특정 상가에 대한 단전·단수조치가 위법한 경우

특정 상가에 대한 단전·단수조치가 위법한 경우

관리비부담금(5) / 상가 관리운영 분쟁

관리주체가 행한 단전·단수 등의 조치가 불법적이거나 정당행위의 범위를 벗어나는 경우는 그 행위의 내용과 정도에 따라 업무방해죄나 재물손괴의 죄에 해당될 수 있고 또 관리주체의 그와 같은 행위로 인해 구분소유자가 건물을 사용하지 못하였다면 이때는 관리비 채무를 부담하지 않게 된다. 판례에서도 “집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치가 불법적인 사용방해 행위가 되는 경우 이로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다.”고 한 바가 있고(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조) 또 “정당한 절차를 거쳐 행한 단전단수 조치에 대해서는 손해배상책임을 물을 수 없으며 또한 정당행위로서 업무방해죄를 구성하지 아니하지만 목적달성을 위해 용인될 수 있는 범위를 넘어 전기계량기 배전선을 절단하고, 배전판을 끊거나 수도계량기를 떼어내는 등의 과도한 조치를 취할 경우는 업무방해 및 재물손괴의 죄나 전기사업법 위반 등에 해당할 수도 있다”고 판시한 바가 있다(대법원 2002.7.12. 선고 2001도6883 판결 참조).

◈ 관리비 3개월 정도 연체한데 대한 단전·단수 조치의 과잉성

경락자 김△△가 건물 중 8층 부분을 경락받아 구분소유권을 취득하자 상가관리단이 상가건물의 관리규약에 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있다며 전 구분소유자인 ○○주식회사가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 김△△가 경락받기 이전부터 해 오던 8층 부분에 대한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 3개월 이상 계속 지속하여 이를 사용·수익하지 못하게 하였다.

⇒ 경락자 김△△가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 김△△가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 김△△가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없다. 따라서 김△△가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다. 나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이 사건의 경우 김△△에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 김△△가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 상가관리단의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위가 된다고 할 수는 없는 것이다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조).

◈ 계약갱신의 의사표시 지연에 대한 단전 조치의 정당성

차임이나 관리비를 단 1회도 연체한 적이 없는 피해자가 임대차계약의 종료 후 임대료와 관리비를 인상하는 내용의 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유만으로 그 종료일로부터 16일 만에 피해자의 사무실에 대하여 단전조치를 취한 피고인의 행위는 그 권리를 확보하기 위하여 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란하였던 것으로 보이지 않아 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 할 수 없고, 또한 그에 관한 피고인의 이익과 피해자가 침해받은 이익 사이에 균형이 있는 것으로도 보이지 않는다. 한편 형법 제16조에서 “자기가 행한 행위가 법령에 의하여 죄가 되지 아니한 것으로 오인한 행위는 그 오인에 정당한 이유가 있는 때에 한하여 벌하지 아니한다.”라고 규정하고 있는 것은 단순한 법률의 부지를 말하는 것이 아니고, 일반적으로 범죄가 되는 경우이지만 자기의 특수한 경우에는 법령에 의하여 허용된 행위로서 죄가 되지 아니한다고 그릇 인식하고 그와 같이 그릇 인식함에 정당한 이유가 있는 경우에는 벌하지 않는다는 취지인바, 사무실 임대를 업으로 하는 피고인이 위와 같은 사정에서 일방적으로 취한 단전조치가 죄가 되지 않는다고 오인한 것에는 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2006.4.27. 선고 2005도8074 판결 참조).

관리비 체납 상가에 대한 단전·단수조치가 정당한 경우

관리비부담금(5) / 상가 관리운영 분쟁

관리비는 상가의 원활한 운영을 위해 정해진 기일 내에 납부되는 것이 바람직하나 종종 일부 상인의 경우 영업부진이나 운영자금 부족 등을 이유로 상당기간 연체하는 경우가 있다. 이때 관리사무소에서는 관리비 미납자에게 납부 독촉 및 연체료를 부과하게 되는데 이것이 계속 무시될 경우에는 단전·단수 등의 물리적 조치나 최후의 수단으로 소송 등 법적절차를 밟게 된다. 하지만 단전·단수와 같은 조치는 형법상의 업무방해죄 소지가 있어 단순히 연체사실이 있다고 하여 곧바로 취할 수는 없고 입점자에 대한 수차례의 납부 독촉 사실과 사전에 관리비 연체시에 단전·단수가 될 수 있다는 약정 또는 자치관리위원회의 정당한 결의가 있는 등 합리적인 이유와 상당한 절차적 정당성이 확보되어야 한다.

◈ 관리비 체납자에 대해 단전·단수 조치의 절차적 정당성

시장번영회는 시장 내의 상점소유자나 개점자 등으로 구성되어 있고, 그 관리규약에 따르면 3개월 이상 관리비를 연체하는 경우에는 사용자와 소유자에게 동시에 통보하고 미납할 때에는 단수, 단전 등의 불이익조치를 취할 수 있도록 규정하고 있으며, 피해자는 시장 내 상가 마동 23호, 24호, 25호를 연결하여 의류가게와 세탁소 등을 운영하면서 2000. 5. 무렵부터 관리비를 체납하고 있었고, 시청과 한전에서는 시장번영회에 대하여 수도료와 전기료 등을 납부하지 아니하면 단수, 단전조치를 취하겠다고 예고하였다. 이에 따라 시장번영회에서는 부득이 관리비 고액체납자들로부터 관리비를 효율적으로 징수하기 위하여 2001. 7. 24. 시장번영회 이사회를 열고 관리비의 고액체납자에 대하여 강력한 법적 조치와 함께 단수, 단전 등의 조치를 병행하기로 만장일치로 결의하였으며, 이에 따라 시장번영회 회장이 사무국장에게 고액체납자들의 점포에 대하여 단전조치를 하도록 지시하여 사무국장이 위 상가의 전기단자함을 열고 점포에 공급되는 전기를 차단하는 조치를 취하였다. 한편 시장번영회가 단전조치를 취하기 전에 관리비 연체자를 상대로 체납관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하고 그 채권을 보전하기 위하여 부동산가압류결정 등을 받게 되자 비로소 연체자가 가압류해방금으로서 그 청구금액 상당을 창원지방법원 진주지원에 공탁하였다.

⇒ 시장번영회 회장이 단전조치를 하게 된 경위는 단전조치 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니고 오로지 시장번영회의 관리규정에 따라 체납된 관리비를 효율적으로 징수하기 위한 제재수단으로서 이사회의 결의에 따라서 적법하게 실시한 것이고, 그와 같은 관리규정의 내용은 시장번영회를 운영하기 위한 효과적인 규제로서 그 구성원들의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 피해자가 연체된 관리비를 시장번영회에 직접 납부하지 아니하고 법원에 공탁하였다는 이유로 단전조치를 지시한 것으로도 보이지 아니하므로 상가번영회의 행위는 그 동기와 목적, 그 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 충분하다(대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732 판결 참조).

◈ 관리규정 준수 약정 후 위반 시의 단전 조치

예식장 임차인이 관리비를 3개월 이상 연체하자 건물관리회사가 수회에 걸쳐 예식장의 전기 및 가스공급을 중단하였고 이로 인해 예약된 결혼식이 취소되어 수억원 상당의 손해를 입었다며 손해배상을 청구하였다.

⇒ 예식장 임대차 계약 체결시 임차인이 건물관리회사의 관리규정을 준수하기로 약정하였고 관리규정에는 “전기료, 냉난방료, 시설유지 수리에 소요된 비용 등의 관리비를 3개월 이상 연체하면 단전 및 영업정지 처리할 수 있다”라고 규정되어 있으므로 관리회사가 예식장, 회갑연장 등에 대해 전기 및 가스 공급을 중단한 것은 임차인이 3개월 이상 관리비를 연체한 채무불이행에 그 귀책사유가 있으므로 이유 없다(서울고등법원 1998.10.29. 선고 98나27625 판결 참조).