계약기간이 만료된 후 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할수 있다

전세 계약에서 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 전세 기간은 2년간으로 간주된다. 이를 위반하여 전세 세입자에게 불리하게 약정을 맺은 계약은 효력이 없다. 2년 미만으로 정한 계약기간이 만료된 후 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할수 있다. 예컨대 1년으로 주택임대차 계약을 체결하고 1년이 만료된 후 임차인은 1년 더 살겠다고 주장할수있고 아니면 1년 계약이 만료된 후 보증금 반환을 주장할 수도 있다

  반대로 임대인 즉 소유자는 임차인이 1년을 주장하면 즉시 보증금을 돌려주어야 하고 2년을 주장하면 재계약 체결없이도 1년을 연장해 주어야한다. 임차인은 임대차 계약을 체결하면 적어도 2년간의 계약기간을 주장할 수 있기 때문에 임차인은 차임증가 청구가 없는한 보증금의 인상이라는 두려움을 염려할 것없이 2년간의 거주가 보장되는 것이다.

 

 *묵시의 갱신으로 계약이 자동 연장되는 경우

 집주인은 세입자에게 계약 기간만료 6-1개월 전까지 세입자에게 계약 연장여부를 통보해야한다. 세입자도 계약 기간 만료1개월 전까지 집주인이나 세입자간의 서로에 대한 통보가 없었다면 전세 계약은 자동으로 연장된 것으로 간주된다. 즉 임대인이 임대차 계약기간의 만료 6월에서 1월사이에 임차인에대하여 갱신 거절 또는 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았고 임차인 역시 계약 만료 1개월전에 해지통보를 하지 않았다면 계약 기간이 만료된 때에 다시 이전의 임대차와 동일한 조건(존손기간은 제외-존손기간은 종전과 동일한 조건이 아니라 기간의 정함이 없는것으로 되는것임)으로 계약이 된 것으로 본다. 이를 묵시의 갱신이라고 한다. 이러한 묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임대차의 존손 기간은 그 정함이 없는것으로 본다고 규정하고 있고 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있기 때문에 묵시의 갱신에 의한 임대차 기간은 2년이라고 해석되고 있다.

 

*묵시의 갱신이 인정되지 않아 집을 비워야 하는경우

 묵시의 갱신이 인정되지 않는 경우는 세입자가 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나(월세) 임차인으로서의 의무를 현저히 반한 경우(전세 및 월세)등 이다. 묵시의 갱신은 사회적.경제적 약자인 세입자의 주거안정 보호를 목적으로 하는 제도이다.

 그러나 세입자가 세입자로서 준수해야 할 법률상 또는 계약상의 아무 이행을 태만히 임대인과의 신뢰 관계를 파괴하는 경우까지 세입자를 보호하는 것은 거꾸로 반대 당사자인 임대인으로 하여금 지나친 불이익과 부담을 초래하는 것이되기 때문에 묵시의 갱신을 배제하는것이다.

 

*자동 연장된 전세 계약 해지 방법

 묵시적으로 갱신된 전세 계약은 전세 세입자로부터 해지통고가 없는 한 그기간은 2년으로 간주되므로 전세 세입자는 전세 계약이 묵시적으로 갱신된 후부터 2년의 기간이 만료되기 전까지 언제든지 임대차의 해지를 통고할수 있다. 반대로 임대인은 임차인의 경우와 같은 일방적 계약 해지통보를 할 수없다. 이것이 집주인으로서 가장 주의를 해야 할점이다.

 묵시적으로 갱신되어 기간의 정함이 없는 임대차로 존속중인 임대차에 대하여 전세 세입자 즉 임차인이 해지통고를 하는 경우 임대인이 그러한 해지통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다. 이 때 전세 세입자는 집주인에게 임차 주택을 명도할 의무를 지게되고 임대인 즉 집주인으로서는 전세 세입자에게 보증금을 반환할 의무를 지게된다.

 

 

 

임대차 기간을 2년 미만으로 한 계약의 묵시적 갱신의 임대차 기간은?


답변

임대차 보호법에서는 2년 미만의 계약은 2년으로 본다고 되어 있지만 2년 미만의 당사자 합의가 있다 해도 임대인은 그 주장을 할 수 없고 임차인은 계약내용을 주장하거나 법에 의한 2년 임대차 기간으로 주장할 수 있다.
그러나 임차인이 2년 미만의 계약이 묵시적 갱신이 되었으니 묵시적 갱신에 의한 임대차 기간이 2년이 되 는 갱신이 되었음을 주장할 수 없다.
2년 미만 계약이라도 임대인은 이를 2년으로 보고 최초 계약일로부터 2년 후 기간을 만료로 하여 계약만료 6월에서 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 2년 미만의 임대차 계약은 임차인의 그 가간 안에 주장이 있으 면 최초의 기간은 유효하나 그렇지 않으면 2년 임대차 계약기간으로 보아야 함으로 2년 미만 계약기간이
지나갔다고 하여 묵시적 갱신으로 볼 수 없으며 이때 기준일은 2년으로 보아야 한다.(대법원 96다 5551판결 참조)

 

질문

저는 직장에서 정년퇴직을 앞두고 있습니다. 퇴직 후를 대비하여 서울 근교의 그린 벨트 안에서 살고 싶은데 그린벨트가 해제되기 전 집을 지을 수 있는지요. 아니면 구옥을 사서 증개측을 할 수 있는지요?



답변

아직 그린벨트에서 해제되지 않은 구옥 있는 대지나 구옥(속칭 용마루)만 사면 가장 안전합니다. 현재, 서울 외곽과 그에 인접한 변두리 전지역은 그린벨트로 지정되어 있습니다. 정부가 발표한대로 그린벨트지역에서 이미 해제된 취락지역은 땅값(대지의 경우)이 도심지와 거의 맞먹고 있습니다. 이렇게 되면 투자할 만한 가치가 있는지 좀더 생각해야 합니다. 기왕이면 토지를 산후에 이 땅이 그린벨트에서 해제되면 더욱 좋고, 안되어도 거주하는데 전혀 지장이 없는 땅을 사는 것이 바람직하다고 봅니다. 다만 주의할 것은 앞으로는 그린벨트 전지역이 해제되지는 않고 취락지역에 한정될 것이므로 투자의 대상도 자연히 대지와 건물을 대상으로 해야 한다고 봅니다. 이 경우에는 유의할 것은 건물이 멸실되고 없는 나대지가 1필로서 존속할 때 그 나대지에는 건물을 신축할 수 없는 경우가 있습니다. 그 건물(주택)이 다른 곳으로 이축된 경우 그 땅에 다시 건축물을 지을 수가 없습니다. 또한 그린벨트내의 건물 이축?개축?증축 문제는 그린벨트 지정당시 거주민인가 그 이후의 거주민인가에 따라 또 군사시설 보호지역인가에 따라서 다르게 적용되므로 토지나 구옥 매매와 소유권계약 전에 해당구청에 가서 반드시 확인해야 합니다. 그리고 구옥만을 살 때는 가옥대장이 있는지, 지상권이 있는지, 소유권 이전은 가능하지, 이축에 의한 신축은 가능한지와 그 조건 등을 철저하게 확인하면 경우에 따라 기대 이상의 소득을 얻을 수 있습니다(예: 도로계획으로 이축하게 되는 구옥은 원하는 지역에서 싼 임야를 구입하여 신축할 수 있음). 즉 상기의 절차를 확인후 원주민 입회하에 계약을 하되, 원주민 명의로 건축허가를 내서 건축을 한 후 소유권을 넘겨받기로 약정하는 것이 일반적인 절차입니다.

 

 

질문

저는??갑??소유의 주택에 전세를 살고 있습니다. 그런데 위층으로부터 누수가 발생하여 임대인에게 수 차례에 걸쳐 수선을 요구하였습니다만 계속 미루기만 하고 있습니다. 저는 어떠한 권리를 행사할 수 있나요?



답변

민법 제 623조(임대인의 의무)“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용수익에 필요한 상태를 지속하게 할 의무를 부담한다” 제626조(임차인의 상환청구권) “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 때에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존할 때에 한해서 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.”. 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 대하여 판례는“임대목적물의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 그것을 수선하지 않으면 임차인이 사용?수익할 수 없는 정도라면 임대인은 수선의무를 부담한다. 만일 특약에 의해 수선의무가 임차인에게 있다고 하였더라도 대수선이나 건물의 주요부분의 수선 기본적 설비부분의 교체 등은 임대인이 부담한다.”(대법원 1994.12.9 선고?94다34692 판결). 임대인의 수선의무 불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서 손해배상청구권과 해지권이 생기고 임차료의 지급거절 또는 감액청구권이 생깁니다.

 

 미성년자 명의로 재산을 취득한다면 자금출처 조사를 대비하라| 꼭 알아둘 부동산 상식

두꺼비 조회 19 |추천 0 | 2009.02.17. 01:01

「자금출처조사」란 어떤 사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업ㆍ나이ㆍ소득세 납부실적ㆍ재산상태 등을 고려, 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우에 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 해 출처를 제시하지 못하면 다른 사람으로부터 증여를 받은 것으로 보고 증여세를 추징하는 것을 말한다. 자금출처조사는 모든 경우에 다 하는 것은 아니며, 10년 이내의 재산 취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세된다. <자금출처조사 배제기준> 자금출처조사 대상자로 선정되거나 세무서에서 자금원천을 소명하라는 안내문을 받았다면 증빙서류를 제출해 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있다. 취득자금의 80%이상을 소명하지 않으면(취득자금이 10억원 이상인 경우에는 소명하지 못한 금액이 2억원 미만이 되지 않으면) 취득자금에서 소명금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보기 때문에 소명자료는 최대한 구비해 제출해야 한다. <자금 출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류 > 특히 개인간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다.