원상회복 특약이외에 유치권 행사

원상회복 특약이외에 유치권 행사

즉 원상복구하여 명도하기로 약정한 것은 각종 유익비나 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 인정함이 상당하다. (대법원 1995. 6. 30. 95다12927호 판결)

따라서 원상회복 특약이외에 유치권 행사의 대상이 될 만한 지출비용에 대하여 사전에 임차인이 부담하기로 하는 특약이 존재하는 경우나 임대인의 승낙없이 투입된 비용 또한 유치권의 인정대상이 될 수 없다고 본다.

제192조 (점유권의 취득과 소멸)

①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

제203조 (점유자의 상환청구권)

①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.②점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.③전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제320조 (유치권의 내용)

①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

제325조 (유치권자의 상환청구권)

①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제367조 (제삼취득자의 비용상환청구권)

저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.

제594조 (환매의 실행)

①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제594조 (환매의 실행)

①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제626조 (임차인의 상환청구권)

①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)

①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

유치권에 대한 판례 예시

대전전고법 2004.1.15. 선고 2002나5475판결 【건물명도】: 상고

【판시사항】

부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한자가 공사대금 채권에 기조하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 한 사례

【판결요지】

건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산 소유자의 재산상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매 절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용, 수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급 계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 제한없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때,

수급인의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에 있어서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야한다.

【참조조문】

민법 제1조, 제320조, 제64조

【참조판례】

대법원 1995. 9. 15.선고 다95다16202 판결(공1995 하, 3995)

(2) 위 인정 사실에 의하면, 피고 설이주는 실제로 김호은이 체결한 공사도급계약의 계약서상의 명의자에 불과하고 위 공사도급계약을 체결한 당사자가 아니어서 위 피고에게 위 계약에 기한 위 건물 2층, 5층, 6층 부분에 관한 공사대금채권이 귀속된다고 할 수도 없고, 또한 김호은이 김경석에게 하도급을 준 공사부분 외에는 위 공사도급계약상 김호은이 도급받은 공사 전체가 모두 완공되었다고 볼 자료도 없으므로, 위 피고가 이 사건 건물의 전 소유자인 김헌태, 이선희의 승낙하에 위 건물 부분을 점유하였다고 하여 위 피고에게 위 계약에 기한 공사대금채권에 기초하여 위 건물 부분을 유치할 권리가 있다고 할 수 없다.

3) 뿐만 아니라, 설사 피고 설이주를 실제 공사도급계약을 체결한 당사자로 보아 그에게 공사대금채권이 귀속되는 것으로 본다고 하더라도, 위 인정 사실에서 나타난 바와 같이, ① 공사대금이 금 560,000,000원에 이르는 위 공사도급계약은 계약 당시 이미 후의 경매절차에서의 이 사건 건물 및 그 대지의 감정평가액을 초과하는 총 합계액 금 3,220,900,482원인 거액의 근저당권 및 전세권, 가압류등기가 경료된 상태에서 체결되었고, 그 내용에 있어서도 약정한 공사의 내용이 모호하고 광범위할 뿐만 아니라, 계약 당시부터 공사대금은 공사 완공 후 임료 수익으로 충당하는 것으로 정하였던 사정

③ 피고 설이주 및 김호은과, 하수급인인 김경석이나 부분별 공사를 시행한 다른 사람들 사이에 하도급 공사대금 등의 수수 내역에 관한 객관적인 자료도 보이지 않을 뿐만 아니라, 피고 설이주가 제출한 견적서 등(을 제6호증의 1 내지 20)의 금액을 보더라도 그 합계액이 금 345,078,310원에 불과하여 공사비용으로 금 540,003,310원이 소요되었다고 하는 위 피고의 주장과도 상당한 차이를 보이며, 또한 위 피고는 계약한 공사 내용 중 5층 내부 인테리어 공사는 위 피고가 하지 않았음을 인정한 바 있는 등(갑 제2호증), 이 사건 공사의 구체적인 내용, 경위 및 소요 비용 등이 매우 모호하나 피고들이 이를 명백하게 밝히지 못하고 있는 사정,

④ 실제 공사는 이 사건 경매절차 전후에 걸쳐 1999. 3.경부터 1999. 가을경까지 이루어진 사정 및 그 밖에 이 사건 경매절차 개시 전후에 위 사용·수익 약정이나 피고 설이주 명의의 사업자등록, 위 피고와 김호은의 전입신고 등이 이루어진 경위 등을 종합하여 보면, 피고 설이주는 이 사건 건물 및 그 대지에 위와 같이 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 되어 있는 등 그 소유자였던 김헌태와 이선희의 재산상태가 좋지 아니하여, 위 건물 및 그 대지에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서 위와 같이 공사대금이 금 560,000,000원에 이르는 공사도급계약 및 그 후의 사용·수익 약정을 하고, 그에 따라 위 건물 2층, 5층, 6층 부분을 점유하였다고 봄이 상당한바, 이러한 경우에는 위 피고가 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적인 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 위 피고의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)인 원고에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 위 피고가 위 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 원고에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 해야 한다.

공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 등에 유치권배제의 특약이 없어야 한다. 흔히 사용하는 부동산 임대차계약서에는 기본적인 특약사항으로 ‘임차인은 임대인에게 해당부동산을 원상회복하여 반환한다’는 ‘원상회복’약정이 기재되어 있는데 이러한 계약서로 임대차계약을 체결한 경우에는 임차인이 필요비·유익비를 지출했더라도 낙찰자에게 유치권으로 대항하지 못한다. 또 공사계약서 작성 시 유치권배제특약과 명도약정이 있다면 명도기일 이후의 점유는 유치권이 성립되지 않는다. 요즘은 채권은행에서 채권회수를 용이하게 하기 위하여 공사업자가 작성한 유치권 배제 특약 서류를 받은 후 대출을 실행하기도 한다.⑤ 경매진행을 예상하고도 공사했다면 유치권은 인정되지 않을 수 있다. 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한 자가 공사대금채권에 기초하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다(대전고등법원 2004. 1. 15. 선고 2002나5475). 소유자와 공사업자가 허위 유치권을 조장하여 경매물건을 유찰시켜 채권자에게 손해를 가중시킬 수 있다. 위 판결은 채권회수를 목적으로 진행하는 경매의 본래 취지를 강조한 것으로 볼 수 있을 것이다.

2. 임차인이 전입신고를 한 당시의 본 건의 부동산의 매매대금은 최대 5억원 미만이고, 등기부등본상의 채무자의 채무는 7억 6천만원이 넘었습니다. 이런 상황에서 2500만원의 계약서로 전입신고를 한 임차인을 포함한 임차인 3명(오인숙, 김병원, 문수인)은 현재 채권자인 한진중공업으로부터 소액보증금을 얻기 위한 위장전입으로 의심되어 배당배제신청을 받은 상태입니다. (첨부파일-2)

 

3. 임차인이 2007년 9월에 인테리어공사를 했다고 제출한 권리신고서를 살펴보면(첨부파일-3), 공사한 내역으로 샷시공사(1800만원), 붙박이장(1300만원) 그리고 도배 및 장판(600만원) 입니다. 임차인이 한 공사는 임차인의 개인적 기호를 위한 조치이며, 필요비로 인정받기 위한 최소한의 건물상태 유지를 위한 필수불가결한 공사도 아닐뿐더러, 권리신고서를 배당종기일 (2007. 10. 8)이 지난 2007.11.12일에 제출한 것은 임차인의 본연 의도는 사실상 필요비로 배당을 받기가 어렵다고 사전에 인지하고, 낙찰자에게 금전상의 피해를 주려는 의도로 생각하지 않을 수 없습니다. 또한, 임차인이 제출한 공사내역서와 입금표는 거래의 완전성을 확인할 수 있는 적격증빙이 될 수 없는 바, 경락인은 이를 확인하기 위하여 공사업체에 문의를 시도하였으나 연락이 되지 않아 국세청에 문의한 결과 인테리어 시공업자인 대림종합인테리어(등록번호 113-05-54049)는 인테리어공사 3개월 후인 2007년 12월에 폐업신고를 하였습니다. 따라서 임차인이 제출한 서류에 대한 신뢰성을 갖기가 더더욱 어렵습니다.

 

4. 사회통념상 2500만원으로 임대차 계약을 한 임차인이 3700만원의 비용을 드려 인테리어 공사를 했다고 청구한 것은 불순한 의도임이 자명하며, 낙찰자에게 거액의 합의금을 얻기 위한 수단이라고 의심하지 않을 수 없습니다. 설사 자신의 비용으로 하였다 하더라도 그것은 낙찰 전 소유주와 임차인의 제3채권일 뿐, 그 비용을 유치권으로 주장 할 수는 없을 것입니다.

한편, 귀하의 경우와 같이 임차인의 비용지출 후에 임대물의 소유자가 변동된 경우 임차인이 새로운 소유자에 대하여 유익비청구를 할 수 있는지가 의문일 수 있다. 이 점에 대하여 학설은, 임차권이 대항력이 있는 경우(예를 들어 귀하의 경우와 같이 상가인 경우에는 임차권등기나 전세권등기를 한 경우)에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 유익비청구가 가능하나, 임차권이 대항력이 없는 것일 때에는 임차인은 새로운 소유자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 없으므로 유익비상환청구도 할 수 없다고 해석하고 있다. 따라서, 이 점을 감안한다면, 귀하의 임차권에 대항력이 없는 것이라면, 낙찰받은 새로운 소유자에 대하여는 유익비청구를 할 수 없다고 사료된다.