[신성공인중개컨설팅] 전세계약, 이것만은 꼭 물어보자!

 

 

 

전세계약, 이것만은 꼭 물어보자!

 

 

■ 등기부등본을 확인해보니 대출금이 있네요. 전세계약을 해도 되나요?

전세계약을 하고자 하는 대상이 아파트나 다세대 주택과 같이 구분등기가 되는 주택의 경우에는 해당주택의 선순위 담보설정 금액과 자신의 전세금 합이 시세의 60%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다. 일반적으로 담보대출의 경우 물건 시세의 60%선에서 이루어지고 있는만큼 전입 후 집주인의 추가 담보설정을 예방할 수 있으며 경매 등의 경우에도 70%선에서 낙찰되기 때문에 안전하게 전세금을 지킬 수 있습니다.

또한 전세금으로 집주인에게 선순위 담보설정금액의 상환을 요청하신다면 더욱 좋을 것입니다. 상환여부 및 담보설정 말소는 집주인과 함께 가셔서 확인하시는 것이 가장 좋은 방법입니다.

다가구 주택의 경우엔 다른 세입자들의 전세 보증금 총액과 은행 담보 대출금 등을 모두 합쳐 건물 가격의 40% 이하여야 하며 자신의 전세금을 합해 60%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다. 전세계약 후 전입신고와 더불어 반드시 확정일자를 받아두시기 바랍니다. 확정일자는 전세권 등기설정과 동일한 효력을 가집니다.

주의) 전세권 등기를 하게 되면 전세금이 무조건 보호된다고 생각하시는 분들이 많이 계신데 전세권 등기나 확정일자를 받았다고 하더라도 경매시 선순위 근저당이 있는 경우 후순위로 배당을 받게 되므로 100% 보장을 받는다고는 할 수 없습니다..

■ 살다보니 집 수리가 필요한데, 그 금액은 누가 부담해야 하나요?

전세기간 중 하자가 생겼을 경우 집주인은 이를 수리하여 완전한 상태로 세입자가 사용할 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다. 하지만 비용 부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 세입자가 부담해야 합니다.

만약, 집주인이 하자에 대한 수리를 거부할 경우에는 세입자가 하자를 수리한 후에 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있으며 임차 건물의 제 3자에게 매도되었다 하더라도 매수자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 게다가 세입자는 수리비용 상환이 충족되지 않을 경우 임차 건물의 반환을 거부할 수도 있습니다.

■ 계약만료 전에 이사를 가게 되면 새로운 전세 계약에 대한 중개수수료를 세입자가 내야 하나요?

새로운 전세계약에 대해서는 세입자의 중개수수료 책임은 없습니다. 집주인의 중개수수료는 부담하는 것이 맞습니다. 하지만 계약을 파기한 만큼 파기된 계약에 대해서는 세입자가 전세계약 당시 집주인이 지불했던 중개수수료를 손해배상 해야 합니다.

예) 전세금 7,000만원의 전세계약기간 만기 전에 중도해지하고 집주인이 새로운 전세계약 8,000만원을 체결했다면 중도해지한 세입자는 7,000만원 전세계약 시 집주인이 지불한 중개수수료를 집주인에게 배상해야 하고, 새로운 전세계약 8,000만원의 중개수수료는 집주인이 부담해야 합니다.

등기부 등본 확인은 계약일뿐만 아니라 잔금 지급일에도 반드시 해야 한다는 걸 명시하자!

 

[출처] 부동산 매물정보