만기후 중개수수료는 누가 부담하나?

만기후 중개수수료는 누가 부담하나?

 

만기 후 묵시적 갱신 시 중개수수료 부담

 

 계약해지 통고 후 3개월 이내 해지 → 세입자 부담

 

 계약해지 통고 후 3개월 초과 해지 → 임대인 부담

 

 

주택

 

주택 임대차보호법에서 세입자를 보호하는 기본적인 임대차 기간은 2년이다.

세입자가 1년을 계약 해 달라고 하여 1년을 계약한 경우, 세입자는 1년만 살고 이사를 해도 되고 2년을 살고 이사를 해도 된다.

이경우 임대인은 세입자가 1년을 계약하였으니 1년이 되는 시점에서 이사를 가라고 요구 할 수가 없다.

최초에 계약을 하는 시점을 기산점으로 세입자는 1년 또는 2년을 자유롭게 선택하여 살 수 있지만, 임대인은 2년 동안에는 건물의 명도를 요청할 수 없다.

물론 세입자가 이사에 동의 해 줄 경우에는 이에 상응하는 배상이 있어야 하며, 세입자가 2회 이상 월세를 연체하였을 경우에는 언제든지 임대인은 계약 해지를 할 수 있다.

임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 세입자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 임대 조건을 변경하지 않으면 계약을 해지한다고 통지를 하지 않은 상태에서 계약 기간이 만료된 때에는 전임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 한 것으로 본다.

세입자가 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 경우에도 동일하다.

즉 임대인이나 세입자 둘 중 어느 한 사람도 임대차 계약의 변경에 대한 의사표시를 하지 않고 계약기간이 만료되면 전 임대차와 동일하게 다시 계약이 된것으로 본다.

이렿게 자동으로 계약이 되는 것을 묵시적 갱신이라 하는데 묵시적 갱신이 되면 전 임대차 계약의 내용과 동일하게 계약이 된 것으로 보지만 계약 기간은 정함이 없는 것으로 본다.

계약 기간이 정함이 없다는 것은 그 기간을 2년으로 보므로 결국 2년이 연장된 것이다.

그러나 세입자는 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있다.

세입자가 월세를 2번 이상 연체 하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 세입자에 대하여는 세입자에게 임대차 계약 해지를 통지할 수 있다.

 

묵시적 갱신의 경우 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지 통지를 할 수 있으나, 임대인은 세입자에게 묵시적 갱신 2년 기간이 되기 전에는 계약해지 통지를 할 수 없다.

세입자가 계약해지 통지를 하고 3월이 경과하면 계약의 해지 효력이 발생 하므로 3월 이내에 계약이 되어 이사를 하면 계약기간 이내로 보므로 세입자가 중개 수수료를 부담 하여야 하며, 3월이 경과되면 임대인이 임대 보증금 반환과 함께 중개수수료를 부담 하여야 한다.

주택임대차보호법 제6조【계약의 갱신】 ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다   ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 주택임대차보호법 제6조의2【 묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지 】 ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

 

상가

상가건물 임대차보호법에서는 기본적인 임대차 기간은 1년이며 최초 임대차 기간을 포함하여 5년까지 연장할 수 있다.

5년 이내에서 세입자가 계약의 연장을 요청 할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절 할 수가 없다.

갱신 요청은 5년 이내에서 세입자가 계약만료 6월에서 1월까지 상가점포를 계속 사용할 수 있도록 해달라는 계약갱신요구를 할 수 있는데 임대인이 갱신 요구를 받고도 세입자에게 통지 하지 않은 경우에는 계약기간이 만료된 때에 전임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 보며 계약기간은 정함이 없는 것으로 본다.

이때 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고, 임대인은 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

 

세입자가 계약해지 통고를 하고 3월이 경과하면 계약의 해지 효력이 발생 하므로 3월 이내에 이사를 하면 계약기간 이내로 보므로 세입자가 중개 수수료를 부담 하여야 하며, 3월을 경과해서 이사를 하면 임대인이 보증금을 반환과 함께 중개수수료를 부담 하여야 한다.

 

상가건물임대차보호법 제9조【임대차기간 등】 ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 제10조【 계약갱신 요구등】 ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우   3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.