에 제대로(?) 영향을 주려면 입주할 시기가 되어야 합니다. 1기 신도시의 경우만 하더라도 신도시 입주가 시작된 1991년 부터 조금씩 내리기 시작하여 신도시 입주가 마무리되는 1995년에 가장 많이 내렸습니다.

위에서 말한 신도시는 대부분이 2010년 이후에나 입주가 되기 때문에, 아직은 이러한 물량의 공급 과잉 여파가 시장에 거의 없다고 봐야 합니다. 공급 과잉으로 인한 가격 바닥은 입주가 거의 마무리되는 2016년 경에 도달하지 않을까 생각합니다. 더 정확하게 알려면 연도별 입주 물량을 정확하게 계산 해 봐야겠지만. 그러한 데이터를 수집하기에는 역부족입니다. 물론 이후에도 아파트 값이 오르기는 불가능해 보입니다. 인구 감소가 그 원인입니다.

 

 

분명히 말해 두지만, 뉴타운이나 재개발, 균형촉진지구는 이 42개의 신도시에 들어가지 않습니다. (뉴타운처럼 기존 집을 허물고 다시 짓는 것은 아파트 공급에 별로 영향을 주지 못합니다.)

 

 또 미니신도시라 불리는 택지개발지구도 이 42개의 신도시에 들어가지 않습니다.

즉 현재 추진 중인 것만 완성하더라도 700만명은 들어가 살 주택이 생긴다는 이야기입니다. 그리고 이러한 곳은 기존의 주택을 헐고 새로 짓는 재건축, 재개발, 뉴타운 사업과는 달리 완전히 새로운 곳에서 짓는 주택입니다.

,

전세 값은 아파트 값에 선행합니다. 지난 수십 년간 전세 값이 오르면 얼마 후 아파트 값이 오르고, 다시 전세 값이 오르면 아파트 값이 오르기를 여러 차례 반복하여 왔습니다.

 

 

아래는 2008~2012년 사이에 입주 예정인 수도권의 대표적인 택지지구입니다.

 

*2009년 5월 국토부 :

 

*하남 풍산지구 : 5800가구, ~2009년, 31만 평

▶하남 미사(546만㎡, 4만호, 10만4000명),

▶ 강남 세곡(94만㎡, 7천호, 1만8860명),

▶서초 우면(36만3000㎡, 4천호),

 

 *2009년 7월 서울시 : 보금자리주택

▶강남구(133만㎡, 9000여 가구),

▶강동구(94만㎡, 7000여 가구), 구로구(60만㎡, 4000여 가구)

▶ 성남 도촌지구 : 1.6만 명, 5400가구, 2003년~2008년, 25만 평
▶ *성남 대장지구 : 6000가구, 2012년 분양
▶ 송파 장지지구 : 5000가구

■ 40개 여개 신도시 전체 인구는 520만 명

■ 2기 신도시(12개) : 총 191만 명
■ 혁신도시(10개) : 총 31.5만 명
■ 기업도시(6개) : 총 14.7만 명

■ 경제자유구역(4개) : 총 133.5만 명
■ 행정복합도시 및 도청 이전 신도시(4개) : 총 85만 명
■ 기타 신도시(6개) : 총 66.5만 명

▶ 판교 신도시 : 8만 명
▶ 송파 신도시 : 4만6000여 가구에  12만 명 입주가능(678 )