신성/알수록 보인다! 알면 알수록 재밌는 부동산상식 1탄 (권리분석)

 

 

 

 

 

알수록 보인다! 알면 알수록 재미있는 부동산상식 제 1탄! - 권리분석과 관련된 여섯가지 원칙!

 

부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없지 권리분석을 해봐야 한다.

권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때는 가급적 권리분석의 범위를 넓히고

완전하게 확실히 설 때까지 철저하게 살펴봐야 한다. 권리분석을 할 때는 다음과 같은 원칙에 따라 하는 것이 좋다.

 

 

1. 하자전제의 원칙

 

권리분석을 할 때는 모든 부동산에는 반드시 하자가 있다는 전제하에 권리분석을 해야 한다. 그만큼 철저하게 권리분석을 하자는 것이다.

 

권리분석을 할 때는 긍정적이거나 낙관적인 사람이 되지 않도록 하는 것이 포인트! 부동산 투자에 임하는 마음자세는 긍정적이고 낙관적인 것이 좋다. 반드시 성공한다는 확신이 있어야 한다. 그러나 권리분석을 할 때에는 의심을 갖고 철저하게 분석해보기를 권한다.

 

 

2. 완전심증의 원칙

 

권리분석을 하는 과정에서 조금이라도 의심되는 부분이 있다면 끝까지 확인을 해봐야 한다. '괜찮겠지, 별일 없겠지'하는 생각으로 대충 넘어가서는 안 된다. 부동산 권리분석은 조금이라도 의심이 된다면 끝가지 알아봐야 한다. 

 

안심이 될 때까지 끝까지 분석하도 또 알아봐야 한다.

 

 

3. 범위 확대의 원칙

 

권리분석을 할 때는 권리분석의 범위를 가급적 확대하는 것이 좋다. 권리분석은 권리관계의 시점에 따라 현황권리분석과 소급권리분석으로 나누어진다. 현황권리분석이란 현재의 권리관계에 대해서 하는 권리분석이다. 예를 들면 현재의 소유권에 하자가 없는지를 살펴보는 것이다. 흔히 부동산 거래를 할 때 현재의 소유자가 진정한 소유자인지 살펴보는데 이것이 현황권리분석에 해당한다.

 

반면 소급권리분석이란 과거의 권리까지 모두 살펴보는 것이다. 현재의 소유권에 하자가 없는지 살펴보는 데서 그치는 것이 아니라 최초의 소유권등기인 소유권보존등기로 거슬러 올라가서 보존등기 이후 현재의 소유권에 이르기까지 설정된 여러 소유권 이전 등기에 하자가 없는지를 모두 분석해 보는 것이 소급권리분석이다.

 

 현재의 소유권에 대한 권리분석 만으로 멈추는 것이 아니라 소유권이 이전되어 오는 과정에서 불법이 없었는지, 중간에 원인무효인 소유권 이전은 없었는지도 확인해봐야 한다. 그래서 권리분석의 범위는 가능한 한 넓히는 것이 좋다.

 

 

4. 감성 차단의 원칙

 

권리분석을 할 때는 감정적 요소를 차단하고 객관적으로 해야 한다. 부동산권리분석을 할 때 가장 주의해야 할 것이 감정적인 판단을 억제하고 철저하게 이성적이고 객관적인 시각을 유지하는 것이다.

 

부동산 투자자는 권리분석을 할 때뿐만 아니라 투자 전반에 있어서 항상 이성적이고 객관적인 판단을 할 수 있어야 한다. 부동산 투자는 '상식에 맞게' 하여야 하고 또 '상식에 맞게' 하면 된다. 부동산 투자는 '상식'을 잃어버리고 벗어나는 순간 위험에 빠지게 된다.

 

 

5. 증거주의 원칙

 

권리분석과정에서의 확인이나 판단은 증거자료를 가지고 해야 한다. 심증으로 분석하고 심증으로 판단해서는 안 된다. 부동산에 설정된 권리들은 당사자들의 법률행위에 의하여 이루어진 것이므로 그 진위여부는 반드시 증거에 의하여 판단해야 한다.

 

예를 들면 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 부동산에 관한 각종 공부를 발급받는 일이다. 이 때 관련 서류는 위조되는 경우가 있을 수 있으니 중개업자나 매도인이 건네주는 것으로 받지 말고 본인이 직접 발급받아서 분석해야 한다.

 

 

6. 현장방문의 원칙

 

권리분석에 필요한 공부만 있으면 권리분석이 다 되는 것이 아니다. 공부에 기재된 내용이 실제와 일치하는지를 확인해야 하는데, 이러한 사실 확인은 현장으로 가봐야만 가능하다.

 

공부상의 내요이 현황과 일치하는지의 확인은 현장답사나 증인들의 증언에 의존하게 된다. 부동산 권리분석에서는 부동산 주변 사람들의 증언이 큰 역할을 한다. 공부상의 내용이 실제 상황과 일치하는지 여부는 투자자 본인이 직접 관련 당사자나 현장을 방문하여 확인해야 한다. 매도자의 말만 믿어서는 안된다. 

 

 

 

위의 권리분석에 관한 여섯 가지를 잘 숙지해 부동산투자 제대로 알고 제대로 하자!