[신성공인중개컨설팅] 잘못 알고 있는 임대차 보호법

 

 

잘못 알고 있는 임대차 보호법

 

◆ 주택임대차기간은 최소 2년이지만 임차인에게 유리한 경우에는 예외가 인정된다.

주거용 건물의 임대차는 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 경우라도 최소한 2년 동안은 그 존속을 주장할 수 있는데, 임대차기간을 1년으로 약정한 임차인이 1년 뒤 임대차기간이 끝났다며 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까? 가능하다. 과거에는 판례로 인정되었는데, 현재는 주택임대차보호법이 명문으로 이를 인정하고 있다. 만약 임대차 계약기간 도중이라도 주택이 경매에 부쳐져 경락되면 임차인은 배당 절차에 참가하여 임대차 종료를 이유로 보증금의 반환을 요구할 수 있는 것이다. 

◆ 세를 얻어 이사하면 즉시 전입신고를 해야 한다.

세를 얻어 이사를 하면 즉시 동사무소에 전입신고를 해야 한다는 것은 상식으로 알고 있을 것이다. 이렇게 주거용 건물을 임차하여 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 대항할 수 있는데, 이러한 효력을 대항력이라고 한다. 그러므로 대항력을 취득한 임차인은 집주인이 임대차기간 중 집을 판다고 해도 새로운 집주인에 대해서 임차권을 주장할 수 있고, 오히려 새 집주인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되어 보증금반환책임을 지게 되는 것이다. 또한 뒤에서 얘기하는 우선변제권을 인정받기 위해서도 대항력을 갖추어야 하기 때문에 임차인 입장에서는 대항력을 취득하는 것이 대단히 중요하다. 한편 대항력을 취득하는 시점은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터이고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보므로, 이사와 동시에 동사무소에 전입신고를 해야 한다. 그렇다고 실제로 주택을 인도받지 않은 상태에서 먼저 주민등록만을 옮겨놓는다 해도 대항력의 취득시점이 소급되지는 않고, 주민등록이 먼저 된 경우에는 실제로 주택을 인도받은 다음날부터 대항력을 취득하게 된다. 

◆ 전입신고를 할 때는 등기부상의 표시와 일치되게 해야 한다.

대항력과 관련해서 연립주택이나 다세대주택에 세를 들 때는 특히 더 주의를 해야 한다. 등기부상의 표시를 확인하지 않고 건물 외벽에 표시된 동, 호수만 믿고 그대로 전입신고를 했다가 낭패를 보는 경우가 있기 때문이다. 예를 들어서 등기부에는 ‘문화연립 가동 105호’로 표시되어 있는데, 실제 건물에는 ‘문화연립 A동 105호’로 되어 있어 ‘A동 105호’로 전입신고를 하고, 주민등록표에 그렇게 기재되었다면 어떻게 될 것인가? 우리 대법원의 판례에 의하면 이런 경우는 대항력이 없게 된다. 또한 아파트나 연립, 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 전입신고를 할 때 지번까지만 해서는 안 되며 반드시 동, 호수까지 정확하게 등기부등본을 확인하고 신고해야 한다. 다만 다가구주택의 경우는 건축법상 단독주택에 해당되어 동, 호수의 표시가 없더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 것으로 볼 수 있다. 전입신고를 올바르게 하였다면 동사무소의 공무원이 착오로 주민등록표상에 실제와 다소 다르게 기재했다 하더라도 대항력을 취득하게 되므로 걱정하지 않아도 된다. 

◆ 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받는다.

대항력이 임차권의 효력을 제3자에게 주장할 수 있는 권리라면 우선변제권은 임차보증금을 후순위권리자에 우선하여 반환받을 수 있는 권리를 말한다. 우선변제권이 인정되기 위해서는 앞서 말한 대항력을 갖추는 것에 더하여 임대차계약서상에 확정일자를 갖추어야 한다. 확정일자는 법원, 등기소, 동사무소 혹은 공증사무실에서 받을 수 있다. 임차인이 임대차계약기간 도중에 사정이 생겨 주민등록을 이전하는 경우에는 어떻게 되는가? 중간에 주민등록을 이전하면 그 시점에서 대항력을 상실하게 되어 우선변제권을 잃는다. 다만, 임차인의 주민등록만 이전하고 가족의 주민등록은 그대로 둔 경우에는 우선변제권을 잃지 않는다. 그러므로 주민등록을 이전해야 할 사정이 생기더라도 다른 가족의 주민등록은 임차한 주택에 그대로 두어야 한다. 혹시 누군가가 임차인의 주민등록을 멋대로 옮겨놓으면 어떻게 될까? 이 경우에는 대항력이나 우선변제권을 잃지 않으므로 걱정하지 않아도 된다. 

◆ 최후에 구제받을 수 있는 소액임차인의 범위

서울이나 인천과 같이 수도권 중 과밀억제권역은 보증금이 4,000만 원, 인천이나 군 지역을 제외한 광역시는 3,500만 원, 기타 지역은 3,000만 원 이하인 임차인은 대항력이나 확정일자를 갖추지 않았더라도 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 주택가격의 1/2 범위 안에서 수도권 중 과밀억제권역은 1,600만 원, 군 지역과 인천을 제외한 광역시는 1,400만 원, 기타 지역은 1,200만 원까지 최우선적으로 변제받을 수 있다. 

◆ 임대차가 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 신청한다.

임대차기간이 끝났는데도 집주인은 보증금을 돌려주지 않고 세들어 사는 집은 경매에 부쳐지면 어떻게 해야 할까? 얼마 전까지만 해도 집이 경락되어 배당이 끝날 때까지 그대로 눌러살아야만 대항력이 유지되어 우선변제를 받을 수 있었다. 그러나 이제는 임차한 주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하면 된다. 임차권등기를 경료하면 경매 절차가 진행되는 도중에 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로 보증금을 반환받을 수 있다. 

◆ 집주인이 전세를 월세로 돌릴 경우에는 어떻게 하나?

근래 저금리현상과 함께 전세를 월세로 전환하면서 월세를 산정하는 이자율이 과도하게 높다는 지적에 따라 이를 규제하는 규정이 주택임대차보호법에 신설되었다. 그렇지만 아직은 이를 뒷받침하는 시행령이 제정되지 않았기 때문에 이를 직접적으로 제어할 방법이 없는 실정이다.

[출처] 부동산 매물정보