전입은 근 저당 보다 빠르고 임대계약은 근저당 보다 느리다면 권리관계는 .....

전입은 근 저당 보다 빠르고 임대계약은 근저당 보다 느리다면 권리관계는 어떻게 되는가요

 

전입시기는 근저당 설정권보다 빠르나 임대차 계약을 정식으로 한것은 근저당보다 후순위 입니다

이런 경우는 전세금 5000만원에 대한 대항력이 발생 할수 있는지요??

선순위 배당인가요 대항력으로 매수인에게 전세금을 요구할수 있는 대항력 뿐인가요??

*실지로 전입된 시기는 제가 소유자때 해둔것이고 추후 이곳에 살긴 살았씁니다 이런저런이유로

소유자가 변해도 그래로 있었습니다

헌데 선순위 근저당이 2004년 4월 14일이고 제가 임대차 계약을 한것은 2005년 5월25일입니다

이런경우 법원에서는 대항력은 일단 있다고 하는데

행여 매수인이 명도소송을 걸어 선순위 근저당 보다 임대차 계약이 늦다는 이류로 소송을 한다면

아무런 문제가없는지요?너무너무 궁금 합니다

 

 

 

 

1.  전입 신고하고 살고 있으면(인도 + 전입 신고) 주택임대차 보호법으로 "대항력"을 인정합니다.

     전입 신고가 되어 있으면 입증 서류가 있으니 대항력을 누구에게도 주장할 수 있습니다.

     집주인이 바뀌어도 대항력을 주장할 수 있습니다.

     매수인이 명도 소송으로 해도 전입 신고가 되어 있으면 해봐야 소용이 없습니다.

     그리고 경매로 나간 경우가 아니라면 근저당 후에 있다고 해도 매수인이 명도 소송은 할 수 없습니다.

 

2.  다만 집이 경매로 나갔을 때, 확정일자를 나중에 받았다고 하면 우선 변제는 근저당보다 늦어서

     2순위로 배당이 됩니다.

     하지만 대항력은 있어서 전세금을 다 못 받았다면 낙찰자에게도 주장할 수 있습니다.

     결국은 전세금을 다 배당 받아서 나갈 수가 있습니다.

 

     문제는 없는 경우이니 걱정 안하셔도 됩니다.

 

 

 

 

배당요구를 할때 임대차계약서를 제출해야 합니다.   비록 전입신고는 빠르다 할지라도 임대차계약일이 근저당보다 늦다면 대항력을 인정할 수 없습니다.   이러한 경우  일반인들은 계약서의 진위여부를 확인하기 어려우므로  임대차계약서를 소급하여 재작성하여 대항력을 인정 받는것이 대부분입니다.   그러나 문제는 귀하가 전소유자였다는데 문제가 있습니다.   계약서를 소급하여 허위로 임대차계약서를 다시 작성한다 할지라도, 대항력을 인정받기는 쉽지 않습니다.   전소유자가 매매를 하고 당해 주택을 임대하였을 경우,  비록 매매전에 전입신고를 하였고,   소급하여 임대차계약서를 작성하였다할지라도,  대법원 판례에 의하면,    전소유자가 대항력을 인정받는 시기는 소유권을 이전한 다음날을 대항력의 인정시기로 판결하고 있습니다.   그러므로 근저당설정일인 2004.4.14 이전에 매매를 하였고, 임대차계약서를 작성하였다면 대항력을 인정받을 수 있겠으나,   2004.4.14 아후에 매매를 하였다면,  비록 전입신고와 임대차계약서가 작성되었다하더라도 대항력은 인정받을 수 없을 것입니다.     다음은 "노인장의 경매교실" 강의 내용입니다.    전소유자도 임대차 보호를 받게 되므로 응찰자는 주의가 필요하다.   대부분 전소유주가 임차인일때는 전입신고를 새로 하지 않는다.   그렇다면 전 소유주의 임차인으로서 효력발생일은 언제부터일까?   갑설과 을설 두가지로 볼수 있다.   갑설에 따르면 등기 접수일인 소유권이전등기가 된 다음날을 전소유주의 효력발생일이라고본다.    주택임대차보호법상 임차인의 대항요건은 입주와 주민등록을 마쳐야하며 효력은 전입신고일 다음날 새벽0시 부터 발생하기 때문이다.   을설에 따르면 등기원인일인 잔금치른 다음날로 보기도 한다.    학설적으로는 잔금치른 다음날로 보아야 한다는 것이 정확하여 이를 명쾌하게 증명할 수 있을땐 가능할 수 도 있다.   그러나 잔금치른 다음날이라보는 을설은 얼마든지 변동이 있을 수 있기 때문에 누구나 다 확인이 가능한    소유권이전등기가 된 다음날이 전소유주의 임차인으로서 전입신고일이라 보는 것이 타당하다.    따라서 전소유주가 임차인일땐 주민등록등본이 아닌 등기부등본을 확인하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

전소유자의 대항력은 있는건가요?

전소유자가 경매로 집이 넘어가고 임차인으로 살다가 다시 경매로 넘어갈 경우에

전소유자의 대항력 싯점은 어떻게 되는 걸까요?

전소유자의 집이 경매로 넘어가자 마자 은행담보가 설정이 되었고 전소유자는

당연히 그전에 전입해 있었습니다.

그렇다면 전소유자 대항력은 소유권이전과 함께 바로 은행담보가 설정된 다음날 부터

대항력이 발생하는 것이 아닌가 생각이 되는데 고견을 구합니다

 

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

 

질문자 생각이 정확합니다.

전소유자의 경우 전낙찰자가 소유권이전한 다음날 0시부터 대항력이 발생됩니다.

 

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

거주중인 매도자가 매수자와 임대차 계약후 매수자에게로 소유권이전등기가

완료되면 소유권이전접수일 익일 0시부터 대항력이 발생합니다.

다만, 임대차계약서상에 확정일자는 미리(잔금일 이전) 받아두셔야 합니다.

* 대항력 필수요건 : 전입신고(실거주) = 익일 0시부터 대항력 발생

* 우선변제권 : 전입신고(실거주) + 확정일자

  - 전입신고일이 확정일자 보다 빠를경우 확정일자를 받은 날 우선변제권 발생

  - 전입신고일과 확정일자가 같은 날일경우 그 익일 우선변제권 발생

                                                                             

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

 

확정일자는 대항력과 상관이 없습니다.

입주(점유)와 전입신고면 됩니다.

 

확정일자는 배당시 우선 변재권과 관계가 있습니다.

 

 

---------------------------------- < 답 변 > ----------------------------------

확정일자는 대항력과 상관이 없습니다.

입주(점유)와 전입신고면 됩니다.

 

확정일자는 배당시 우선 변재권과 관계가 있습니다.

 

 

-----------------------------------------------------------------------

전소유자의 소유권이전등기와 동시에 근저당이 설정된 경우

문 : 소유자가 부동산을 매매하면서 세입자로 계속 점유하고
소유권이전과 동시에 근전당이 설정된 경우 전소유자가
전입일이 빠른경우 경낙자에게 대항력이 있는지요?
또한 배당요구 계약서에 소유권이전3일전에 신소유자와
전세계약서를 한것으로 되어 있습니다.

답 :  이 경우에는 비록 임차인의 전입일(소유자로서의 전입)이 최초 저당 설정일 보다 빠르다 해도 전소유자가 임차인의 지위를 인정받게 되는 날자는 소유권이전 등기일 익일(다음날)로 부터 입니다.

따라서 소유권이전 등기일과 같은 날자에 저당권이 설정된 경우라면, 임차인(전소유자)은 주민등록 전입일자에 관계없이 낙찰자에게 대항 할 수 없습니다.

여기서 임대차계약서와 대항력은 관계가 없으니 참고 하시길 바랍니다.

 

 

 

소유권이 이전된 후에도 전 소유자가 해당 부동산에 근저당을 설정한 경우는 어떤가요?

1998. 5      소유권 취득  A

2003. 11    소유권 이전   A-->B

2007. 8     근저당 설정   채권자 국민은행 3억,  채무자 A

2007. 9     근저당 설정   채권자 제일은행  2억   채무자 C

2008. 10    근저당 설정   채권자 신한은행 1억    채무자 D

2010.  5     임의경매       채권자 국민은행    청구금액 3억

 

전입은 1998 년 A 의 소유권 취득 당시 A가 전입이 되어있는 상황입니다.

 

B 가 소유권을 취득했음에도 불구하고 전 소유자 A 및 기타 C 와 D 가 해당 부동산에 근저당을 설정했네요..

 

점유를 A 가 하고 있습니다. 2007년 근저당 설정이 되기전에 소유권이 2003년에 넘어갔고

 

소유권이 변경된 후  전소유자가 임차를 하여가 전입이 1998년 이긴 하나 2003년 11월부터 유효하게 된다면

 

이런 경우는 점유자 A에게 대항력이 생기는 것인가요? 확정일자나 실질적인 계약이 있었는지는 확인되지 않습니다.

 

또 B가 소유권을 취득한 후인데 A,C,D 가 근저당을 설정해놨는데...이런게 가능한가요?

 

 

 

 

. 대항력이 생길 수 있습니다. 생길 가능성이 훨씬 높습니다.

    그 집에서 살다가 집을 팔고 다시 전세나 월세 들어가는 경우가 있습니다. 

    이게 짠게 아니라는 것입니다.

 

2. 판례도 나와 있습니다.

    매도하고 임차(전세)하는 경우에는 매수인 명의의 소유권 이전등기한 다음 날에 대항력이 발생한다는 것입니다.

    2003년 11월이면 말소 기준 권리보다 빨라서 대항력이 발생할 가능성이 훨씬 높습니다.

 

3. 소유자 시절부터 전입 신고하고 살고 있었고, 정말 매수인과 전세나 월세 계약을 하고 있고

    배당 요구를 안했으면 낙찰자가 보증금이나 전세금을 모두 인수해야 합니다.

    현재 점유자(종전 소유자)에게 직접 가서 물어보는 방법이 가장 좋을 것입니다.

 

채무자와 소유권자가 항상 같진 않습니다. 이를테면 소유권자(설정자)가 자신의 물건을 채무자에게

담보로 내어줄수도 있습니다. 예를들어 아들이 채무자가 되고 아버지가 자신의 집을 담보로 제공하여

대출을 받는 것이지요.

 

형삭적으로는 대항력이 불인정 될 아무런 이유가 없지요. 점유, 주민등록 전입 ,확정일자...요건을 갖추었을 테니까요.
그러나 2007. 8 근저당 설정 당시 채무자가 A이므로,
국민은행에 "무상임대 확인서" 또는 "대항력 포기각서 " 를 제출하고 대출 받았지 않나 생각됩니다.
이 점을 확인해 보시죠.
결과가 무척 궁금하네요 사건번호 공개할 수 없는지요?