임차인의 권리가 있는지 상가안에 있는 물건은 과연 어떠하던지

상담을 드립니다.   근린주택의 임차인이 법원에 제출한 임대차 계약서는 2천만원 은행에 제출한 임대차 계약서는 1천만원으로 은행에서는 현제 일천만원으로 주택을 임차하고 있다는 내용이 명시된 확인서 형식의 각서를 본인에게 받은상태입니다 물론 확정일자는 법원제출용과 은행제출용모두다 받지 않은 상태입니다 은해에서는 임대차금액 조정신청을 한다고합니다 본인의 확인서를 법원에서는 어떤 효력이 있는지궁금하구요 임대차계약서의 허위로 인하여 형사철벌은 가능한지 형사처벌이 가능하다면 낙찰자가 형사처벌 요청을 할수있는지 담당 금융기관에서만 가능한지궁금합니다 임차인이 대화의 가능성이 희박한 상황입니다   근린주택의 상가에 법원의 경매 기록에는 공가로 되어있는 임대되지 않은 2층에 전전 소유자의 것으로 확인된 집기 일부(쇼파 및 의자)가 존재합니다 지하에도 전전 소유자가 임대차한 임차인의 소유로 보이는 집기가 존재하고 있습니다 임차인과 전전소유자는 확인이 되지 않습니다 저희 임의대로 문을 열고 정리를 해도 되는지 아님 법적인 절차가 있는지 궁금합니다 법적인 절차가있으면 어떤방법으로 해야 하나요 전소유자의 말에 의하면  현제 공가로 되어 있는 상가는 임대차 계약한 사실이 없으며 전전 소유자와의 임대차 계약으로 있는 상태에서 정리를 하지못한 부분이라고 합니다 이런 경우 임차인의 권리가 있는지 상가안에 있는 물건은 과연 어떠하던지 주인을 찾아서돌려주야 하는가요 궁금합니다     ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------   은행에서 확인된 임대차계약서가 사실이고 법원제출용은 따로 만들었다 면 먼저 배당이의의 소를 제기하여 다투어야만 합니다.    허위의 임대차계약서를 작성하여 법원을 기망하여 배당금을 가로채려한다 면 형사처벌의 대상이 될 수도 있습니다 다만 확실한 증거를 바탕으로 고발 을 하여야 무고죄를 면할 수 있습니다.    타인의 물건을 임의 처리하지는 못합니다.    그러나 건물에 남아 있는 소파 등에 대하여 그 소유자를 알 수가 없고 소 유자가 소유권을 포기한 것으로 된다며 일시 창고에 보관하고 유실물로 취 급할 수가 있으나 소유자가 있고 점유를 하고 있다고 판단된다면 명도청구 를 하여야 합니다.    구체적인 사실관계를 보아 결정하여야 하니 이 점을 참조하시기 바랍니 다.                            답변자: 법무법인 "다우" 변호사 신 강 식   임차인에대한질문 안녕하십니까 수고가 많으십니다  임대차보증금을 인수하여 낙찰을 받게되면 인수하게된 보증금을 언제지불을 해야하며 또 보증금을 지불을 하면 명도소송을 하지않아도 되나요  아니면 그래도 명도소송을 해야하나요 세입자내보내는 절차를 가르쳐주십시요 그리고 보증금전액을 인수해도 세입자가 항소를 할수가 있나요 궁금증을 풀어주세요                                 감사합니다 ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------   임차보증금을 인수하여 낙찰받는다는 의미가 불분명하나 먼저 임차권이  어떠한 내용이며 대항력(주택의 인도와 주민등록)과 우선변제권(확정일자)  이 있는지 여부를 살펴보아야 합니다. 경매절차에서 대항력을 가진 임차인  (대항력 취득일이 선순위 저당권설정일보다 빠를 경우)일 경우에는 낙찰  인 에게 임차권을 주장할 수 있으므로 낙찰자의 부담으로 됩니다.      그리고 대항력이 있는 임차권이 우선변제권을 가진다면 배당절차에서  순위에 따라 배당을 받게되고 다만 배당을 받지 못하는 부분에 대하여서  낙찰자가 부담하게 됩니다.     이러한 대항력과 우선변제권이 없는 임차권은 경락으로 인하여 소멸되어  낙찰자가 부담하지 않습니다.     따라서 직접 임차인과 협의하시는 것보다 먼저 어떠한 내용의 임차권인지  살펴보시고 임차인이 경매절차에서 자신의 권리를 주장할 수 있도록 하시  는 것이 좋습니다.   배당철회는... 항상 수고 많으십니다...   위 a는 현재 배당요구 상태이고요... 11월 26일 현재 경매기일이었구요... 일주일 후인 12월 3일이 낙찰기일이라고 하는데요...   질문1 : 1순위 세입자인 a씨는 언제까지 배당철회가 가능한가요?         경매기일인가요, 낙찰기일인가요? 질문2 : 만약 경매기일에 경매에 참였했던 1등이 포기를 한다면         경매대금의 10%는 다시 돌려 받을 수 있는 건가요?                                                                     수고하십시요. ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------  경매절차에서 배당요구의 종기 또는 채권계산서 제출은 경락기일까지입니 다.    여기서 경락기일까지 라는 것은 법원이 경락허가결정을 선고한 때까지라 는 의미입니다.    그리고 순위 배당권자가 포기하면 배당의 우선 순위에 따라 차순위 배당요 구권자에게 배당됩니다.   가처분권자의 대응 명쾌한 답변에 많은 도움을 받고 있습니다.이점에 대해 대단히 감사드립니 다.   1.저당권 2.가처분 3.경매신청 권리설정순서는 위와 같은데 일반적인 권리분석방법으로 따져본다면 모두 말소되어 안전한 부동산이라고 하겠으나 문제는 2순위의 가처분권자가 어떻 게 대응해올지 몰라 망설여집니다.   상기물건은 임야이고 등기부상의 소유자는 신ㅇㅇ으로 되어 있습니다.그런 데 2순위의 가처분권자는 ㅇㅇ신씨 ㅇㅇ공파로 되어있습니다.아마 종중측에 서 신ㅇㅇ가 종중의 허락없이 당해 임야에 저당권을 설정하고 은행에서 금 전을 대출받자 처분금지 가처분신청을 법원측에 신청한것 같습니다.   이럴경우 나중에 낙찰후 가처분권자가 재판에서 승소한후 1순위의 저당권자 를상대로 원인무효의 등기라고 주장하여 저당권등기말소청구소송을 제기하 여 또다시 승소한다면 상당히 문제가 복잡해질 것 같은데 위와 같은 물건 을 안전하게 낙찰받으려면 입찰전에 어떠한 과정과 절차를 밟아야 안전하겠 습니까?   아니면 1순위의저당권이 말소기준권리가 되어 2순위의 가처분은 자동말소되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있는지요?             감사합니다. ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------  경매부동산에 근저당권이 설정된 다음 가처분결정등기가 있었다면 가처 분은 경매절차에서 경락으로 소멸되는 근저당권에 후순위가 되어 경락인이 인수하지 아니하는 권리가 되어 말소촉탁대상이 됩니다.    가처분의 효력과 같은 가등기에 대한 판례로는 “근저당권이 설정되어 있는 부동산에 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 이루어지고 그 후에 강제경매가 실시되어 그 경락허가 결정이 확정된 경우에는 선순위의 근저 당권은 경락으로 인하여 소멸되고 그보다 후순위인 가등기상의 권리도 소멸 되는 것이므로, 이 가등기 또한 같은 법 제661조 제1항 제2호 소정의 "경락 인이 인수하지 아니한 부동산상의 부담의 기입"으로서 말소촉탁의 대상이 되는 것이다”라고 판단하고 있습니다.    이 점을 참조하시어 당해 집행법원에 가처분이 말소될 것인지 확인하시는 것이 좋습니다. 명도소송시 임차인이 여려명 있을 때 안녕하세요 수고가많으십니다 한물건에 여러명의 명도소송 건의 임차인 이 있는경우 에 소송을 각각 1명 씩 따로 해야 하는가요 그리고 소송비용(변호사)도 따로따로 내야 하는지요 그리고 소송기간도 5명의 임차인이면 한명당 6개월 꼴로 30개월 (2년6개월) 정도 걸리는지요 아니면 한명당 6개월정도 로하여한번으로  계산하는지요 고견 부탁합니다 ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------  명도소송시 한 건물에 임차인이 여럿 있을 경우 피고를 여러명의 임차인 으로 하여 하나의 명도청구소송을 제기할 수 있으므로 귀하 의견과 같이 2년6개월이 걸리지 아니합니다. 전세계약서분실에관하여 추운겨울날 고생이 많어 싶니다 제가 창원지방법원에서 11월22날 경락받 은 물건에 관하여 문의 하고자 합니다 선순위 세입자인데 전입과 확정일자 가 저당보다 빠른데 세입자가 전세계약서를 분실 하였읍니다 제가 열람한 바 진영읍사무소에 확정일자와 전입이 돼있었읍니다 그리고 세입자는 배당 요구 신청을 하여고 저도 별문제가 아니라고 생각해서 경락을 받는데 경락 을 받고 나서 경매계에가서 배당에 관하여 문의를 하였는데 세입자가 배당 을 다받아 갈지는 모른다고 했읍니다 그래서 이렇게 문의를 하오니 부디 확 신이 갈수있도록 부탁합니다 여기서 사건 내용을 적고자 합니다 2001타경8161창원지검 경매2계경매기일 2001년9월22일 전입99년9월20 확정일자 9월20 저당99년 11월 17일이고 세입자가 전세권설정 3000만원 99년11월 19일입니다 부디 잘 분석 하여 주십시요 저에 모든제산을 투자 했읍니다 수고 합십시요 항상 ggi를사랑하는사람이 수고 합십시요  ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------  임차인이 임대차계약서를 분실하여도 확정일자를 받았다면 관할 동사무소 대장으로 입증할 수 있고 분실된 임대차계약서의 사본은 부동산중개업소에 있을 것입니다.    귀하의 경우 임차인인 위와같이 자신의 임차권의 대항력과 우선변제권을 입증할 수 있으므로 배당기일에 순위에 따라 배당받을 수가 있고 또는 경락 인에게 임차권의 대항력을 주장할 수도 있습니다.    귀하의 경우 대항력있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표가 확정되었다 면 선순위로 우션변제받을 수가 있습니다. 채무자와 대항력 있는 임차권자가 동일인          1.항상 친절한 상담에 감사 드리며     채무자와 대항력 있는 임차권자가 동일인일경우     경락자에게 인수가 되는지 궁금합니다.       2.대항력 있는 임차권자가 근저당 설정시 무상 임차인이라고       금융기간에 각서를 제출 하였으나 실제는 아닌 경우       경락자가 이를 인수 하여야 하나요?   ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------  귀하의 경우 까다로운 사실적, 법률적 쟁점이 있습니다만 우리 법원의 견 해로서는 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 금융기관에 근저당권을 설 정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경 우, 그 후 대항력을 갖춘 자신이 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자 의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다 고 보고 있습니다.    귀하의 경우 이점을 참조하시기 바랍니다.     숙박시설 주택임대차보호법 적용? 추운 날씨! 수고 많으십니다.   숙박시설(모텔,여관 등)을 보면 간혹 그 주소지로 주민등록상 전입 신고를 하고 장기적으로 거주하는 투숙객들이 있습니다. 이러한 경우, 비록 해당 시설이 건축물대장상 숙박시설로 등재되어 있더라도 실제로 그곳에서 생활을 하고 있다면 주택임대차보호법 적용 대상이 될런지요? 주택임대차 보호법에서는 건물의 용도와는 관계없이 실제로 주택 용도로 사용하고 있다면 해당법의 보호를 받도록 되어 있지 않습니까? 비록 숙박시설일지라도 실제로 주거의 목적으로 거주하고 또한 전입신고가 되어 있다면 말입니다. 어떻게 판단해야 할까요? 고견 바랍니다. ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------   구체적인 사실관계에 따라 다른 견해도 있을 수 있습니다만, 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있는 주거용 건물인지 여부에 대한 법원의 견해 는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용 도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용 관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 하고 있습니다.    그러나 숙박시설의 경우 원칙적으로는 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 가사 그 중 방 일부를 장기 투숙을 하게 할 지라도 어디까지나 이는 숙박 영업에 부수적인 것으로서 판단된다면 주거용건물로서 주택 임대차 보호법의 적용을 받기 어려울 것입니다. 명도소송과 손해배상이.. 안녕하세요. 명도소송과 별도로 손해배상청구소송이 가능한지요. 임차인이 부탁하여 낙찰대금완납후 4개월을 살게해달라고하여 각서를 받고 어길시 500만원배상하기로 하고 승락하였는데 지금와서 집을 명도해주지않고 있읍니다.(괘심한) 감사합니다. ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------   물론 손해배상 청구소송은 가능합니다.     얼마나 속상한지 저도 이해가 됩니다.     그러나 양보하는 쪽으로 생각하여 합의를 하십시요.     소송은 피고나 원고 모두 정신적이나 물질적 손해가 될 것입니다.   대항력 승계 대항력을 갖춘 세입자가 경매를 신청한후에 경매가 진행되었습니다 그후 낙찰이 되었고 배당되기전에 모든 요건을 갖추어 임대차양도계약을 한 경우에 새로운 세입자가 배당시 배당을 받을수 있는지요 만약에 배당을 받지 못한다면 이 경우 경매 진행은 어떻게 되는건지요 실제 상황입니다 고견 부탁 드립니다 ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------   전전대와 같은 조건이라고 볼 수 있다고 생각됩니다.     이런 경우 배당은 받을 수 있을 것이나 질문만으로 이해와 확답은  어렵고 배당을 받지 못하는 경우라면 불허가가 되던지 취소가 될 것  입니다.   명도소송시 비용및 이자 청구방법 GGI회원입니다. 수고 많으십니다. 저는 아파트를 낙찰 받아 잔금을 내고 소유권이전을 하였습니다. 낙찰받은 아파트는 선순위 세입자(확정일자필)가 있었으며 배당요구도 하 여 6000만원 전부를 배당으로 받아갈것으로 보입니다. 그래서 명도를 요구하였고 이에응하기로 약속 하였으나 배당기일이 다되었는데 명도에 응하지 않고 딴소리만 하고 있습니다. 한푼도 손해를 보지 않는데도 불구하고 이렇게 연락도 없고 비워주지도 않겠다고 하니 무슨속인지 잘모르겠습니다. 아무래도 과다한 이사비용을 생각하는듯합니다. 그래서 명도확인서도 주지 않을것이며 명도소송을 제기하려합니다. 점유이전금지가처분은 오늘 신청하였고 명도소송은 며칠후 하려합니다. 저는 그양반의 터무니없는 욕심이 괘씸하여 소유권이전후 명도에 이르기까 지 임대료 전부를 청구하려 합니다. 소장에 청구글귀는 어떻게 쓰면 되는지 임대료(이율)는 무엇을 기준으로 하 여 청구하는지 궁금합니다. 또한 승소판결문을 받으면 경매계에 제출하여 세입자의 배당금중에서 받는방법도 있다던데 자세한 과정을 잘모르니 답변좀 부탁드립니다. 여러모로 바쁘실텐데 일일이 답변해주셔서 깊이 감사드립니다.  ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------   배당 받을 임차금은 공탁을 하게 됩니다.     공탁금에 판결후 소송비용과 임대료는 압류가 가능합니다.     점유이전금지 가처분은 아주 잘 한 것입니다.     이렇게 소송준비를 하면서 임차인과 합의를 하는 것이 최선책입니다.     명도소송은 길면 8개월이상도 소요됩니다.     명도소장은 법무사에게 의뢰하십시요.     대필하는 경우 법무사법 위반이 된다고 합니다.                                  답변자 : 엔젤컨설팅 대표 송길수                             (GGI 추천컨설팅사. edenday@daum.net) 낙찰받은지 일년이 되었는데요 작년 12월 18일 낙찰을 받았은데요.   항고인이 항고를 했는데 아직도 재판이 한번도 열리지 않고 있습니다.   제가 알기로는 첫 항고을 하면 3개월 재 항고을 하면 다시 3개월이   걸린다고 알고 있었는데요. 이렇게 오랜 시간이 걸려도 안되고 있으니   이런 경우는 어떤 경우에 해당 되며 또 어덯게 해야 되는지요.   사방으로 알아 보려고 해도 도저히 알수가 없습니다.   수원 항소부에 가서 물으니 무작정 기다리라고만 하니요.   알고 있는 상식으로만 경매를 했더니 이렇게 답답하군요.   다른 사람도 저같은 사람이 있는지요.   저 경우에만 이런 일이 있는 건지요.   명쾌한 답변 기다립니다.   사건번호는 성남 2000 타경 15557번이고요.   수원 항고 사건번혼는 2001 라51 입니다.   바쁘시더라도 꼭 답좀 주시어요.   좋은 하루 되세요.               ---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------  항고에는 즉시 항고와 보통 항고가 있습니다.    즉시 항고는 집행 정지 효력을 원칙적으로 갖고 있으므로 항고기간내에는 대금 날짜는 물론 모든 진행 사항이 중지됩니다.    즉 낙찰허가 결정에 대한 항고가 제기되면 낙찰에 대한 허가 결정은 확정이 차단되므로 대금납부기일 지정을 할 수 없게 됩니다.    그러므로 기각이 되어 경매계에 서류가 내려와 진행될 때까지 1년 가까운 시간이 낭비하게 됩니다.   [출처] [펌] 상담사례로 배우는 경매노하우 [20] |작성자 수호천사