[신성공인중개컨설팅] 주거용 & 비주거용 오피스텔의 세금 문제

 

 

주거용 & 비주거용 오피스텔의 세금 문제

 

오피스텔은 건축법상 업무용시설이나 주거용으로 사용이 가능한 건물이다. 이에 대해 주택에 해당여부, 부가가치세법상 과세와 면세를 두고 논란이 많이 있어 왔으나, 이에 대한 예규가 개정되어 2003. 2. 18 이후 상시 주거용으로 임대하는 경우에 이를 부가가치세를 면제하도록 하였다. (2003. 2. 18 이전에 취득하여 상시 주거용으로 임대한 오피스텔은 과세)

오피스텔의 세금에 대해서는 오피스텔의 용도가 상시 주거용인가 아니면 업무용인가에 따라 그 내용이 달라질수 있다. 상시주거용인 경우의 오피스텔의 세금문제를 알아보자.

 

<주거용 오피스텔>

1. 상시 주거용의 오피스텔 분양, 취득 시
오피스텔을 상시 주거용으로 분양, 취득하는 경우에는 이는 부가가치세법상 면세사업에 해당되어 오피스텔 분양, 취득시 부담한 부가가치세 매입세액을 공제 받지 못한다.

2. 상시 주거용 오피스텔의 임대차 시
상시 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우 앞에서 살펴본 바와 같이 부가가치세법상 면세사업에 해당하므로, 임대인의 경우 부가가치세의 신고의무는 없으나 매년 5월 말까지 소득세를 신고납부 하여야 하고, 임차인의 경우 오피스텔을 임차하는데 대한 부가가치세를 부담하지 아니한다.

3. 상시 주거용 오피스텔의 양도 시
(1) 1세대 1주택 비과세
상시 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보기 때문에 1세대가 보유하는 하나의 오피스텔일 경우 3년 이상 보유(서울 등 5대 신도시는 2년 거주요건 포함)하는 경우에는 양도세가 비과세 된다. 그러나 이에 해당하지 않으면 양도세를 부담하게 된다.

(2) 소형주택 범위 제외대상
또한 1세대 3주택의 경우에는 양도세가 60%의 고율로 중과세가 되는데, 이러한 중과 주택의 범위에 소형주택은 제외되지만 오피스텔은 중과세가 제외되는 소형주택으로 보지 않는 것에 주의해야 한다. 

 

<비주거용 오피스텔>

1. 분양, 취득 시
오피스텔을 업무용으로 분양, 취득하는 경우에는 부가가치세법상 과세사업자가 되기 때문에 사업자등록 후 세금계산서를 교부 받아 부가가치세를 신고하는 경우에는 오피스텔을 분양, 취득했을 때 부담한 부가가치세 매입세액을 공제 및 환급 받을 수 있다.

2. 임대 및 임차 시
업무용으로 사용하는 오피스텔의 경우 부가가치세법상 과세사업에 해당하므로, 임대인은 부가가치세를 신고 납부하여야 하고, 매년 5월 말까지 소득세를 신고 납부하여야 한다. 그리고 임차인은 부가가치세를 부담하게 되므로 세금계산서를 교부 받아 부가가치세를 신고할 때 임차료에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

3. 양도 시
업무용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 양도소득세를 신고납부의무가 발생하고, 부가가치세법상 재화의 공급으로 부가가치세의 납세의무도 진다. 그러나 사업을 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 

[출처] 부동산 매물정보