행방불명된 세입자 계약해지할려면 어떻게....

행방불명된 세입자 계약해지

세입자가 월세는 물론 전기세, 수도세 등 각종 공과금을 납입하지 않고, 연락이 되지 않는 경우가 종종 발생한다.

세입자의 의도를 알아야 빨리 조치를 취할 터 인데, 연락이 되지 않으니 임대인은 세입자가 나타나기만을 기다리는 수 밖에 없다.

세입자는 비록 연락이 두절되고 임대료가 연체되고 있지만 임대차 계약을 하고 보증금을 지불하는등 정당한 절차에 의하여 임차부분을 점유할 권원을 가지고 있으므로 세입자의 허락 없이 문을 열고 들어가면 세입자가 주거 침입 등을 이유로 임대인을 형사고소를 할 수 도 있다.

주거 침입죄는 피해자가 고소를 취하 하여도 용서가 되지 않으며, 3 년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금형에 처해지겠지만 세입자가 도난품이 있다고 주장하면 임대인의 입장은 더욱 곤란해 진다.

화재나 누수 등으로 인하여 피치 못하게 개문한 후 들어가야 하는 상황이 생길 경우에는 증인이 될 만한 사람과 함께 들어가서 현장 사진을 찍어 두는 것도 좋은 방법이다.

민법 제640조【차임연체와 해지】건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

임대료 연체로 인한 계약의 해지는 세입자의 귀책사유로 인한 임대차 계약의 해지 이므로 임대차 계약 종료 전이라도 임대인은 계약을 해지 할 수 있으므로 2달 이상 연체된 채 연락이 두절 되었다면 계약의 해지 사유가 되므로 법적 조치 수순을 밟아야 한다.

 

내용증명발송

세입자가 2달 이상의 월세를 연체하였다면 이는 일반적인 계약해지와는 달리 세입자에 대한 이행의 최고 절차 없이 연체된 월세부분을 입증하여 명도소송을 제기 하여도 무방하므로 내용증명 발송은 생략하고 곧바로 공시송달을 통하여 명도의 소를 진행 해도 되지만, 가능하면 세입자와 연락을 취하여 원만하게 해결 하는데 목적이 있으므로 내용증명을 발송 한다.

상가 세입자의 경우 거주지가 별도로 있으므로 계약서 상의 주소로 연체되고 있는 임대료와 공과금을 정산 해 줄것을 종용함과 동시에 정해진 날자 까지 정산이 안될 경우, 임대차 계약을 해지한다고 내용증명을 배달 증명부로 발송 한다.

일반 우편으로 보내는 내용증명은 임대인이 세입자에게 임대차 계약의 해지 의사를 표시하기 위하여 문서를 발송한 사실만 증명할 뿐, 상대방이 우편물을 수령 하였는지 알 수 없다.

그러므로 배달 증명부로 우편물을 발송하면 우편물의 도달 여부를 알 수 있으니 가능하면 배달 증명부로 내용증명을 발송한다.

 

세입자 주소지 파악

1단계 조치 후 세입자로부터 연락이 왔다면 세입자는 문제를 해결 하려는 의지가 있는 것 이므로 쉽게 문제가 해결 될 수 있다.

그러나 대부분 연락이 되지 않으니 명도를 위한 소송을 구하여야 한다.

반송된 우편물은 세입자가 우편물을 받지 않았다는 증거가 되므로 동사무소에 가서 해당 우편물을 제시한 후 주민등록초본 발급받아 세입자의 현주소지를 파악한다.

주민등록초본을 발급 받기 위해서는 상대방의 주소, 성명, 주민번호를 정확히 알아야 발급을 해 준다.

그러므로 임대인은 임대차 계약 시 세입자의 주민등록증을 확인하여 정확한 주민등록번호, 주소, 성명을 기재하고, 실 거주자와 계약자가 상이한 경우에는 실 거주자의 주소, 성명, 주민등록번호도 기재 하여야 한다.

내용증명 발송을 생략한 경우는 계약서 상의 주소를 기재하여 소장을 제출한다.

이때 법원에서는 소장에 기재된 세입자의 주소지로 소장 등을 발송하지만, 만일 송달불능으로 반송 될 경우, 임대인에게 피고인 세입자의 주소가 불명확하므로 세입자에게 송달될 수 있는 정확한 주소를 기재하여 며칠 이내에 주소 보정서를 제출할것을 요구한다.

임대인은 법원에서 보내온 주소 보정서를 근거로 가까운 동사무소에 가서 제시하면 주민등록 열람은 물론 등초본의 발급도 가능하게 된다.

주민등록 초본을 발급받아 주민등록상 현재 주소지를 확인한 경우에는 그 등본을 첨부하여 법원에 주소 보정서를 제출하고, 만일 주민등록이 말소되었다면 말소된 주민등록 등본을 발급받아 주소보정서를 제출하면 된다.

주민등록법 제29조【열람 또는 등·초본의 교부】 ①주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받으려는 자는 행정자치부령으로 정하는 수수료를 내고 시장·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍·면·동장 또는 출장소장(이하 "열람 또는 등·초본교부기관의 장"이라 한다)에게 신청할 수 있다. ②제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등·초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2007.5.17> 1. 국가나 지방자치단체가 공무상 필요로 하는 경우 2. 관계 법령에 따른 소송·비송사건·경매목적 수행상 필요한 경우 3. 다른 법령에 주민등록자료를 요청할 수 있는 근거가 있는 경우 4. 다른 법령에서 본인이나 세대원이 아닌 자에게 등·초본의 제출을 의무화하고 있는 경우 5. 직계혈족 및 그 배우자 또는 동일제적 내의 가족이 신청하는 경우 6. 채권·채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자가 신청하는 경우 7. 그 밖에 공익상 필요한 경우

 

세입자가 주민등록상 주소지에 거주하지 않는다면 해당주소지 통∙반장의 불거주확인서를 첨부하여 공시송달로 재판해줄 것을 신청해야 한다.

공시송달이란 상대방의 주소 등을 몰라 소송사실을 전달하지 못할 때 사용하는 제도인데 그 효력은 법원게시판에 2주간 게시되어야 발생한다(민사소송법 제194, 196조 참조).

세입자의 주민등록상 주소지 건물의 소유자 또는 그 건물에 입주하고 있는 사람에게 해당 인물이 거주하고 있지 않음을 확인 해 달라고 한 후 통장 또는 반장을 찾아가 불거주 사실을 확인 해 달라고 하면 쉽게 해줄 것이다.

불거주 사실을 확인해 주는 사람을 여러명 기재 해도 무방하며, 해당건물 입주자가 먼저 불거주확인을 해준 상태라면 통∙반장도 쉽게 확인 도장을 찍어줄 것이다.

 

명도소송에서 승소하면 집행관에 위임해 명도 집행을 할 수 있다.

문제는 임차인의 집기인데, 우선 집행관에게 위임해 집기를 적당한 곳에 비치하고 선량한 관리자로서 주의를 다해 보관할 수 있다. 만약 보관과정에서 비용이 발생하면 임차인에게 청구할 수 있다.

또한 장소가 마땅치 않으면 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관도 가능한다.

하지만 보관하기에 부적당한 물품이라면 법원의 허가를 받아 경매나 방매(물건을 내놓아 판매를 하는 행위)를 통해 대금만 공탁할 수 있다.

명도소송에서 승소한 후 집행절차를 통해 임차인의 물품을 처리해야 하며 임의로 임차인의 문을 개방하거나 가구류를 옮기면 불법행위로 인한 손해배상이나 건축물 침입죄, 업무방해죄가 될 수 있으므로 유의해야 한다.

명도 소송을 위한 소장의 양식은 법원 민원실에 비치해 두고 있으며 견본을 보고 작성하면 되며, 직접 소송이 불가능한 분은 가까운 변호사 사무실이나 법무사 사무실을 찾아가서 상담하면 된다.

 

점유이전금지 가처분 신청은 명도소송 전 또는 동시에 하여야 한다.

 

민사소송법은 당사자 승계주의를 취하고 있어 변론종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않으므로 인도청구의 본안소송 중 목적물의 점유가 이전되면 그대로 본안소송에서 패소할 수밖에 없고 따라서 다시 제3자를 상대로 하여 소송을 제기하거나, 민사소송법 제82조 등에 의하여 제3자에게 소송을 인수시켜 소송을 유지해야 한다.

이런 이유로 인하여 만약에 임차인이 무단으로 제3자에게 건물의 점유를 넘겨주는 경우 ‘임차인은 임대인에게 건물을 명도하라’는 내용의 판결을 받더라도 그것이 제3자에 대한 판결은 아니기 때문에 무용지물이 된다.

이를 막기 위해서 ‘점유이전금지가처분’을 해 두어야 하는 것이다.

점유이전금지 가처분 및 명도소송의 상대방은 주민등록 전입과는 별개로 직접적인 점유자를 당사자로 하여야만 한다.