아파트경매(강제집행)

질문

아파트경매

법원 경매를 통해 낙찰 되어 잔금 납부 완료 하고 09년 12월 4일 등기 및 법원에 인도명령 신청 완료 했습니다.

현재 낙찰된 아파트에는 전세자가 살고 있으며 3월에 집을 비워 둔다고 해서 그렇구나 싶어 있었더니

이제 와서 못 비워 준다고 알아서 하라고 합니다 .자기도 전주인한테 100%로 배당을 받지 못해 나갈수 없다고 합니다.(현재 전세보증금 2500만원에 월세 45만원살고있음)

그래서 강제집행 하려고 합니다, 150만원에 비용이 든다고 하고요

1)강제 집행 후에 타 비용이 발생하지는 않는지요?

2)3개월간 무단 점유한 집세도 받을수 있는지요?

3)강제집행 하는 비용 등등 발생된 비용을 손해 배상 청구를 할수 있는지 무척 궁금 합니다.

이건 낙찰자가 믄 봉도 아니고 빚 내서 경매 했더만 추가 비용이 너무 마니 드네요 .

세입자 하고 합의 할 생각은 추호도 업고요, 정말 혼꾸멍 낼 방법좀 가르쳐 주세요.

 

답변

1. 강제 집행을 한 후에도 짐을 보관해야 하니 보관료 3개월분 정도는 또 필요할 것입니다.

그래서 집기류 등을 동산 경매를 신청해서 해결을 하는 것이 좋을 것입니다.

2. 일단 사용한 집세는 다 받을 수가 있습니다.

잔대금 납부한 후의 월세는 다 받을 수가 있씁니다.

3. 돈이 될만한 것들이 있으면 압류라도 하고, 경매라도 신청해서 받아내면 될 것입니다.

돈이 될만한 것들이 없으면 그것도 받아내기가 쉽지 않습니다.

그렇게 해서라도 돈을 받아내는 것이 좋을 것입니다.

임차인의 간을 키웠군요. 경매로 낙찰을 받고는, 임차인은 무조건 들어 내는 것이 인도의 정석입니다. 그래야 엄뚱한 소리를 하는 사람이 없는 것인데,

임차인이 경매에서 배당이 있었다면, 명도 확인서가 교부하여 주었는지가 문제인데, 교부해 주었다면 인도명령이 될 수 있을 지도 우려가 되지만, 집행으로 처리가 되어야 할 것으로 보입니다.

경매에 의해 부동산을 취득할 때 가장 중요한 것은 낙찰 받은 부동산에 대하여 소유권을 취득하고 빠른 시간 내에 명도 받아 사용하는 것입니다. 그렇지 않고 기간이 많이 소요된다면 그 만큼의 손실이 발생하기 때문입니다. 소형아파트의 경우 강제집행 비용이 100만원~200만원 정도 됩니다. 이사비용을 아끼시려다가 명도에 어려움을 겪어 시간은 시간대로 소요되고 물질적으로도 더 큰 손해를 볼수도 있기 때문에 원만하게 해결하기 위해서는 강제집행비용에 조금 덜 되는 비용으로 합의하여 내보내는 것이 가장 현명한 방법입니다.

결국 낙찰 받은 부동산을 빨리 명도받기 위해서는 점유자를 만나 대화를 통해 해결책을 모색함과 동시에 타협이 되지 않을 경우를 대비하여 인도명령이나 명도소송 등을 병행하는 것이 가장 적절한 방법입니다. 인도명령이나 명도소송을 제기하였더라도 원만히 합의가 된다면 소송을 취하하면 될 것이고 합의가 되지 않는다면 이런 법적조치를 계속 진행하여 법적조치에 따르는 기간이 단축될 수 있기 때문입니다.

<인도명령에 의한 강제집행>

1.인도 집행의 신청 관할 법원으로부터 부동산 인도명령 결정문을 받게 되면 낙찰자는 부동산 인도명령 결정문과 함께 송달증명원 및 집행 비용을 납부하고 강제 집행을 합니다.

2.인도명령 집행 신청시 서류

1)부동산인도명령 결정문

2)송달증명원

3)도장

4)강제집행 예납금

5)인감증명서(위임을 할 경우)

6)위임장(위임을 할 경우)

<강제집행>

1. 무인명도 낙찰 대상 부동산에 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재 중으로 2회 이상 집행 불능이 되면 성인 2인 또는 국가공무원(시, 구, 읍, 면, 동사무소 직원), 경찰공무원 1인 입회하에 강제집행을 할 수 있습니다. 이때 반출되는 유체동산 에 대해서는 집행관이 목록을 작성하여 채무자 비용으로 채권자에게 보관시킵니다.

2. 빈집의 명도 관리실 등 관리업체를 통해 낙찰 대상 부동산이 공가임이 입증되는 경우에는 강제집행을 할 필요가 없고 관리 또는 경비실에 신고하고 잠금장치를 해제하여 인도하는 방법도 가능합니다. 그러나 장기간 방치된 유체동산이 있는 경우에는 국가공무원, 경찰공무원 또는 20세 이상의 관리사무소 직원 등의 입회하에 일정한 곳에 보관하여야 합니다.