경.공매자를 위한 국세청 유권해석]

[부록1 : 경.공매자를 위한 국세청 유권해석]

 

(1) 명의수탁자가 채무담보 설정 후 경매된 경우

명의수탁자가 명의신탁자의 동의를 받지 아니하고 신탁자산에 대하여 채무담보설정을 한 후에 채무변제 불이행으로 인하여 그 자산이 경매되는 경우에는 실지소유자인 명의신탁자가 자산을 양도한 것으로 보는 것이다.

(재일 46014-815, 1997.4.4).

 

(2) 담보로 제공된 자산이 경락된 경우

1) 경락된 경우

양도소득세는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 부과되는 것으로, 담보로 제공된 자산이 경락으로 타인에게 소유이전 되는 때에도 양도소득세과세대상이 되는 것이다.

(재산 01254-1872, 1987.7.13, 재일 01254-2484, 1992.10.1).

2) 경락 후 화해한 경우

임의경매절차에 의해 경락이 유효하게 성립하고 확정대금이 완납된 경우에는 당사자 사이에 소유권을 환원하기로 한 법정화해가 이루어지더라도 양도로 보아야 한다.(대법원85누657, 1986.9.9).

 

(3) 소유권 이전된 부동산을 경락에 의해 재취득한 경우

부동산을 매매하고 대금청산 전에 소유권이전등기가 마친 후 당해 부동산의 소유권이 경배처분에 따른 경락에 의하여 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 각각의 경우가 공히 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이다.

(재일 46014-2743, 1996.12.11).

 

(4) 본인이 경락받는 경우

1) 양도여부

자기의 소유자산이 제3의 채무에 대한 담보로 제공되었다가 제3자인 채무자가 채무변제를 하지 아니하여 당해 담보자산이 경매 개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락을 받은 경우에는 “양도”에 해당하지 않는다.

(재일 46014-857, 1996.4.2).

2) 취득시기

당해 자산의 취득시기는 당초 소유권 취득일이 되는 것이다.

(재일 46014-1562, 1994.6.11).

(5) 동일세대원이 경매에 의하여 취득한 경우

동일세대원이 소유하던 주택을 법원이 경매에 의하여 취득하여 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간 계산은 경락대금을 완납한 날로부터 양도일까지로 하는 것이다.(재산 46014-461, 2000.4.17)

 

(6) 종전주택이 경매신청 취하된 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 다른 주택을 취득한 날부터 2년이 되는 날 현재 종전의 주택에 대하여 법원에 경매가 신청되었으나, 이후 당해 경매신청이 취하된 경우에는 소득세법 시행규칙 제72조 제1항 제2호에 따른 “1세대 1주택의 특례”의 규정을 적용받을 수 없는 것이다.(법규과 3794, 2006.9.13).

 

(7) 매매잔금을 공탁하고 소를 진행하여 판결로 소유권이전이 된 경우

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다.)를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것이다.

아파트 매매거래계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것이다.(서면4팀-765, 2004.5.31).

 

(8) 경락자산의 취득시기

1) 당초 소유자가 자기명의로 경락받는 경우

① 담보자산이 경매개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락받는 경우의 취득시기는 당해자산의 당초 취득시점이 되는 것이다.

(재산 01254-728, 1988.3.12).

② 자기소유자산을 제3의 채무에 대한 담보로 제공하였다가 제3자인 채무자가 채무를 변제하지 아니하여 당해 담보자산이 경매 개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락받은 경우에는 이를 양도로 보지 아니한다. 따라서 이 경우 당해 자산의 취득시기는 당초 소유권이전등기접수일이 되는 것이다.

(재일 46014-1562, 1994.6.11).

2) 가등기된 부동산을 경락받은 후 본등기로 말소된 경우

소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후에 목적부동산에 대한 강제경매절차가 개시되어 경락인에게 목적부동산의 소유권이 이전되었다가 그 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐으로서 그 소유권을 상실하게 되었다고 하여도 일단 소유권을 취득하였음이 분명한 이상 소득세법상으로는 부동산소유자가 목적부동산을 양도한 상대방(양수인)은 경락으로 인하여 소유권을 취득한 경락인이라 할 것이고, 경락인 명의의 소유권이전등기가 그 가등기에 기한 본등기로 말미암아 등기공무원에 의하여 직권으로 말소되었다고 하여서 그 양도의 효력이 소급하여 소멸하는 것이 아니다. 즉, 경매대금의 완납일이 되는 것이다.

(대법원94뉴 10290, 1995.6.16).

3) 경락대금 완납 전에 공탁된 경우

쟁점 토지에 대한 경락허가 결정 후 그 경락대금 완납 전에 토지수용보상금이 공탁된 경우 그 양도시기는 수용보상금 공탁일이 된다.

(국심 95중3696, 1996.5.3).

가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것이다.

(서면4팀-565, 2008.3.6).

4) 낙찰대금 자연납부에 따른 이자상당액 및 취득세의 가산세

당초 약정에 의한 거래가액인 낙찰가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함될 수 없고 취득세 가산세는 취득세를 납부기한 내 납부하지 못하여 추가부담하는 납부지연에 따른 지체상금 성격이 있으므로 정상적인 부동산 취득경비로 볼 수 없어 필요경비에 산입할 수 없다.(국심 2007광2199, 2001.12.31).

※ 부동산 전소유자 행방불명으로 법원 경락허가 결정에 의해 전소유자의 임차보증금을 법적 변제의무 없이 대위변제한 경우 필요경비 불신입함

(국심86서 1702, 1986.12.18).

 

(9) 임차인이 경락받은 경우의 전세보증금 포함여부

1) 대항력 있는 경우

임차주택의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 주택임대차보호법 제3조의 5에 의하여 양수인에게 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 주택을 인도하지 아니할 수 있으며, 이 건과 같이 임차인인 청구인이 쟁점주택을 경락받아 임대인의 지위를 승계함과 동시에 소유권을 취득한 경우 민법 제191조에 의하여 임차권은 혼동으로 인하여 소멸함으로서 전 임대인의 임대차보증금 반환채무는 소멸되게 됨을 알 수 있다.

따라서 청구인은 임차인의 지위에서 쟁점주택을 취득함으로서 쟁점임대차보증금을 반환받을 권리가 소멸되었으므로 쟁점임대차보증금은 쟁점주택의 취득과 대가관계가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 취득가액에 포함시키는 것이 타당하다.(국심 2004전3745, 2005.4.30).

2) 대항력이 없는 경우

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 경매에 의한 취득의 경우 취득가액에는 주택임대차보호법 제3조에 규정하는 대항력 있는 임차보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 임차인과 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 임차보증금

 

(10) 경락받은 자산 등

1) 당해 재산에 저당권의 실행으로 재취득하는 경우

부동산이 양도대금을 청산하기 전에 소유권을 이전하고 잔금상당액에 대하여 양도자산에 저당권을 설정한 이후 저당권의 실행으로 양도자가 동 자산을 경락받는 경우 경락자산은 재취득한 자산에 해당하는 것이므로 경락대금으로 상계된 잔금상당액은 재취득한 자산의 필요경비를 구성하나 당초 양도자산의 양도가액에서는 공제되지 아니하는 것이다.(재일 46014-808, 1997.4.4).

2) 채권자가 경락받은 경우

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실거래가액에 의해 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 자산의 취득가액은 경락가액에 취득, 등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액을 말하는 것이다.(서면5팀-305, 2008.2.18).

3) 유치권을 담보로 하는 채권을 변제한 경우

법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산 임치권자에게 민사집행법 제91조 제5항 규정에 따라 당해 유치권을 담보로 하는 채권을 변제하는 경우에는 당해 변제 금액(구상권 행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는데 소요된 실질적인 대가이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 “취득에 소요된 실지거래가액”에 포함되는 것이며, 이에 해당하는지는 사실조사하여 판단해야 한다.(서면4팀-987, 2004.6.30).

※ 거주자가 양도하는 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 민사집행법 제91조 규정에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 부동산을 공매로 취득하면서 유치권으로 담보하는 채권상당액을 변제한 경우 금액은 소득세법 제97조 제1항 규정에 따른 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당함.(서면4팀-444, 2008.2.22)

4) 법적 지급의무가 없는 유치권

① 아파트 건설업자로부터 아파트를 분양받는 자가 분양대금을 청산한 후 아파트 건설업자로부터 공사비를 받지 못하여 아파트를 점유하여 유치권을 행사하는 아파트 시공자(건축업자)에게 법적으로 지급의무가 없는 공사비 잔금의 일부를 변상한 것으로 볼 수 있다면 해당금액은 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 규정하는 양도가액에서 공제할 “필요경비”에 해당하지 아니한다.(서면4팀-1096, 2008.5.2).

② 토지를 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 해당 금액은 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 규정하는 양도가액에서 공제할 “필요경비”에 해당하지 아니한다.(재산-1611, 2008.7.10).

5) 공동소유한 토지지분을 경락받은 경우

① 현행 소득세법상 자산의 양도라 함은 같은 법 제88조 규정에 의거 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서, 자기소유자산을 제3자의 채무에 대한 담보로 제공하였다가 제3자인 채무자가 채무를 변제하지 아니하여 당해 담보자산이 경매개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락받은 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것이다.

② 실지거래가액으로 양도차익ㅇ르 산정함에 그 취득시기를 달리하여 지분으로 취득한 경우 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 지분에 대하여는 그 취득가약을 실지거래가

가. 경락 후 화해된 경우

- 임의경매절차에 의해 경락이 유효하게 성립하고 확정대금이 완납된 경우에는 당사자 사이에 소유권을 환원하기로 한 법정화해가 이루어지더라도 양도로 보아야 함.(대법원 85누657, 1986.9.9)

나. 담보된 부동산이 담보권 행사로 소유권이전

- 담보권 실행으로 법원의 경매처분에 의하여 소유권이 이전된 경우 청구인이 매각대금을 받지 아니하였다고 하여도 매각대금이 채무변제에 사용되었다고 할 것이므로 이는 유상양도에 해당하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.(국심 2005서2092, 2005.8.17).

 

(11) 경락에 의하여 취득하는 자산

경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다.(소통칙 98-6).

 

(12) 당초 취득일이 취득시기인 사례

다음의 경우에는 당초 취득일을 취득시기로 본다.

① 경매부동산을 당초 소유자가 경락받은 경우

② 법원의 무효판결로 소유권이 환원된 경우

③ 명의신탁해지로 실지소유자가 명의를 환원받아 양도하는 경우

④ 재산 분할로 취득한 부동산을 양도하는 경우

⑤ 계약 불이행으로 소유권을 환원받아 양도하는 경우

⑥ 특수관계자간 증여 후 5년(2006.12.31 이저 S양도분은 3년) 이내 양도로 부 당행위 계산부인 적용시

⑦ 건설업의 경우 자가소비로 취득한 주택

⑧ 증여 후 5년 이내 양도로 배우자 이월과세 시

- 1년 보유기준은 수증일로부터 기산

- 장기보유특별공제 및 세율은 증여자 취득일로부터 기산

 

(13) 유치권

1) 임차인의 경락받은 경우

전세권자가 부동산의 소유권을 경락으로 취득하면서 전세보증금 채무를 인수하였다면, 전세보증금은 실질적으로 부동산 취득에 대한 대가 관계에 있으므로 부동산의 취득가액에 포함한다. (국심 2003서2240, 2004.2.12)

2) 경락받은 매수인이 대항력 있는 전세보증금을 지급한 경우

양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어서 주택을 경락받음으로 인하여 경락대금에 포함되지 아니한 임차인의 전세보증금을 반환할 의무가 발생하여 매수인(경락인)이 이를 이행한 경우 동 전세보증금은 매수인(경락인)의 취득가야겡 포함되는 것이다.

(대법원 95누12088, 1996.11.22)

3) 세입자를 내보내는 과정의 명도비용

부동산을 취득, 양도하는 과정에서 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용은 필요경비로 산입할 수 있는 것이나, 부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용으로 보기 어렵다.

(국심 2003서2031, 2003.10.21)

4) 소송비용 등

양도차익 계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다.

이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 한다.

※ 타인이 부담해야 할 소송비용을 대신 부담한 경우에는 필요경비에 산입되지 않음.(재산 46014-1045, 2000.8.28)

5) 낙찰대금 지연납부에 따른 이자상당액 및 취득세의 가산세

당초 약정에 의한 거래가액인 낙찰가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자 상당액은 취득가액에 포함될 수 없고 취득세 가산세는 취득세를 납부기한 내 납부하지 못하여 추가부담하는 납부지연에 따른 지체상금 성격이 있으므로 정상적인 부동산 취득경비로

6) 유치권을 담보로 하는 채권 변제시 취득 필요경비 해당유무

법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산임차권에게 민사집행법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 “취득에 소요된 실지거래가액”에 포함되는 것이며, 이에 해당하는지는 사실조사하여 판단하여야 한다.

(서면4팀-987, 2004.6.30)

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