[세무]부동산관련 상속세•증여세•양도소득세 개요 고가주택의 기준정리

 [세무]부동산관련 상속세·증여세·양도소득세 개요

 

2. 일반재산 평가방법

재산유형	평가방법
일반지역 토지	공시지가를 기준으로 산정된 개별공시지가
지정지역 토지	개별공시지가×국세청장지정배율
특정지역 부수토지	국세청장이 산정고시한 가격(아파트 특정지역 고시가격)
모든 건물 (법 제61조제1항 제2호)	건물신축가격에 구조·용도·거치·연도 등을 합작하여 국세청 고시가액(2006년은 ㎡당 470,000부터 기준임. 2005년도 ㎡당 460,000원 이었음)
상업용 건물 또는 특수용도 건물	국세청장이 매년 1회 이상 산정하여 고시한 가격(거래상황 실가기준, 2006년은 ㎡당 470,000원임), 종전 제61조제2항이 폐지되고 제61조제1항제2호의 일반건물과 통합되어 같아짐.
지정지역 건물＋토지 (법61조제3항)	국세청장이 고시한 가격(아파트·연립주택·빌라 등의 공동주택과 오피스텔 및 상업용건물 고시가격)
토지와 건물· 주택 등	토지의 공시지가＋건물의 국세청기준 가액
상장주식· 비상장주식	·상장주식：평가기준일 전후 각 2개월(즉 4개월) 평균액 (증자·합병 인 경우 증자·합병일 다음날부터 평가기준일 이후 2개월 평균액), ·비상장주식：주당순손익가치와 주당 순자산가치를 3과 2의 비율로 가중평균함(부동산과다보유법인은 주당순손익가치와 순자산가치를 2와 3의 비율로 계산). ·지배주주주식：평가액×120%, 130%(지분 50% 이상)(중소기업은 110%, 115%)
선박·항공기· 차량 기계장비 등	처분시 재취득예상가액(미확인시는 장부가액) 및 지방세법상의 시가표준액
시설물·구축물	재건축소요예상가액－평가기준일까지의 감가상각비상당액
상품·제품· 반제품·재공품· 원재료등 유형자산	처분시의 대체취득예상가격, 유사·비슷한 재고자산가액, 물가조사기관 의 조사가액
소유권 대상동물	처분시의 대체취득예상가격
서화·골동품	2인 이상 전문가 감정액의 평균액→혹은 지방국세청장 위임 3인 평가액
기타의 유형고정자산	재건축소요예상가액－상속개시일까지의 감가상각누적액
임대부동산	1년간 임대료÷18%＋임대보증금

 

 

3. 증여의 유형·종류, 증여배제 및 증여시기 판단

증여

실질증여－사실상 재산의 무상이전(완전포괄주의), 증여계약, 민법상 증여, 재산무상이전, 본래적 증여, 타인에게 직·간접으로 재산이전, 직·간접으로 타인의 기여에 의하여 타인의 재산증가액(유증재산은 상속세 만 납부하며 증여세는 과세안됨) 증여예시 및 계산－신탁이익권리, 보험금, 30% 이상 저가·고가 양수도, 채무면제, 부동산무상사용권리, 합병시 현저한 이익이전, 증자·감자시의 신주인수권과 주주간 이익이전, 현물출자시 이익이전, 특수관계인 전환사채·신주인수권부사채 등 취득가와 전환가격차이, 특수관계인지 배결손법인에의 재산증여거래로 인한 이익변경액, 비상장주식의 상장차익과 관련된 이익이전, 금전무상처리 대부 및 간접지원, 기타 재산이전으로 간주되는 변칙증여 및 합병에 따른 상장 등 이익 재산분할－사회통념 이상의 위자료, 원초상속재산협의분할 등기후 재분할에 의한 경정등기 증액 부분(당초 적법분배후의 변경증가는 감소자로부터 증여임), 이혼시 재산분할은 자기재산반환으로 증여 아님. 증여추정－직업, 성별, 연령, 소득, 재산상태 등으로 보아 자력 재산취득이 아닌 경우 취득자금원천이 입증되지 않는 금액 및 상환자금 증여추정, 배우자·직계존비속간 재산양도의 증여추정 증여의제－금융자산 등 명의신탁재산의 증여의제 공익법인출연－자본금·출자총액의 5%를 초과하는 공익사업에의 출연(기업지배목적 아니라면 제외), 공익법인의 출연목적외 사용 증여배제·제외(증여 아닌 경우)－과세가액불산입, 당초 상속재산 협의분할시 불균등 분배, 이혼시 상속세 배우자 공제금액을 초과하는 재산분할금액, 사회통념 범위내의 위자료, 이혼시 재산분할청구금액 어쩔 수 없는 증여세 대납액, 지정기부금 간주액, 상속인·수유자에 대한 증여재산, 저가·고가양수도· 채무면제·증자·감자의 증여의제에서 납세능력 상실한 경우, 소득세 과세가액 산입금액, 3개월내 증여의 반환

 

 

 

 

 

4. 실질적 재산이전, 증여시기 판단

증여세는 증여실행일부터 3개월내에 신고납부하는데, 따라서 기한내 적법한 신고납부(10% 세액공제) 및 기간지난후의 가산세(10% 또는 미달신고는 20%) 등 불이익을 피하기 위해서는 증여시기를 정확히 아는 것이 중요하다. 이를 재산증여 유형별로 요약하면 다음과 같다.

구분	재  산	증여시기·증여실행일
일  반	모든 재산	증여·수증재산의 현실적 취득일
재  산 종류별	토지·건물·부동산	등기일·등록일·소유권변경일·명의개서일 (즉, 등기신청서 접수일임, 명의변경전의 증여 아님)
	신축건물 등	준공검사서의 준공일·가옥대장 등재일
	등록동산(항공기·중기·자동차)	공부상 등기·등록일
	일반동산(물건·비품 등)	인도일·인도받은 날·점유일·지배일
	주식·유가증권	주식인도일·명의개서일·배서일·교부일
	정기금·보험금	각 취득일·보험사고발생일
증  여 형태별	신탁계약	신탁이익원본·수익수취일
	친인척양도·저가·고가양수도	양도시기·양수시기
	채무면제·채무인수	면제이익수취·의사표시일·채무의 실제인수일·승낙일· 실제변제일
	합병·증자·감자 등	합병일·주식배정일·소각일

 

5. 증여세 과세표준 계산과 증여공제 및 채무공제

(증여세율은 상속세율과 동일)

증여세 과세표준 ＝

(＋)증여재산가액 합계액(＝민법상 증여(실질증여)＋증여의제＋증여추정) (＋)재차증여의 합계액(＝동일인(부부는 하나로 봄)의 10년 이내 증여합계액 1천만원 이상의 합산) (＋)명의신탁재산의 금액(증여재산가액에서 합산배제증여재산 3천만원 공제한 금액) (－)비과세·면제자산(국가 등의 증여, 자경농민·자영어민·영농 1자녀 증여 면제, 장애인이 보험금수취인인 경우, 우리사주조합차익 등의 제외) (－)과세제외자산(공익사업출연재산, 사회공공부조, 국가기부재산, 기타 사회 공익·공중목적출연, 정당증여재산) (－)채무·부담액(배우자·직계존비속간의 부담채무는 공제안함. 객관적 채무, 제3자의 부담채무 등은 인수증여재산에 포함된 경우 공제함) (－)증여인적공제(친족공제)한도：과거 소급 10년간 합산분  ·배우자 → 3억원(10년 단위)  ·직계존속(성인) → 3천만원 정액(직계부모 증여액은 합산)  ·직계비속(성인) → 3천만원 정액(직계부모합산)  ·직계비속(미성년자) → 1천500만원 정액(직계부모합산)  ·배우자 및 직계존비속 이외의 기타 친족 → 5백만원 정액  ·아무관계없는 자인 경우 → 공제액 없음(사회통념상 50만원 부조금 등). (－)증여재산의 감정평가수수료

 

6. 증여세액 계산과 세율 및 세대생략 증여계산 사례

 

증여세액은 상기의 과세표준금액에 대해 10∼50%의 5단계세율을 곱하여 계산한다.

○ 1억 이하(1억원까지)：10%, 1억 초과 5억원 이하：20%

○ 5억 초과 10억 이하：30%, 10억 초과 30억 이하：40%, 30억원 초과：50%

또한 증여가 1촌 외의 세대간(직접 직계존비속(부모자식간) 초과)에 이루어지면 상기 세액의 30%를 할증한다. 예를 들어 할아버지가 20살 손자에게 아파트(시가 2.5억, 은행부채 2천만원, 기준시가 1.7억을 증여하는 경우 증여가액→

기준시가(1.7억)－은행부채(0.2억)→1.5억원이 된다.

 

○증여세 과세표준 ＝150,000,000－30,000,000(성년비속공제) = 120,000,000

○일반증여세액(할아버지의 아버지에 대한 증여 가정)

{100,000,000×10%＋(120,000,000－100,000,000)×20%}×90%(자납공제 10%)

=12,600,000원

○세대생략증여세액(할아버지의 손자에 대한 증여)：일반증여세액에 30% 가산：

  12,600,000×130% = 16,380,000

 

7. 각 연령별 자금출처조사 배제기준 (국세청)

구     분		취득 재산가액		채무상환	총액한도
		주   택	기타 재산
세대주인 경우	만 30세 이상	2억원	5천만원	5천만원	2억5천만원
	만 40세 이상	4억언	1억원		5억원
세대주 아닌 경우	만 30세 이상	1억원	5천만원	5천만원	1억5천만원
	만 40세 이상	2억원	1억원		3억원
만 30세 미만		5천만원	3천만원	5천만원	8천만원

 

 

8. 증여, 취소, 반환의 과세·비과세 관계

① 3개월내 반환→	② 6개월내 반환→	③ 6개월후 반환→
(재산인 경우) 당초증여：비과세 반환증여：비과세 (금전인 경우)	과  세 비과세	과  세 과  세
	당초 증여도 과세·반환증여도 과세 (즉, 왔다갔다 모두 과세)

※ 무상증여로 가고오는 부동산 거래에 대한 취득세(2%)와 등록세(1.5%) 및 교육세· 농어촌특별세 등은 모든 경우 부과됨.

 

 9. 양도소득과세표준 계산흐름도

양도소득 과세표준은 종합소득·산림소득·퇴직소득과 별도로 구분하여 과세표준을 계산한다.

 

◈ 양도소득과세표준 ◈ ＝{양도가액(양도소득의 총수입금액)－필요경비(양도자산취득가액,취득기준시가＋설비비·개량비＋자본적지출＋양도비)}(양도차익이라 함)－장기보유특별공제{양도차익×10%(3년 이상 5년 미만 보유), 15%(5년 이상 10년 보유), 30%(10년 이상 보유), 45%(15년 이상 보유한 1세대1주택}－기본공제(각 자산별(부동산, 주식 등)로 1년당 250만원),

◈ 양도소득세율 ◈ 

총 양도소득과세표준	적용세율
1천만원 이하 1천만원 초과 4천만원 이하 4천만원 초과 8천만원 이하 8천만원 초과	과세표준의 100분의 9 90만원＋1천만원 초과하는 금액의 100분의 18 630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 1천710만원＋8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36
·미등기 양도자산(입주권 포함) : 70% ·1년 미만 보유자산：50% ·1년 이상 2년 미만 보유자산：40% ·1세대 3주택(입주권 포함) 양도：60% ·1세대 2주택(입주권 포함) 양도시 : 50%    ☞ 2007년부터 ·비사업용 토지 양도시 : 60%    ☞ 2007년부터 ·주권상장주식(코스닥상장 포함)   －소액주주 양도 : 비과세   －대기업주식 대주주 1년 미만 보유：30% －대기업주식 대주주 1년 이상 보유 및 일반주주：20% －중소기업 주식 : 10% ·비상장주식   －대기업 대주주 1년 미만 보유：30%   －대기업 대주주 1년 이상 보유：20%   －대기업 소액주주：20%   －중소기업 주식：10%

 

<< 주식관련 양도소득세율 요약하면 다음과 같다 >>

법 인 주 주		상장		협회등록(코스닥)		비상장일반법인
			중소 기업		중소 기업		일반 중소기업
대주주	1년 미만 보유양도	30%	10%	30%	10%	30%	10%
	1년 이상 보유양도	20%	10%	20%	10%	20%	10%
일반 주주(장외거래)		20%	10%	20%	10%	20%	10%
일반 주주(장내거래)		0%	0%	0%	0%	20%	10%

※  5년 이상 국내거주자 해외자산(토지·건물·주식 등) 양도시도 양도세부과：

위 세율과 동일(법 §118의2∼§118의5)

 

10. 각종 주식양도거래별 양도소득세율 차이 비교

거래가 불안해도 상장주식투자는 인기있는데, 장내 거래시의 차액은 아직 세금이 없기 때문이다.

비상장법인의 주식투자와 취득에서 취득뿐 아니라 결국은 양도행위가 수반되어야 실제이익이 실현되는데, 실현된 이익에 세금이 있디. 어떨까?

 

구   분	거래종류, 과세요건, 보유기간 등	적용세율과 소득세법령 관   련   규   정
주권상장 법인	대주주(지분 3% 이상 혹은 시가총액 100억원 이상)로서 1년 미만 보유주식(중소기업 아닌 경우)：(장내외)	단일세율(30%)
	중소기업대주주의 1년 미만 보유주식：장내외	단일세율(10%)
	비중소 상장기업의 대주주 1년 이상 보유주식 : 장내외	단일세율(20%)
	대주주 아닌 일반주주(1년 미만, 1년 이상 등)가 증권시장 장내에서 거래	과세 안됨(0%)
	대주주 아닌 일반 주주의 장외거래	10%(중소기업),20%(일반)
코스닥 상장법인	대주주(지분 3% 이상 혹은 시가총액 100억원 이상)로서 1년 미만 보유주식(중소기업 아닌 경우)：장내외	단일세율(30%)
	중소기업 대주주의 주식양도(1년 미만 이건 1년 이상 모두 해당)：장내외	단일세율(10%)
	중소기업 아닌 일반 법인 대주주의 주식양도(1년 이상)：장내외	단일세율(20%)
	대주주 아닌 일반주주(1년 미만, 1년 이상 등)의 코스닥시장 장내거래	과세안됨(0%)
	대주주 아닌 일반 주주의 장외거래	10%(중소기업),20%(일반)
일반법인	중소기업 아닌 일반법인 대주주(1년 미만 보유)	단일세율(30%)
	중소기업 아닌 일반법인 대주주의 1년 이상 보유	단일세율(20%)
	중소기업 모든 주주(대주주, 일반주주, 소액주주 등)(1년 이상, 1년 미만 등)	단일세율(10%)
부동산적 법인	부동산 80% 이상 법인 혹은 체육시설, 스키, 관광시설법인 혹은 부동산 50% 이상 법인의 대주주 등이 보유지분 50% 이상 처분시	부동산양도소득으로 봄. 일반세율(9%∼36%)적용

 

 

11.부동산 거래상황별 양도차익관련 세금의 절약방법

   ☞ 부동산 양도시 참고용으로 활용하시고 실거래발생시는 세무전문가와 사례별로 상담을 해서 신고해야 합니다.

 

 

거 래 상 황		과세 현황 및 합법적 절세방법론	이      유
세금을 내더라도 실리를 선택		○양도시점의 실익이 큰 것 선택	○고가양도의 실익이 납부할 세금 보다 크면 제대로 세금내면서도 더 이익임.
저가급매 등 실제 거래가 계산시 이 익이 별로 없는 경우		○기준시가 차익보다 실거래 차익이 적으면 실거래입증하여 신고함.	○실거래의 객관적 증빙(계약서, 금융자료, 각종 세금관련자료, 상대방 확인 등) 있다면 납세자에 세금이 적게 계산될 수 있는 실거래 가액을 선택적용함.
1세대 1주택	3년 보유 (수도권등 2년거주) 주택 양도	○최소 3년 보유(수도권 등은   2년 이상 거주)해야 비과세	○부동산투기 방지위해 비과세 요건 강화됨. 따라서 반드시 3년 이상 보유(수도권은 2년 이상 거주)해야 비과세됨.
	2년 이상 3년 미만 보유	○양도차익×일반세율(9∼36%)로 과세 ○따라서 가급적 3년 보유   비과세 요건  채운후 양도가   유리	○기준시가 적용하며, 일반세율로 과세
	1년 이상 2년 미만 보유	○40%의 단일세율로 과세	○단기매매차익 노린 부동산투기 방지위해 보유기간 짧은 주택 양도에 대해 일반세율 아닌 40%, 50%의 단일세율로 각각 과세
	1년 미만 보유	○실거래가로 과세되므로 기준 시가적용위해선 최소 1년이상 보유해야 함. ○50%의 단일세율로 과세
	투기지정지역 거래	○투기지정지역은 실거래가로   과세되므로 지정전에 양도하여 하여 매매잔금 받거나 소유권 이전하여야 기준시가가 적용됨. ○주택철거후 토지상태로 양도 하면 공시지가 적용. 그러나 3년 보유(2년 이상 거주) 요건 만족하면 비과세 됨.	○투기지역지정전 잔금을 받거나 잔금 받기 전 소유권 이전을 먼저 해야 실거래가 과세를 피할 수 있음.
	고가 (실거래가  6억원이상) 주택양도	○6억원 이상 고가주택은 3년 보유해도6억원 초과액은 비과세가 안되고, 양도시 실거래가를 적용함. 6억원까지는 1세대 1주택 비과세가 가능하므로 6억원이 조금 넘는 경우는 양도가를 낮춘다. ○고가양도와 비과세의 실익계산	○일반과세를 피하고 비과세 적용 위해 과도하게 양도가를 낮추는 것은 금물(고가주택은 비과세 안되고 실거래가로 과세되지만 고가실익이 세금보다 크면 적극 선택)
	상속주택	○3년 보유 요건 충족해야 비과세(더이상 무조건 비과세는 아님)
1세대 2주택	○2채 이상의 주택을 동시에 양도하는 경우에는 양도자가 유리한 쪽으로 양도순서 선택 가능
	일반적 2주택자	○종전주택(1세대 1주택 비과세 요건 갖춘) 먼저 1년 이내 양도시 비과세	○1세대 2주택 소유시 1년 이내 종전주택 양도해야 비과세되며, 1년 초과시 과세됨.
	이사 등 거주 이전 목적 일 시 2주택자	○새주택 취득후 1년 이내 기존주택 양도시 비과세(결혼· 부모봉양시는 2년내)	○중복보유기간이 1년 초과되면 기존주택 양도세 과세됨.
	농어촌 주택 취득으로 2주택자	○3년 보유 도시지역주택 (수도권 등 주택 3년 이상 보유 2년 이상 거주) 양도시 비과세	○농어촌주택(45평) 구입으로 1가구 2주택 소유시 기존 도시주택 양도시 비과세
	상속으로 인한 2주택자	○비과세 요건(3년 보유, 수도권 등은 3년 보유 중 2년 이상 거주) 충족한 종전주택 먼저 양도한 뒤 상속주택을 양도	○상속주택에 대한 비과세혜택이 사라졌으나, 종전주택에 대한 비 과세 요건은 계속적용되므로 비과 세 요건 충족한 종전주택을 먼저 양도시 비과세됨. ○또한 추후에 상속주택도 비과세 요건 충족후 양도하면 비과세됨.
1세대 3주택		○시세차익 적은 주택부터 처분해야 유리한데, 동시에 3채를 양도하는 경우는 비과세되는 1채의 주택을 선택가능
과세대상부동산：가능한 만3,5,10,15년이상보유해야 장기보유공제 적용가능		양도소득세를 계산 하다 보면 양도차익을 줄일 수 있는 가장 큰 방법은 바로 장기보유특별공제라는 것을 알 수 있다. 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 과세표준에 세율을 곱해 계산하게 된다.  부동산 매매 시 장기보유특별공제 고려해야 부동산은 대개 큰 금액으로 매매가 이루어지기 때문에 부동산 등기수수료, 중개수수료 등의 비용을 공제하더라도, 그 효과가 별로 크지 않다.  하지만 장기보유특별공제는 양도차익을 일정 비율 로써 공제하는 것이기 때문에 양도차익이 많이 발생 하더라도, 장기보유특별공제에서 많은 금액을 공제할 수 있다. 즉, 장기보유특별공제가 있느냐 없느냐에 따라 세금이 상당히 차이 날 수 있다.  장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지 또는 건물의 양도에 한해 적용하는 것인데, 3년 이상 보유한 토지와 건물의 양도라 할지라도 다음의 경우 장기보유특별공제가 배제된다.  1. 3년 미만 보유한 토지 또는 건물의 양도 2. 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 주택 양도 3. 미등기 자산 양도 4. 1세대 2주택, 1세대 3주택 이상 소유자의 주택 양도  5. 비 사업용 토지의 양도   장기보유특별공제율 보유기간 장기보유특별공제율 1세대 1주택 1세대 1주택 이외의 자산 3년 이상 4년 미만 24% 10% 4년 이상 5년 미만 32% 12% 5년 이상 6년 미만 40% 15% 6년 이상 7년 미만 48% 18% 7년 이상 8년 미만 56% 21% 8년 이상 9년 미만 64% 24% 9년 이상 10년 미만 72% 27% 10년 이상 80% 30%   ※ 보유기간은 기본적으로 자산의 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다. ※ 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 공제율이 80%까지 된다. 일반적으로 1주택을 보유하고 있으나 거주요건을 채우지 못해 과세가 되는 경우나, 고가주택을 보유한 경우에 이 공제율을 적용 받을 수 있다. 또한 일시적 2주택 비과세를 받는 경우에도 이 공제율을 적용 받을 수 있다. ※ 1세대 1주택 이외의 부동산은 위의 표에서와 같이 10~30% 내에서 공제를 받을 수 있다. 다주택 중 중과세 대상이 아닌 주택, 오피스텔, 상가, 비 사업용 토지에 해당하지 않은 임야 등이 이에 해당한다.
고가주택 주택과 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액의 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액)이 6억원('08.10.7.이후 양도분 9억원)을 초과하는 것을 말합니다.    공동주택에 대한 고급(고가) 주택의 범위 개정연혁   ∼ 1999.9.17.이전 양도 1999.9.18.양도 ∼ 2002.10.1. 양도 ∼ 2003.1.1.양도∼ 2008.10.7. 양도 ~ 양도기준시가 5억초과 + 전용면적 50평이상 양도실가 6억초과 + 전용면적 50평이상 양도실가 6억초과 + 전용면적 45평이상 양도실가 6억원초과 (면적삭제) 양도실가 9억원초과 고급주택 고가주택 고가주택에 해당하면 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 양도소득세가 과세되는데 이 때는 양도소득 전체에 대해 과세하는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 과세합니다.    고가주택의 양도소득세 계산 방법    ♠ 과세되는 고가주택의 양도차익                                      ♠ 과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액 [출처] 고가주택이란 무엇인가요?|작성자 누리우리