[신성공인중개컨설팅] 전세 계약시 주의사항

 

 

 

전세 계약시 주의사항

 

<<전세 계약시 반드시 확인할 내용 4가지>>

▶ 등기부등본을 확인한다.
등기부를 열람해 담보권 등의 설정 여부를 반드시 확인해야 한다.
등기부상에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정된 주택은 피하는 것이 좋다.
집주인이 자주 담보권을 설정한 것도 세입자 안전에 문제가 될 수 있으므로 피해야 한다. 또한 계약을 체결한 후 잔금을 치르기 전과 전입 신고전에도 등기부등본을 다시 확인해볼 필요가 있다.
계약 직후 집주인이 근저당을 설정하는 경우도 많기 때문. 은행 대출 등을 통한 근저당 금액과 먼저 입주해서 살고 있는 전세자의 전세금을 합한 금액이 아파트의 경우 60%선, 단독 주택은 50%를 상회할 경우 매우 위험하다는 점을 명심해야 한다.

▶ 다른 세입자의 존재 여부를 확인한다.
등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자나 이미 확정 일자를 받은 세입자가 있으면 유사시 손해 볼 가능성이 크다. 따라서 이들에게 보증금을 우선 변제하고도 전세금을 확보할 수 있는지 파악해야 한다.

▶ 대리 계약시 공중을 받는다.
집주인이 아닌 친척이나 측근과 계약을 맺을 때가 의외로 많다.
이 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 대리인 선임을 확인해야 한다.
대리인과 계약시 가장 안전한 방법은 공증 절차를 밟아두는 것.

▶ 확정 일자를 받는다.
임대차 계약서에 꼭 확정 일자를 받아두어야 한다.
후 순위 담보권자보다 우선해 보증금을 면제 받는 데 가장 중요한 변수가 바로 확정 일자.
반드시 입주와 전입 신고를 함께 마쳐야 한다는 점도 명심하자.
확정일자는 집주인의 동의를 받지 않아도 세입자가 청구할 수 있으며 동사무소나 구청, 등기소 등에서 발급한다. 


<<세입자가 보호 받을 수 있는 방법 3가지>>

▶ 전세금보증보험에 가입한다.
전세 계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 전세금보증보험에 가입하면 전세금을 확실하게 보장 받을 수 있다.
전세 기간이 끝나 이사를 가야 하는데도 집주인이 전세금을 돌려 주지 않는다거나 살던 집이 경매에 넘어갈 경우 집을 비워주는 날에 보험금(전세금)을 지급 받을 수 있다.
압류와 가처분 가등기 등이 설정돼 있으면 보험 가입에 제약이 있을 수 있다.

▶ 임차권 등기 명령을 한다.
과거에는 전세 기간이 끝난 뒤에 전세금을 돌려 받지 못했을 경우 받을 때까지 전셋집에서 계속 살아야 했다. 하지만 요즘은 법원에 세입자 단독으로 임차권 등기 명령을 신청하면 된다.
이 명령은 전세 기간 만료 후 집을 비워도 살고 있는 것과 똑 같은 지위를 보장하는 것, 법원에 신청한 뒤 1~2주일 후에 명령문을 받고 등기가 됐는지 확인한 후 이사를 하면 된다.

▶ 전세권 설정 등기를 한다.
전세권 설정 등기는 확정 일자보다 더욱 강력한 수단으로 세입자가 직접 집을 경매에 부칠 수 있고, 집주인의 동의 없이도 다른 세입자들 들여 돈을 받을 수 있다.
그러나 집주인이 반대하는 경우가 많고, 비용이 든다는 것이 세입자로서는 안타까운 점이다.

[출처] 부동산 매물정보