명도합의서 요령과 서류작성에 따르는 요령

명도합의서 요령과 서류작성에 따르는 요령

 

※합의서를 작성할 때 잔존물 양수및 처분권을 확보 해야한다

 

동시이행을 지체할 없도록 권리확보 특히 중요

 

1.부동산을 취득하거나 기존 임대사업을 하는 경우 기간이 지난 임차인이나 연체한 임차인 기타 점유권원이 없는 점유자를 내보내는 것을 명도((비워줌)한다고 한다 실무에서는 부동산 명도와 관련해서 분쟁이 잦고 합의가 안되고 재판기간이 순조롭지 못할 경우 1년이상 기간이 소요될수있다

 

2.임차인(점유자)에 대한 골머리를 앓아본 임대인은 제소전 화해제도를 이용하기도 한다 제소전 화해는 미리 임대인과 임차인간에 시일을 정해 임차인이 명도를 하지않을 경우 신속한 집행을 할수있도록 당사자들이 명도판결을 당해지방법원의 판사 앞에 출석하여 미리 받아 놓은 방법이다

 

3.물론 이방법도 기존임대차 계약이 갱신되거나 제3의 점유자에게 기존점유자가 점유를 이전하게 되면 효용성이 없게 됨으로 만능의 방법은 아니다 따라서 임대차 계약서를 쓰면서 세입자의 성향을 잘 파악하는것이 임대차 기간중 수시로 세입자의 상태를 점검하는것이 중요하다

 

4.정 문제가 발생할 조짐이 보인다면 점유이전금지가처분을 걸어두거나 미리 제소전 화해의 내용에 명도집행될수있는 요건을 더욱 구체적으로 세분화하여 임대차기간이 명시적 내지 묵시적으로 갱신되어 다시 종료된 경우도 포함 까지란 문구를 삽입하여 제소전 화해조서를 작성하는 방법도 있다

 

5.일반적으로 속을 썩이던 점유자들과 명도를 합의 하게되면 일정액의 보증금이나 이사비등을 지급하면서 명도를 동시이행하게 된다 이때 구두로만 명도를 합의 하게되면 동시이행의 특성상 낭패를 당할수있다

 

6.명도를 합의 했다면 반드시 명도합의서나 종료합의서를 작성할것이다 작성요령은 특별한 폼(양식)이 있는건 아니지만 해당부동산의 지번과 호수 면적을 표시하고 명도를 함에 있어서의 조건을 구체적으로 기재하고 당사자의 서명날인을 받아야한다

 

7.이때 주의할점으로는 건물 내외부의 잔존치물에대한 처분권에 대한사항이다 명도를 구두로 약속하고 대가는 지급 되었지만 존치물에 대한 구체적 내용이 없다면 실제 명도를 받았다고 할수없을 것이다

 

8.합의서나 문구에 명도인의 퇴거(주민등록및 사업자등록이전 또는 폐지)와 잔존치물에대한 피명도인에게로의 양도와 처분권이양에 대한 구체적인 명시를 하고 가급적 계좌이체를 함으로 명도완결을 동시이행 한다는 점을 못박는다

 

9.명도후 당해건은 물론 연관된 일련의 모든건과 관련해 어떠한 물권.채권.유치권등 기타일체의 권리와 이의를 제기하지 않겠다는 점도 포함해야한다 서명날인을 받고 열쇠를 넘겨받고 입금후 동시이행을 지체시 민형사상 책임이 있음을 고시한다면 순조롭게 명도를받을수 있게된다

 

 

부동산 명도종결(완결)확인서

 

부동산의 표시

 

서울특별시 강남구 역삼동 0 0 0 번지

 

건물1층:100.67㎡(소매점50㎡)(주택50.67㎡)

 

건물2층:100.67㎡ 사무소

 

 

 

 

1.매도인 000과 점유자인 명도인(들)(이하 명도인이라한다)은 상기부동산을 현소유권자

 

(피명도인) 000에게 명도함에 있어 어떠한 이의도 없으며 건축물과 토지 그내부와 외부의 잔존 존치물 일체에대한 소유권및 처분권을 양도할것을 확인한다

 

 

 

 

2.명도 완결을 위해 명도인은 건물.토지 내외부 잔존치물을 인도(주민등록및 사업자등록이전 또는 폐지포함)하고 계좌이체를 동시이행 한다

 

 

 

 

3.명도인과 피명도인은 명도 종결후 당해건과 관련하여 상호간에 물권.채권.유치권등 기타 일체의 권리와 이의를 제기하지 않기로 한다

 

 

 

 

-이상-

 

 

 

 

특약사항

 

1.아래의 명도인은 위의 내용에 전적으로 동의하며 추가적인 명도인이 더는 없음을 확인하고 동시이행을 지체할시는 민형사상 모든 책임을 질것을 약속하며 印 또는 서명하고 피명도인은 印 또는 서명은 받을 액수를 계좌이체로 갈음한다

 

 

 

 

명도인 성명: 주민등록번호:

 

 

 

 

이체받을계좌: 받을 금액:금 원정

 

 

 

 

 

 

 

20 년 월 일

 

 

 

 

명도인: 서명 날인 印

 

인도명령절차

 

※인도명령신청의 경우 법무사에게 위임할 경우 10만원~20만원비용이 소요되며 본인이 직접신청할 경우 2만원내외 소요되며 인도명령절차는 간단하므로 직접 실무도 익힐겸 직접 해보시기바랍니다

 

★문서준비하기

 

1.법원으로부터 준비해야할 문서

 

1)매각대금 완납 증명원(경매고무인 날인)

 

2.매수인이 준비해야할 문서

 

1)인도명령신청서

 

2)해당부동산 표시목록 3부(인도명령대상자수)

 

3)송달비용 예납영수증(인도명령대상자수)

 

4)수입인지(1000원)

 

5)본인 경우 신분증지참

 

6)대리인인 경우 위임장과 신분증 지참

 

★매각후 소유권이전 촉탁신청시 인도명령신청을 같이 하는 절차

 

1.인도명령신청서를 작성하고난 다음 해당부동산 표시목록 3부를 복사해서 첨부한다

 

2.법원경매계 담당자에게 매각대금 완납증명원(경매고무날인)

 

3.해당법원 지정은행에서 3회분의 송달비용을 예납하고 납부영수증을 인도명령신청서 뒷면에 부착한다

 

4.해당법원 지정은행에서 1000원짜리 증지(인지)를 구매하여 인도명령신청서 오른쪽 상단에 부착한다

 

5.해당법원 인도명령 접수처에 접수한다

 

6.본인의 경우 신분증 지참 대리인인 경우 위임장과 인감증명서 첨부

 

★문서 설명

 

1.인도명령신청서:지지옥션 경매서식 코너에 있는것을 본인이 직접 작성하는 문서

 

2.부동산표시목록:매각받은 부동산의 소재지등이 표시된용지 임

 

3.송달비용 영수증:인도명령 대상자에게 송달 보내는것에 대한 예납금

 

4.매각대금완납증명원:대금을 완납하였다는 증명서로 소유권이전 등기촉탁과 동시에 인도명령을 신청할 경우 필요함

 

★인도명령 신청절차에 대한 개략적인 순서

 

1.인도명령신청서작성/부동산표시목록작성→매각대금완납증명원 받기→은행가기-지정은행에서 송달비용을 예납하고 납부영스증 수령

 

1.인도명령이란

 

1).매수인이 대금을 납부한후에 부동선에 대한 인도를 요구하였으나 인도를 거부한 소유자 채무자 또는 경매개시결정이후의 점유자를 상대로 양도를 명하는 인도명령 법원에 신청하는것이다

 

2).경매법원의 명령에따라 부동산을 인도할수있도록 명도소송을 제기하지않고 매각대금 납부후 6개월이내에 신청해야되고 6개월이후에는 명도소송을 거쳐야한다

 

3).점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청해오면 경매법원이 심사하여 결정으로서 집행관으로 하여금 해당점유자를 매각부동산으로부터 강제로 퇴거시킬수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다

 

4).집행관명령:피신청인은 신청인에게 별지목록기재의 부동산을 인도하라

 

2.요건

 

1.완납루 6개월이내에 신청할것

 

2.인도명령은 매수인이나 승계인이 낙찰대금을 완납하였음을 증명하기 때문에 매수1. 매각대금 인명의의 소유권이전등기가 경료되는것과는 무관하다

 

3.신청가능자

 

1)매수인

 

2)차순위 매수신고에 의해 결정된 신고자

 

3)매수인으로부터 매각부동산을 상속받은자

 

4)법인의 매수자

 

5)주의사항:매매.증여등을 원인으로하여 매수인으로부터 매수부동산을 양수받은 매수인 수증자등의 특정승계인은 인도명령을 신청할수없다 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 같은 권리로 보기 때문이다

 

4.신청

 

1)신청시기:매각대금지급일로부터 6월이 되는날까지매수인은 인도명령을신청할수있다

 

2)매수인의 주의사항

 

①대금지급일로부터 6개월이 경과한후의 처리 매각대금납부일로부터 6개월이 경과하면 매수인은 인도명령신청권을 상실한다 따라서 위인도명령의 대상자도 잔금납부후 6개월이 경과하면 인도명령에 의한 강제집행을 받지아니한다 즉 명도소송의 대상자가된다

 

②인도명령의 강제집행으로서 또는 채무자/소유자로부터 매수인이 부동산의 인도를받은후에 제3자가 불법점유하여도 그자를 상대방으로하여 인도명령을 신청할수없다 즉 무단침입으로 점유한자를 고소 (형사상책임)하거나 명도소송을 통하여 그승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야한다

 

③인도명령의 강제집행에의해 퇴거당한 채무자/소유자등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그자를 상대방으로 인도명령을 신청할수없다

 

④경매개시결정의 효력발생후에 점유한자라도 유치권자 등 매수인에게 대항할 권원을 가진자는 인도명령의 상대방이 아니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.서류작성

 

1)부동산인도명령신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산목록을 붙인후 서류를 준비하여 소정의 송달료와인지를 붙여 신청한다

 

①부동산 인도명령신청서

 

②위임장/인감증명서(대리인신청시)

 

③도장

 

④점유자의 가족관계등록부/법인등기부등본(채무자또는 소유자의 일반승계인(상속인/합병으로 승계한법인)이 점유자인 경우

 

⑤점유자가 인도명령에기한 강제집행임을 증명하는 서면(경매개시결정이후 점유를 개시한 접유자나 경매기록상 드러나지않는 점유자인 경우

 

6. 순서

 

매각부동산인도명령신청→심리및심문→인도명령결정→송달→강제집행신청→강제집행

 

7.송달

 

1)공시송달이란

 

①공시송달이란 당사자가 주소나 거소 또는 송달할 장소를 알수없는 경우 일정한 절차에 따라 법원게시판에 게시하고 일정한기간이 지나면 이를 상대방에게 송달한것과같은 효력을 발생케 하는 제도를 말한다 공시송달은 상대방이 행방을 감춘 경우와같이 상대방의 행방을 알 수 없어 정상적인 송달에의해서는 송달이 안되는 경우를 보완하기위한제도

 

2)공시송달의 효력발생시기

 

①최초의 공시송달은 법원게시판에 게시한날로부터 2주일이 경과하면 효력이생긴다 그이후의 공시송달은 게시한 다음날에 그효력이생긴다

 

3)공시송달이후 재판

 

①피고가 소장과 소환장을 송달받고도 법정에 불출석하면 원고주장사실을 피고가 모두 인정하는것으로보고 (의제자백)원고승소판결이 나게된다

 

②공시송달에의해 피고가 불출석 한경우도 의제자백이 될까 그렇지 않다 피고가 정상적인 송달절차에 의해 송달받은것이 아니므로 원곤는 피고불출석 상태에서 소송을 진행 하여야한다 즉 첫 번째 변론기일에서 소장진술을 하고 서증제출을 하여야한다 이어서 증인을 신청하여 주장사실을 입증하여야한다

 

③첫기일에서 문서송부 촉탁신청 토지감정신청등과 같은증거신청도 필요하다면 해야한다 변론요령도 상대방이 출석한경우와 같아서 소장진술의 경우 소장진술 합니다 라고 구두 진술하여야한다

 

④첫기일이 끝난후 원고는 증인신청서와 증인심문사항을 바로작성하여 제출해야되는등 증인신청절차는 상대방이 있을때와 다를게 없다

 

⑤두번째 기일에서는 첫기일에 증인신청을 하였으면 원고단독으로 증인신청을 하면된다 보통 특별한 경우가없으면 두 번째 기일에서 변론이종결되고 선고기일을 잡게된다

 

⑥원고로서는 상대방 불출석 상태로 진행되므로 재판진행하기도 수월하고 또상대방의 반대주장도 없으므로 원고 증인만 확실하게 세운다면 원고승소는 거의100%다

 

4)공시송달의 신청방법

 

①공시송달의 신청은 변론기일에서 소명자료를 첨부하여 법원에 구두로 신청 해야함

 

②변론의 방법은 재판장에게 구두로 공시송달을 신청합니다 라고 말한다

 

③공시송달 신청서를 변론기일이정이나 이후에 법원에 접수시켜야한다

 

※ 강제집행서류

 

가)부동산인도명령 결정졍본

 

나)송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서)

 

다)강제집행 예납금(강제집행접수비/집행관수수료/노무비등)

 

라)강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장)

 

마)매수인의 인감증명서/매수인의도장

 

※참고사항

 

집행관사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무하지만 정식법원직원이라 할수없다 본자는 집행관 사무실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만 그들이 돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지못했다 따라서 강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차및 서류를차질없이 준비하여 집행관에서 되돌아 나오는일이 없어야하며 또한하루라도 빨리 집행을 종결하고 싶으신분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해두는 것이 좋으며 일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야되는 번거로움이 있기 때문이다

 

8.인도명령의 대상인자

 

1)소유자(채무자)의점유

 

①일반적인 경우이며 대부분의 부동산이 채무자겸 소유자가 점유하고있다 소유자의 경우 인도명령의 대상이므로 심문기일 없이 결정되므로 입주시기 투자금등 낙찰자의 상황에 따라 잔금납부를 하고 인도명령을 신청하여 이사합의 또는 강제집행을 할수있다 만약 소유자에게 배당금이있다면 수월히 해결핤수있다

 

②단시간내에 입주해야하는 응찰자의 경우 임차인이 거주하는 경우보다 소유자가 점유하고있는 부동산을 고르는것이 좋다 예를들어 입찰일이 1월1일인 경우 응찰자는 4월1일에 입주하는 상황이라면 소유자 점유의 경우 1월20일경에 잔금을 납부하고 인도명령을 신청하여 빠르면 2월중순에 입주가 가능하다 그렇기 때문에 소유자와 협의하여 명도를 할수있다

 

③아파트의 경우 미납된 관리비 문제로 관리사무소 전소유자등과 충돌이 일어나게되는데 이사비용에 미납된관리비와 공과금을 포함시켜 계산하면되고 미납된관리비가 상당한경우에는 판례를 들어 협의할수도 있지만 각아파트들의 관리규약 내지 입주자대표회의의 결정을 주장하여 전액납부를 주장하는 관리사무소가 대부분이다 이런 경우 관리비 전액을 납부하지않으면 입주 또는 임대를 할수없게끔 조치하는 관리사무소도 있으므로 일단미납금액을 납부하고 소송으로 다투어보는것도 좋다

 

④판례상 공용부분을 제외한 전유부분에 대해서는 납부하지 않아도된다 건축선수관리비를 받아 가려는 소유자가있지만 이사비용을 주는조건이라면 받아가게 해서는 안될것이다 그역시 낙찰자가 부담해야되기 때문이다

 

※인도명령이란

 

1.낙찰대금납부후 권리없는 점유자가 경매부동산을 인도하지 않을 경우 낙찰가 부동산을 인도받기 위하여 법원으로부터 받은 채무명의를 말합니다

 

2.인도명령은 명도소송에비해 단시간에 부동산을 명도받을수있는 장점이 있으며 법원으로부터 인도명령결정을 받은 낙찰자는 집행관을 통하여 인도집행을 하게된다

 

※인도명령의신청

 

1.인도명령신청은 경매법원에 서면 또는 구두로 신청할수있으며 일반적으로 서면에의해 신청한다 채무자.소유자 또는 경매조서의 현황조사보고서등 기록상 명백한 점유자가 그대상인 경우에는 증빙서류의 제출을 요구하지 않으나 채무자의 일반승계인 (상속.합병)을상대로하는 경우에는 가족관계등록부 또는 법인의 등기부등본등 권원없이 점유하고있음을 증명할수있는 증빙서류를 제출해야한다 경매기록상 나타나지 않는 점유자를 상대방으로 하는경우에는 채무자에 대한 인도명령에기하여 인도명령을 실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다는 집행관작성의 집행불능 조서등본 또는 주민등록등본등 그점유사실및 점유개시일시를 증명할수있는 서면을 제출해야하며 1000원의 인지를 첨부해야한다

 

※인도명령을 신청할수있는자

 

1.낙찰인 낙찰인의 상속인

 

※인도명령의 대상자

 

1.졍매부동산의 소유자 채무자및 대항력없는 임차인과 부동산점유자는 모두 인도명령 대상자다 (민사집행법 제136조 제1항)다만 점유자가 낙찰자에게 대항할수있는 권원에의해서 점유하고있는 것으로 인정되는 경우는 (예컨대 보증금중 일부라도 반환받지 못한 선순위 대항력있는 임차인)대상자가 아니다

 

2.상속인이 복수인경우에는 각 공동상속인이다 개별적으로 인도명령의 상대방이된다

 

채무자나 소유자의 동거가족 채무자를 위하여 부동산을 소유하는자 점유보조자 채무자의 근친자 집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자등도 인도명령의 대상자가 된다

 

3.특히 입찰기일후 서류에기록이없는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 주민등록 등본 또는 집행관이 작성한 집행불능 조서를 첨부해야한다

 

※인도명령 신청서

 

1.인도명령신청서에는 채권자 채무자 임차인 낙찰인을 기재하고 낙찰받아 소유권을 획득하여 인도를 요구했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재하면 된다

 

2.인도명령의 진행절차

 

인도명령신청(대금완납후 즉시신청가능)→서면심리및 소환에의한 심문→(민사집행법 제136조 제4항→인도명령결정(신청후 2주이내결정)→인도명령결정문송달(1~2주소요)→송달증명원발급(송달즉시발급)→강제집행신청(인도명령결정문 송달증명원)→ 집행관사무실접수→집행을 위한 현장조사→집행비용예납→강제집행기일통지(약2주)→강제(인도)집행실시

 

3.법원은 인도명령신청이 있으면 일반적으로 서면에 의한 심리를 하게되지만 인도명령의 대상자가 임차인으로서 법원이 필요하다가 인정될때에는 소환하여 심문하기도한다 인도명령의 결정기간은 신청내용과 법원의 업무량 등에따라 차이가있지만 빠른경우는 신청일로부터 3~4일내에 늦어도 2주이내에 결정이나게된다

 

4.결정문을 피신청인(점유자)에게 송달하게되고 신청인은 피신청인에 대한 송달증명을 발급받고 이를 첨부하여 관할법원의 집행관에게 인도집행을 신청하게된다

 

 

 

 

※인도명령의 집행

 

1.점유자가 인도명령결정문을 송달 받았음에도 부동산을 인도하지않을 경우 낙찰인(신청인)은 집행관에의한 인도명령을 신청해야한다 인도명령의집행은 낙찰인(신청인)에게 송달된 인도명령결정문과 인도명령신청서가 점유자에게 송달되었음을 증명하는 송달증명서를 첨부하여 집행관에게 신청해야 보통 신청일로부터 2주이내에 이루어짐

 

2.인도명령은 강제집행의 부수적절차로서 채무명의를 부여한 것이므로 집행문을 부여받을 필요는 없으나 인도명령의 신청인 또는 인도명령대상자에 대하여 일반승계가 경우나 점유가 제3자에 승계된 경우에는 승계집행문을 부여받아 집행하여야 한다

 

 

 

 

※인도명령의대상자가 부재중일때 집행

 

1.점유자가 있음에도 불구하고 문을 열어주지않거나 그집행이 2회이상 불능된경우에는 물건의양이 적은경우에는 건물한쪽에 보관하면되지만 그양이 많을때에는 먼저 낙찰자의 비용으로 유료창고에 보관 적치한후에 물건의 소유자로부터 창고비용을 지급받아야한다

 

2.물건소유자로부터 보관료를 지급받지못할 경우는 채무명의를 얻어 물건(유채동산)에 경매신청을 하여야한다

 

 

 

 

※건물이 비어있을때 집행

 

1.이웃집이나 관리실(아파트의 경우)에 문의하여 빈집인것이 확인되면 이웃집이나 관리인의 입회하에 강제로 문을열고 인도명령을 집행한다 물건에 대하여는 위의 방법과 동일하다

 

※인도집행후 재침입 하였을 경우

 

1.인도집행이 끝난후 재침입하였을 경우에는 다시 채무명의를 얻어 재집행 해야한다 그러나 형사적으로는 무단침입죄가 성립하므로 형사고소로 대응하는것이 효과적인 인도방법이다

 

 

 

 

※인도명령의 불복

 

1.점유자는 인도집행의 종료시까지 인도명령에 대해 불복할수있다

 

1)인도명령에 대한불복

 

인도명령결정이 있는날로부터 7일이내에 즉시항고로서 이의를 제기할수있다

 

2)인도명령결정의 확정에 대한 불복

 

1.인도명령에대한 항고기간이 경과하였거나 항고를 제기하였으나 기각결정으로 인하여 인도명령이 확정된 경우 청구이외의 소로서 인도명령에 불복할수있다

 

2.확정된인도명령결정을 받은자(인도명령신청자) 곧바로 집행관에 의한 인도집행을 하게되므로 집행정지 신청도 병행해야 된다

 

3.인도의무가 없는 점유자가 인도명령 결정문을 송달받았을 경우

 

부동산에대한 인도의무가 없음에도 불구하고 신청인(낙찰인등)이 인도명령 신청을 하여 결정을 받을 경우 점유자는 제3자 이외의소로서 인도명령결저의 효력을 상실시킬수있다

 

 

 

 

※인도명령에대한 불복사유

 

1.인도명령신청에 하자가 있는 경우 2.서면심리및 소환에의한 심사과정에서 하자가있는 경우

 

3.인도대상부동산이나 인도대상자가 특정되지않은경우4.인도명령대상자에 하자가 있는 경우

 

5.신청기한에 하자가 있는 경우

 

※경매낙찰절차의 하자는 인도명령 불복사유가 되지않는다

 

※꼭 알아두세요

 

종 류          내 용         비 고     강제집행접수비          약40.000원

 

1990.8.21 대법원규칙 제1126호

 

집행관수수료

집행1개소마다 15.000원

 

2시간초과 1시간 1.500원가산

 

집행불능시 1/2

 

노무비용

노무자

1 인70.000원

 

 

 

야간집행

일당의 20%가산

 

 

 

장비및특수기술자

별도비용계산

 

 

 

복잡.위험.가감도

가감조정가능

 

 

 

특수명도.야간.무인명도.재집행

일당의 30%가산

 

 

 

집행불능시

일당의 30%

 

 

노 무 자 수

 

명 도 종 류      아파트          주택

5평미만

 

5평이상~10평미만

 

10평이상~20평미만

 

20평이상~30평미만

 

30평이상~40평미만

 

40평이상~50평미만

 

50평이상

 

2층부터 1개층 증가시

2~4명

 

5~7명

 

8~10명

 

11~13명

 

14~16명

 

17~19명

 

매10평증가시 2명증가

 

1.2항인원에 2명추가

 

 

사무소.업소

주택 1호기준으로 하며 노무자수 조정가능

 

1.강제집행비용은 집행전에 예납해야 되는데비용(강제집행접수비.집행관수수료.노무비등)은 집행신청시 납부

 

 

 

 

♡인도명령부터 배당까지

 

인도명령

 

1.매수인이 매각대금을 모두납부하게되면 그로부터 6개월이내에 채무자.소유자 또는 매수인에게 대항할수없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할수있는제도이다

 

 

 

 

2.일반인들이 통상경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다고 다짐하나 이는 매우 이상적인 허상이다 가장중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다

 

 

 

 

3.아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될수있는것이다 실무에서 이러한부분은 너무많이 보기 때문에 이부분에 상당한 관심을 가져야하겠다

 

 

 

 

4.흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는바 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는점 특단의 사정이 없는한 단시일내에 명령이되어 강제집행을 실시할수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 상당한비용과 기간이소요되는점을 감안 하면 매수인으로서는 이 인도명령제도를 이용하고 싶은것이 당연지사 일것이다

 

 

 

 

5.인도명령의 신청인은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인 그러나 매수인으로부터 매각부동산을 매수한양수인은 신청인 당사자 적격이 없음을 유념해야한다 이때에도 매수인은 신청이 가능하다

 

 

 

 

6.인도명령은 상대방이 상당이 중요하다 과거 구법사건에서는 채무자.소유자.개시결정 기입등기후에 점유자및 명도를 방해하는 자에 대해서만 인도명령이 가능하였으나 신법에서는 앞선 상대방에다 매수인에 대항할수 없는 점유자를 포함시킴으로서 대부분의 점유자를 인도명령이라는 간편한 제도로 강제집행을 할수있게끔 하여 보다빠르게 매각부동산을 사용수익 할수있도록 하였다

 

“예를 들어 ①임차인②근저당③임차인④임차인⑤개시결정 기입등기⑥임차인 일때 구법에서는 ⑥번 임차인많이

 

인도명령의 대상이었으나 신법에서는 말소기준권리인 ②번근저당권 이후 ③④임차인도 인도명령의 대상이되고

 

선순위 임차인이라도 배당을 모두받게되면 그마저도 대항력있는 임차인이 아니어서 인도명령대상이된다

 

 

 

 

7.인도명령과 명도소송에서 유의할것은 점유자를 상대방으로 지정하는것이 중요하지만 실제적으로 점유하고 있는자에 대해서도 상대방으로 지정해서 인도명령결정 등을 얻어야할것이다 가령 임차인으로 표시된자가 갑 인데 실제점유하는자가 을 이라고 가정할 때 일반인들은 서류만보고 그상대방이 갑으로만 지정하였는데 그럴 경우 차후 을 의 이의제기로인하여 강제집행이 되지않는다 이러한 경우에 갑.을 모두를 상대로 지정하여 차후 강제집행이 용이하게 해야한다

 

 

 

 

8.인도명령의 신청은 집행법원 (해당경매계)에 서면 또는 구두로 신청할수있으나 대부분 서면으로 신청할수있다 아울러 인도명령은 매각대금완납후 6개월내에 신청해야되고 그기한이경과하면 명도소송을 제기해야한다

 

 

 

 

소유권이전등기

 

1.매수인이 잔대금을 모두완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기 매수인이 인수하지아니하고 말소하는등기 경매개시결정을 말소하는 등기를 등기관에 촉탁하여야한다 다만 이러한 절차를 경매계장이 스스로 알아서 해주는것이 아니고 위와같은 위와같은 절차를 할수있도록 매수인이 소유권이전등기및 말소등기신청 촉탁서를 꾸미고 아울러 첨부하여 비용등을 납부해야한다