특별승계인 공용부분관리비의 범위

특별승계인 공용부분관리비의 범위

 

의정부지법 2007.7.25. 선고 2006가단74938 판결 【채무부존재확인】 확정 [각공2007.10.10.(50),2109]

 【판시사항】[1] 집합건물 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위[2] 일반관리비와 소독비는 공용부분 관리비여서 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 전용부분 관리비여서 위 특별승계인이 승계하지 않는다고 한 사례

【판결요지】 [1] 집합건물 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 보아야 한다.[2] 일반관리비와 소독비는 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출하는 비용으로 공용부분 관리비이므로 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 지출되는 비용으로 전용부분 관리비에 해당하므로 위 특별승계인이승계하지 않는다고 한 사례.

【참조조문】 [1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제18조 / [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조, 제18조

【참조판례】 [1] 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결(공2006하, 1397)

【전 문】 【원 고】 원고 【피 고】 (이름 생략)아파트입주자대표회의

【변론종결】 2007. 6. 27.【주 문】 1. 원고의 피고에 대한 포천시 신읍동 (지번, 아파트이름, 동호수 생략)호에 관한 체납관리비지급채무는 2,886,920원을 초과해서는 존재하지 아니함을 확인한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지】 원고의 피고에 대한 체납관리비 5,467,180원의 채무는 부존재하고, 공용부분에 대한 체납관리비 962,260원이 존재한다.【이 유】 1. 인정 사실가. 포천시 신읍동 (지번, 아파트이름, 동호수 생략)호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 2006. 11. 20. 같은 해 10. 25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 이 사건 아파트의 전 소유자는 2004. 8.부터 2006. 10.까지의 관리비 5,355,260원을 납부하지 아니한 사실 나. 피고는 위 체납관리비를 공용부분 관리비(일반관리비, 소독비, 유선방송료, 중앙집중식 난방방식에 의한 난방비, 승강기유지비, 수선유지비, 장기수선충당금, 오물수거비, 화재보험료 등) 4,380,410원과 전유부분 관리비(세대 전기요금, 수도요금, 하수도요금, 급탕비, TV 수신료 등) 974,850원으로 구분하여 원고에게 위 공용부분 관리비의 납부를 요구한 사실다. 별지 ‘관리비 항목의 발생내역’ 기재와 같이 위 나.항의 공용부분 관리비 중 일반관리비는 2,063,850원, 소독비는 30,720원, 유선방송료는 60,610원, 중앙집중식 난방방식에 의한 난방비는 1,432,880원인 사실[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증(각 가지 번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지2. 주장 및 판단가. 원고의 주장이 사건 아파트의 특별승계인인 원고가 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여만 승계할 의무가 있는바, 피고가 청구한 공용부분 관리비 중 일반관리비는 공용부분에도 전용부분에도 속하지 아니하는 관리비이고, 세대별 난방비, 소독비, 유선방송료는 전용부분에서 발생한 관리비이므로, 이 부분에 대하여 특별승계인인 원고가 승계할 의무가 없다.나. 판 단(1) 집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조). (2) 일반관리비에 관하여 보건대, 변론 전체의 취지에 의하면, 일반관리비는 (이름 생략)아파트 단지를 관리하는 관리소장 이하 관리직원들의 인건비가 대부분을 차지하고, 이외에 사무용품비, 전기안전관리대행수수료, 통신비, 기타 간접관리비용으로 구성되어 있으므로, 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출되는 비용으로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다. (3) 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비에 관하여 보건대, 비록 (이름 생략)아파트가 중앙집중식 난방방식을 채택하고 있어 난방비가 개별 세대의 사용 여부나 사용량을 불문하고 평형별로 동일 금액이 부과된다 하더라도, 난방은 궁극적으로 개별 세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지·관리와는 무관하고, 나아가 피고의 관리비 납입 통지서에도 ‘세대별 난방비’로 표시하고 있으므로, 이는 난방공급방식을 불문하고 전용부분 관리비라 봄이 상당하다. (4) 소독비에 관하여 살피건대, 집합건물의 특성상 일시에 건물 전체를 빠짐없이 소독하여야 그 효과가 있을 뿐만 아니라 이는 어느 특정 세대를 위한 것이 아니라 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 필요한 비용이므로, 공용부분 관리비라고 봄이 상당하다.(5) 유선방송료에 관하여 살피건대, 비록 (이름 생략)아파트 단지의 선로구조상 입주자들이 개별적으로 여러 유선방송업체 중에서 선택하는 것이 곤란하여 아파트단지 전체와 특정 유선방송업체가 일괄적으로 종합계약을 체결한다고 하더라도, 궁극적으로 이는 개별 세대의 이익을 위하여 제공되는 것일 뿐 집합건물 전체의 유지·관리와는 무관하므로, 전용부분 관리비라 봄이 상당하다. (5) 소결론따라서 이 사건 아파트의 특별승계인인 원고는 피고에게 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비 2,886,920원(피고 주장의 공용부분 관리비 4,380,410원 - 유선방송료 60,610원 - 세대별 난방비 1,432,880원)을 지급할 의무가 있다.3. 결 론 그렇다면 원고의 피고에 대한 체납관리비지급채무는 2,886,920원을 초과하여서는 존재하지 아니하고, 채무의 범위에 관하여 다툼이 있는 이상 원고로서는 그 확인을 구할 이익이 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

판사   박희근

(출처 : 의정부지법 2007.7.25. 선고 2006가단74938 판결 : 확정【채무부존재확인】 [각공2007.10.10.(50),2109])

 

 

 

집합건물 특정승계인에 승계되는 공용부분 관리비 범위

 

대법원 2006. 06. 29. 선고 2004다3598(본소), 2004다360 판결

【채무부존재확인및손해배상, 채무부존재확인등】

 

 

【판결사항】

 

집합건물의 관리규약에 따라 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 위 공용부분 관리비에 포함된다고 본 사례.

 

 【당 사 자】

원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인 원고 유한회사

피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인 A빌딩관리단

【원 심 판 결】

서울고등법원 2003. 12. 12. 선고 2003나12498(본소), 2003나12504(반소) 판결

【판 결 선 고】

2006. 6. 29.

 

 

 

 

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

 

【이유】 

상고이유를 본다.

 

1. 공용부분 관리비의 범위에 관하여

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터잡은 것으로 유효하다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조). 그리고 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 위와 같은 입법취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

 

그런데 기록에 의하면, 이 사건 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상 전(前) 구분소유자의 특별승계인인 원고에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 할 것이다.

 

그렇다면, 원심이 위 각 관리비 항목 중 청소비와 수선유지비를 공용부분 관리비로 보아 원고에게 승계된다고 판단한 것은 정당하다. 그러나 그 외 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등에 관하여 이는 전유부분과 공용부분 모두의 유지·관리를 위한 것으로서, 그 각 해당 금액 중 원고가 소유하는 건물면적에 대한 공용부분이 차지하는 면적의 비율로 산정된 금액만 원고에게 승계되고 또 공용부분 관리비에 대한 연체료도 승계된다고 본 원심의 판단에는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 부분에 관한 원고와 피고의 각 해당 상고이유는 이유 있다.

 

2. 피고의 단전·단수 등의 조치로 인한 불법행위 성립 및 그 손해배상의 범위에 관하여

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판결에서 들고 있는 증거를 종합하여, 「이 사건 상가건물의 관리규약에서는 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있는데, 피고는, 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 경락받아 구분소유권을 취득하자 전 구분소유자인 소외 주식회사가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 원고가 경락받기 이전부터 해오던 8층 부분에 대한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 2001. 10. 19.경까지 계속하여 원고로 하여금 그 기간 동안 8층 부분을 사용·수익하지 못하게 하였다」는 사실을 인정한 다음, 피고의 위와 같은 사용방해행위가 원고에 대해 불법행위를 구성한다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 불법행위의 성립에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.

 

이에 관한 피고의 상고이유 주장은, 원고가 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비를 승계할 의무가 있고, 이러한 체납관리비를 징수하기 위해 관리규약에 따라 단전·단수 등의 조치를 취한 것이므로 처음부터 불법행위를 구성하지 않거나, 적어도 원고가 승계된 체납관리비의 지급을 3개월 이상 연체한 때부터는 관리규약에 따른 적법한 단전·단수 등의 조치로 되어 불법행위가 되지 않는다는 것이다.

 

그러나 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다. 나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이 사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다. 원심의 이 부분 설시에 다소 미흡한 점이 있으나 결과에 있어 정당하고, 피고의 이 부분 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.

 

한편, 원심은 피고의 위와 같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해액을 산정하면서, 「피고가 원고의 사용·수익을 방해한 것은 전 구분소유자의 체납관리비를 원고가 승계하는지 여부가 그 원인이 되었고, 원고는 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비를 승계하게 되었으므로, 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 비추어 피고의 책임비율을 원고가 소유하는 건물 전체면적 중 전유부분이 차지하는 면적의 비율로 제한함이 상당하다」고 판단하였다.

 

그러나 피고의 단전·단수 등의 조치가 관리규약에서 정한 적법한 요건을 갖추지 못한 위법한 것이었던 점과 단전·단수 등의 조치를 하게 된 경위 및 그로 인하여 원고가 입게 된 손해의 정도 등에 비추어 보면, 원심이 들고 있는 사정들을 감안하더라도 피고의 손해배상책임을 그와 같이 제한한 것이 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 부합한다고 보기 어렵고, 달리 이를 수긍할만한 뚜렷한 근거도 찾을 수 없다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 피고의 손해배상책임의 범위를 제한함이 상당하다고 본 것은 손해배상책임의 범위에 관한 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.

 

3. 피고의 방해로 인한 사용불능기간에 발생한 관리비의 부담 여부에 관하여

집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.

 

원심이「피고의 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 사용·수익하는 것이 불가능하였던 기간에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다」고 판단한 것은 위와 같은 법리를 따른 것으로 정당하다.

 

이에 관한 피고의 상고이유 주장은, 불법행위로 인한 사용불능기간 중 원고가 관리비를 부담하지 않는다면, 원고는 피고로부터 불법행위로 인한 손해를 배상받음으로써 사용·수익을 한 것과 같은 이익을 누리면서 관리비지급채무를 면하는 2중의 이득을 얻게 되어 부당하다는 것이다. 그러나 그와 같은 이익은 불법행위로 인한 손해배상액을 산정하면서 손익상계의 문제로 고려되면 충분하므로 원고가 관리비채무를 부담하지 않는다고 하여 반드시 부당한 결과에 이른다고 볼 수 없다. 이 부분에 관한 피고의 상고이유 주장은 이유 없다.

 

4. 결 론

 

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

재판장 대법관 고 현 철

대법관 강 신 욱

대법관 양 승 태

주 심 대법관 김 지 형

 

 

 

2.공용관리비의 기준은?

관리규약  제 5조【전용부분 및 공용부분의 범위】

① 전용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간.

② 공용부분은 제1항의 전용부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분․부대시설 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 별표 3과 같다.

   1. 주거공용부분 : 동 건물의 복도ㆍ계단ㆍ현관, 승강기 등 공동주택의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자가 공동으로 사용하는 시설

   2. 기타 공용부분 : 제1호의 주거공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소․경비실․경로당․보육시설․주민공동시설 등 공동주택단지안의 전체 입주자등이 공동으로 사용하는 시설

 

1)아파트 단지마다 조금씩 다르겠지만 일반관리비를 제외한 비용중에서

청소비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비,생활페기물수수,경비비, 위탁수수료, 대표회의운영비, 공동전기료, 승강기전기료.등을 말합니다.

 

 

중첩적 채무인수란 연대채무자를 추가하는 것을 말한다. 즉 구채무자가 기존 채무로부터 해방됨이 없이 신채무자가 구채무자와 나란히 연대채무자로 등장하는 경우를 말한다.

예) 제3자가 기존채무에 관하여 어음이나 수표를 발행하는 경우

면책적 채무인수란 채무의 동일성을 유지하면서 채무자를 교체하는 것을 말한다. 즉 종래의 채무자로부터 제3자인 인수인에게 채무를 이전하는 것을 목적으로 하는 계약을 말한다.

 

 

 

■ 채무인수의 효력이 생기기 위하여 채권자의 승낙을 요하는 것은 면책적 채무인수의 경우에 한하고, 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이다(대법원 1998.11.24. 선고  98다33765).

 

 

대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결【관리비등】[공2009상|6]

 

 

【판시사항】[3] 집합건물 구분소유권의 특별승계인이 구분소유권을 다시 제3자에 이전한 경우에도| 여전히 자신의 전(전) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부(적극)【판결요지】 [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데| 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로| 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다.

【이 유】2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)상의 집합건물 구분소유권에 대한 특별승계인이 사실심 변론 종결 이전에 구분소유권을 이미 제3자에 이전한 경우에도 집합건물법 제18조 및 관리규약에 의하여 전(전) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지에 관하여는 대법원판례가 없고| 하급심의 판단이 엇갈리고 있는 상황이므로| 이 사건 원심의 위 집합건물법의 조항에 대한 해석 및 적용의 당부에 관하여 직권으로 판단한다.

집합건물법 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데| 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로| 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하고 ( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598| 3604 판결 참조)| 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고| 채무인수에 있어서 면책적 인수인지| 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 볼 것이다( 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 참조).

원심은| 집합건물법 제18조의 특별승계인이라고 함은 공용부분에 관한 관리비채무를 담보할 수 있는 구분소유권을 사실심 변론 종결일 현재 보유하고 있으면서 공용부분의 관리로 인하여 수혜를 받고 있는 자로 한정된다고 봄이 타당하고| 따라서 구분소유권을 이미 제3자에게 넘겨버려 사실심 변론 종결 당시에 구분소유권을 보유하고 있지 아니한 중간승계인은 집합건물의 소유권을 넘김으로써 전 입주자가 체납하고 있던 공용부분에 관한 관리비채무 역시 현재의 소유자에게 면책적으로 승계시켰다고 볼 것이므로| 이 사건에 있어 피고가 이 사건 점포에 관한 구분소유권을 2004. 10. 8. 소외인에게 이전하여 줌으로써 이 사건 사실심 변론 종결일 현재 이 사건 점포의 구분소유권을 보유하고 있지 아니한 이상 전 입주자가 체납하고 있던 공용부분에 관한 관리비채무를 부담한다고 할 수는 없다고 판단하였다.

그러나 집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지ㆍ관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데| 위와 같은 집합건물법의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로| 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 보아야 한다.

그럼에도 원심은 피고가 원심 변론 종결일 현재 구분소유권을 보유하고 있지 않다는 이유만으로 공용부분에 관한 종전 체납관리비에 대한 지급청구를 배척하였으니| 이러한 원심판결에는 집합건물법 및 관리규약에 대한 해석을 잘못하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

3. 그러므로 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고| 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심)