기존 원룸주택과 도시형 생활주택과의 차이

기존 원룸주택과 도시형 생활주택과의 차이

도시형 생활주택이란 건축법상 공동주택으로 주택법에서 3가지 유형인 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 분류하고 있다. 도시형 생활주택은 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설이 불가하고 오직 ?국토의 계획 및 이용에 관한 법률?상의 도시지역에만 건설할 수 있는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택으로 현재 주택법상 규정은 다음과 같다.

① 단지형 다세대주택 : 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하)으로, 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능

② 원룸형 주택 : 세대별 주거전용면적이 12㎡이상 30㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성

③ 기숙사형 주택 : 세대별 주거전용면적이 7㎡이상 20㎡이하로서, 취사장?세탁실?휴게실은 공동으로 사용

이상의 도시형 생활주택 중 원룸형 주택의 세대별 주거전용면적은 12∼50m²로, 기숙사형 주택은 7∼30m²로 확대할 예정이며, 상업·준주거지역에 짓는 도시형 생활주택의 주차 대수를 전용면적 합계 기준으로 원룸형은 120m²당 1대, 기숙사형은 130m²당 1대로 각각 완화하고 필요할 경우 기계식 주차장 설치도 가능케 할 예정이다.

1. 양도소득세와 부동산임대소득에 대한 소득세

기존 원룸주택은 다가구주택이나 다중주택으로 건축법상 단독주택에 해당하여 몇 세대가 거주하도록 되어 있든 건물등기부등본이 하나로 되어 있으며 양도소득세나 부동산임대소득에 대한 소득세를 산출할 때 1세대 1주택에 대한 양도소득세를 비과세를 받을 수 있고 1세대 1주택자의 주택임대소득에 대한 소득세도 비과세를 받을 수 있다.

그러나 도시형 생활주택인 원룸형 주택과 기숙형 주택은 공통주택으로 아파트처럼 등기부가 세대별로 따로 따로 되어 있다. 예를 들어 갑이 21세대가 거주할 수 있는 원룸형 주택을 건축하여 임대사업을 하는 경우 21채의 등기부가 작성되고 갑은 21채의 주택을 소유하고 있는 것으로 1세대 1주택자의 주택임대소득에 대한 비과세를 받을 수 없으며 마지막으로 양도하는 1주택을 제외하곤 1세대 1주택에 대한 양도소득세를 비과세를 받을 수도 없다.

2. 임대사업자금

기존 원룸은 공동 소유가 아닌 이상 1인이 원룸사업에 대한 자금을 모두 조달하여야 하므로 소액투자자들은 원룸 임대사업이 어려우나 도시형 생활주택인 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 아파트처럼 1동의 여러 세대 중 1세대만 구입하여 임대사업을 할 수 있으므로 조그마한 자금으로 임대사업을 할 수 있다.

3. 임차인의 위험성

기존 원룸은 1인이 자금을 모두 조달하므로 대부분 은행 융자를 지고 있고 임대차계약시 전체 보증금이 얼마나 되는 지 원룸 주인 이외는 확인하기 어려워 전체 보증금이 많으면 경공매로 소유권이 넘어가는 경우 세입자들이 보증금을 다 돌려받지 못할 위험성이 높고 피해자가 많이 발생하나 도시형 생활주택인 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 아파트처럼 1동의 건물에 대한 소유자가 각 세대별로 나누어져 있으므로 임대차계약시 등기부등본을 통하여 융자여부를 확인한 후 융자금이 없거나 융자금과 본인 보증금을 합한 금액이 시세의 70 ~ 80% 정도인 경우 보증금을 회수하지 못 할 가능성이 적어 상대적으로 위험성이 적다.

4. 도시형 생활주택인 원룸형 주택과 기숙사형 주택을 분양받거나 매수 또는 임차시 유의할 사항

도시형 생활주택인 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 앞에서 지적한 것처럼 원룸임대사업자에겐 양도소득세와 주택임대소득에 대한 소득세 면에서 불리하다. 그러므로 넉넉한 자금을 가지고 원룸임대사업을 하고자 하는 투자자는 기존 원룸인 다중주택이나 다가구주택인 단독주택을 선호할 가능성이 높다.

그렇다면 도시형 생활주택인 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 공급되지 않을 것인가? 아니다. 아파트 건설 분양처럼 중소형 건설업자나 부동산전문투자자들이 건설 분양하는 방법으로 공급될 가능성이 높다. 이러한 경우 이들은 대부분 먼저 토지를 구입하면서 토지를 담보로 융자를 얻고 이 후 건물을 지어 분양한다. 이때 건물을 지어 분양할 때 토지에 대한 융자를 상환하여 근저당권을 말소한 후 건물에 대한 보존등기를 하면 문제가 없으나 근저당권을 말소하지 않고 건물 등기를 하는 경우 아파트처럼 원룸에 대한 등기부를 열람하면 집합건물 등기부로 등기부 어디에도 근저당권이 표시되지 않는다는 점이다. 그리하여 융자가 없는 것으로 알고 매수계약이나 임대차계약을 할 수 있어 위험이 도사리고 있는 것이다. 토지에 대한 근저당권 등 제한 물권이 있는지 여부를 어떻게 확인하는가? 아파트처럼 원룸에 대한 등기부를 열람하면 등기부상 집합건물 전체에 대한 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시란이 있는데 이 표시란의 등기원인 및 기타사항에 제한물권이 ‘토지에 관하여 별도등기 있음’으로 표시된다. 그러므로 토지에 대한 별도등기 있음으로 표시된 경우 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 확인하여야 한다.