경매된 상가 관리비|

경매된 상가 관리비|

경매된 아파트나 집합건물의 상가의 체납된 관리비는 누가 부담하는가에 대하여 대법원판례를 보면 아파트관리비 중 공용사용부분에 대한 관리는 낙찰자가 승계하고 전유부분에 대한 관리비는 승계되지 않는다. 즉 매수자는 집합건물의 공용사용부분의 관리비만 부담하면 된다.

여기서 공용부분에 대한 관리비 내용에는 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등도 포함된다. 이러한 비용은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 유지·관리해야 할 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되므로 전소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다

한편 공용관리비가 연체가 된 경우 연체료는 누가 부담하는가에 대하여 보면 이런 경우 연체료는 매수자가 부담하지 않으며 이러한 연체관리비를 납부하지 않음에 따른 관리소의 단전,단수조치는 불법행위에 해당되므로 관리소를 형사고발할 수 있고 이러한 관리소의 방해로 인해 낙찰된 부동산의 사용불능기간에 발생한 관리비는 매수자가 부담하지 않는다.

아래 대법원판례를 참조하기 바랍니다.

• 아파트관리비는 공용부분만 인수

집합건물의 공용부분은 전체공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사와는 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바 위 관리규약중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. (대법2001.9.20선고 2001다8677)

• 공용관리비의 내용

상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되므로 전소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다. (대법 2006.6.29 선고 2004다3598,3604판결)

• 소유자의 공용관리비 연체의 경우 연체료는 인수하지 않는다.

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. (대법 2006.6.29 선고 2004다3598,3604판결)

• 관리소의 단전,단수조치는 불법행위에 해당한다.

이 사건 상가건물의 관리규약에서는 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있는데, 매수인이 이 사건 건물 중 8층 부분을 경락받아 구분소유권을 취득하자 전 소유자가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 관리소가 경락받기 이전부터 해 오던 8층 부분에 대한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 2001. 10. 19.경까지 계속하여 매수자가 그 기간 동안 8층 부분을 사용·수익하지 못하게 하였다면 관리소의 위와 같은 사용방해행위는 불법행위를 구성한다.(대법 2006.6.29 선고 2004다3598,3604판결)

• 관리소의 방해로 인한 사용불능기간에 발생한 관리비는 부담하지 않는다.

집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다. (대법 2006.6.29 선고 2004다3598,3604판결)

관리비를 미루어

오다가 지난 11월3일날 다른사람에게 경매낙찰 되었습니다.

지금 관리비 밀린 금액350만원 입니다.

낙찰 받은 사람에게 관리비 요구를 하니까 전주인이 짐을 빼지 않기 때문에

낙찰 받은 사람은 관리 못준다고만 합니다.

관리청구서를 낙찰 받은 주인에게 우편으로 붙어 주니까 전 주인에게 주라고

난리를 치고 있습니다.

이런 경우에 어떻게 하면 좋을까 질문드립니다.

부탁드립니다.

자문위원 답변

집합건물의 소유및관리에관한법률 제18조에는 공용부분에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할수 있다고 규정하고 있으며, 법원도 공용부분에 대한 관리비는 특별승계인, 즉, 경락인에게도 행사할수 잇다고 보고 잇습니다.(2001다8677호 판결)

따라서 귀하 역시 경락인에 대하여 관리비중 공용부분에 대한 부분은 청구할수 있습니다.

사실상 75개의 전유부분을 소유한 3명, 또는 나머지 25명의 구분소유자가 일방적으로 어떠한 결정을 내릴 수는 없겠죠.

관리단을 구성한다는 것은 규약을 만든다는 것인데, 규약은 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상이 찬성해야 합니다. 따라서 구분소유자는 21명 이상이 찬성해야 하고, 그 찬성한 자들의 면적이 전체 면적 대비 75% 이상이 되어야 합니다.

경매는 입찰하기 전에는 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수입니다. 부동산경매로 낙찰을 받고나면 또하나의 골칫거리가 체납된 관리비입니다. 이와 관련된 판례를 살펴보면 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. (대법원 2001.9.20선고 2001다8677)

1. 분양되지 않고 소유자가 정해지지 않은 상황에서는 관리단이 구성될 수 없기 때문에 낙찰자가 체납관리비 부담의무가 없으며(대법),

2. 3년지난 관리비 또한 낙찰자가 부담하지 않는다.(대법)

3. 연체료 또한 공용부분의 관리비에 포함되지 않는다(대법)

관리소에서 전소유자의 전유부분 체납관리비의 납부를 강요하고 단전, 단수조치나 입주방해를 한 경우 업무방해죄 내지 공갈죄로 형사고소도 가능 할 것입니다. 따라서 경락인은 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부의무가 있다고 봅니다.

상가연체관리비받는방법

빈점포 상태에서 1개층이 경매가 진행되어 2년치관리비가 체납된 상황에서 1년전 경매로명의가 변경되었습니다.

5개월전 새로운 소유주는 나타나지않고 대리인이 와서 체납관리비를 납부하기로 약속 하였으나 ,

지금까지 관리비를 내지않고 점포를 세주고 연락도 안되고있습니다.

참고로 세입자는 소유주의 조카인데 관리비에 대해서 이야기를하면 본인은 모른다고 합니다 .

소유주는 주소지가 변경되어 내용증명을 보내도 반송되고 있습니다.

세입자인 소유주의 조카에게 주소를 물어봐도 모른다고 하니 어떻게 하면 좋을까요?

현 세입자에게 내용증명을 보내고 전기공급 중단 시킬수 없는지 궁금합니다.

만약 안되면 어떤 법 절차를 밟아야 하는지 답변 바랍니다.

공동체적 생활에서 지속적인 관리비 미납으로 인한 선의의 피해가 발생할 수 있기 때문입니다.

과거 판례들에서는 이런 사안에 대해서 엇갈린 판단들이 있어 왔지만 2005년 대법원 판례에서는 관리비연체로 인한 단전조치의 가능성에 대해서 아래와 같은 전제조건하에 가능한것으로 판결한 판례가 있습니다.

1. 미리 관리규약등에 이를 규정하고 있어야한다

2. 그러한 규약과는 별개로 단전시행이전에 해당세대에 이를 예고하여야 한다.

3. 단전시행이후에도 계속 관리비 납부를 독촉하여 온 경우에 한하여 단전, 단수조치가 가능하다고 하고 있습니다.

이중 제일 중요한것은 1번조항으로 1번조항에 대한 미비로 인해 임의단전을 한 관리소장이 처벌된 사례도 있습니다.

특히 단전,단수와 관련한 부분에 대해서는 가능하다는 취지의 규약보다 일정한 기간동안 관리비를 연체하는 경우 몇회의 독촉을 한후 단전,단수한다는 규약을 세밀하게 규정하는 조치가 필요합니다.

### 경매로 낙찰받은 상가의 미납 관리비는 어떻게 처리되나요? ###

대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 【채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등】

[판시사항]

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지 및 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효)

[2] 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위 및 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극)

[3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다고 한 사례

[4] 집합건물의 관리단이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례

[5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)

[판결요지]

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.

[2] 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

[3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다고 한 사례.

[4] 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례.

[5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.

[참조조문]

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 / [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제18조 / [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제18조 / [4] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조, 제28조, 제42조 제1항, 민법 제750조 / [5] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조

[참조판례]

[1] 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결(공2001하, 2258)